Реформа ЖКХ

Статьи и рассылки /  / EXRUS.eu №70
FlippingBook: Pages
[-]

Thema
[-]
Реформа ЖКХ  

От редакции

Так как наш журнал сохранил за собой деловую направленность, мы стараемся изучать разные аспекты жизни и деятельности в постсоветских странах не из праздного любопытства, а чтобы найти темы и формы для международного сотрудничества. Мы вполне допускаем обмен идеями и трансфер знаний, технологий, товаров.

Наша очередная тема: жильщно-коммунальное хозяйство России, то есть ЖКХ. Наша внештатная журналистка Светлана Калюта выполнила свою работу весьма добросовестно – взяла интервью у директора одной из профильных компаний. Но репортаж получился какой-то... шибко правильный. Как в преснопамятных отчетах в газете "Правда".

Просим наших читателей не торопиться с разочарованием. Давайте считать это интервью всего лишь затравкой. Надеемся, что уже следующем номере журнала нам удастся опубликовать что-то типа профессиональной оценки поднятой темы. Вот тогда и поспорим!...

 

СПРАВКА

 

Реформа подразумевает модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) страны. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. В среднем по России физический износ котельных достиг уже 55%, водопроводных сетей – 63%, электрических сетей – 58%, очистных сооружений водопровода – 54% и канализации – 56%. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки, и износ продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф. В отрасли ЖКХ почти не развита конкуренция. Потребители почти не имеют возможности влияния на количество и качество представляемых услуг.

На повестке дня такие задачи, как модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда; перевод ЖКХ на рыночные правила работы (с привлечением частного бизнеса и создание конкуренции); достижение высокого уровня качества коммунальных услуг. Инструментом для решения этих задач является создание управляющих компаний (УК) и товариществ собственников жилья.

 

ДАВАЙТЕ ВМЕСТЕ УПРАВЛЯТЬ!

 

Институт управляющих компаний в России существует совсем недолго, всего третий год. Есть уже наработки, но и проблем немало до сих пор. Буксует законодательная база, да и сознание собственников жилых помещений не поспевает за переменами. Вот придет, кажется, как в старину, сантехник или электрик из ЖЭКа, управится, да и дело с концом... Не тут-то было. Новые реалии диктуют свое, собственные нюансы вносит российская глубинка..

Генеральный директор ООО «Управляющая компания «Сантехсервис» Сергей Мещеряков уверен: хоть и непростой это бизнес, но стоящий и социально ориентированный.

 

- Сергей, к чему обязывает статус управляющей компании?

 

- Начну с того, что опыта деятельности управляющих компаний в России в настоящее время очень мало. Первые наработки начали появляться только в 2005 году в связи с вступлением в действие нового Жилищного кодекса. Но мы готовились к принятию на себя статуса и обязанностей управляющей компании весь 2007 год, взяв у граждан подряд на обслуживание внутридомовых коммуникаций: водопроводных, тепловых, канализационных и электрических. Чтобы иметь наиболее полное представление о состоянии жилого фонда, мы принимали заявки и производили ремонт внутриквартирных коммуникаций. В течение 2007 года мы на договорных основах сотрудничали с ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Выяснилось, что состояние этих домов гораздо лучше, чем в среднем по городу, так как работа ТСЖ и ЖСК в целом более эффективна. И еще вследствие специфики жители этих домов морально готовы к их содержанию дома.

Статус управляющей компании — это принципиально иные отношения между нами и собственниками квартир. Например, мы действуем в пределах полномочий, которые они нам поручили. И никто не имеет права вмешиваться в деятельность компании, кроме собственников квартир. А мы как управляющая компания ни перед кем не обязаны отчитываться, кроме собственников квартир, потому что именно они осуществляют финансирование своего дома.

Управляющая компания обязана ежегодно отчитываться перед собственниками квартир каждого отдельного дома о потраченных средствах, которые нам передали собственники. Законом предусмотрено также ведение управляющей компанией истории каждого отдельно взятого дома с момента принятия нами функции управления.

 

- С чего все началось лично для Вас?

- Начиналось все в июне 1998 года. Я арендовал для своего частного предприятия подвальное помещение. И небольшая бригада «Частного сантехника» принялась за работу. Устраняли неисправности сантехнического оборудования, реставрировали сантехнику, бывшую в употреблении. Причем стоимость работы мастеров-сантехников, слесарей была на 10 % ниже, чем у их коллег из ДЭУ или ЖЭУ. Работали, я считаю, неплохо, потому что вслед за горожанами клиентами фирмы становились жители Михайловского и других районов. Время шло, совершенствовалась техническая база предприятия, мы набирали обороты. Были освоены новые виды работ. Появилась собственная аварийная служба, производственная база, магазин «Водяной», где в широком ассортименте продавалось сантехническое оборудование. В 2003 году ИЧП «Частный сантехник» было преобразовано в ООО «Сантехсервис», которое занималось обслуживанием внутридомовых коммуникаций.

Затем появился новый федеральный закон о реформировании ЖКХ. Согласно  ему, собственники квартир многоквартирных домов обязаны были выбрать компанию по управлению жильем. В октябре 2007 года состоялось заочное голосование. Жильцы оказали доверие 2 управляющим компаниям, одна из которых – ООО УК «Сантехсервис». 1 апреля 2008 года ООО УК «Сантехсервис» официально начало свою работу.

 

- В России существует специальное образование для директоров управляющей компании?

- В 1998 году я закончил Волгоградскую архитектурно-строительную академию, потом была учеба в "Академии бизнеса и управления собственностью" по специальностям «Управление строительством» и «Строительно-монтажные работы". Окончен и курс «Управление многоквартирными домами» в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России. Ну и, похвалюсь, я - единственный из руководителей Михайловки получил сертификат соответствия на должность генерального директора управляющей компании в сфере ЖКХ.

 

- Чем конкретно занимается управляющая компания?

- ООО «УК «Сантехсервис» производит техобслуживание в местах общего пользования многоквартирных домов, то есть в подъездах, на чердаках, в подвалах, за что и взимается абонентская плата. Наши бригады обслуживают системы отопления, водоснабжения, электропроводки. То есть тех коммуникаций, которые обеспечивают весь дом, а не отдельную квартиру. В обязанности нашей организации не входит бесплатное обслуживание частных квартир, поэтому за такие услуги необходимо платить отдельно.

 

- Давайте определимся с термином «техобслуживание». Что он подразумевает?

- Это комплекс работ по поддержанию работоспособности инженерного оборудования, его регулировке, наладке.

 

- А если оборудование в местах общего пользования износилось и подлежит замене?

- Собственники обязаны поменять его за собственные средства. Работа — наша. Управляющая компания существует третий год, а жильцам до сих пор непросто понять, почему именно они должны содержать места общего пользования. А по той простой причине, что квартиры их теперь являются приватизированными, а значит, находятся в их личной собственности. Ст. 158 Жилищного кодекса обязанность по оплате расходов по проведению капитального ремонта возлагает на собственников жилых и нежилых помещений жилого дома.

Кстати, это можно сделать и за счет средств городского бюджета. В 2008 году вступил в действие  федеральный новый закон № 185, время действия которого — до 2011 года включительно. Благодяря ему у собственников появилась возможность произвести капитальный ремонт жилого дома за счет средств федерального, регионального и местного бюджетов при условии, что взнос на него собственников жилья будет составлять не менее 5 % от сметной стоимости капитального ремонта. На ремонт жилого фонда в России в 2008 году выделено 240 млрд. руб. Получить федеральные деньги непросто, но администрация городского округа город Михайловка совместно с ООО УК «Сантехсервис» выполнили все условия, выдвинутые федеральным законом, чтобы получить их на капитальный ремонт.

 

- Насколько эффективна федеральная программа по капитальному ремонту многоквартирных домов?

Если учесть, что в нашем городе порядка 300 многоквартирных домов, то в год требуется капитально отремотировать 75 домов. Сумма выделенных средств гораздо меньше, поэтому в год получается произвести ремонт лишь в 15-20 домах при условии, что ремонтировать лишь самое необходимое. «Сантехсервис» три года подряд успешно участвует в федеральной программе по капремонту многоквартирных домов и находится на неплохом счету.

Однако не все так радужно. За счет средств Фонда можно выполнять капитальный ремонт только кровли, фасада, сетей, подвальных помещений и многое другое, но не все. Если же капитального ремонта требует общее имущество, не вошедшее в утвержденный федеральным законом перечень, отремонтировать его за счет федеральных средств собственникам пока не удастся.

 

- Неужели всем 300 домам города требуется капитальный ремонт? Охарактеризуй общее состояние жилого фонда в Михайловке.

- Оно некритическое, но есть дома, требующие неотложного ремонта. Основная его масса не прошла ни одного капитального ремонта, хотя за 50-60 лет эксплуатации их необходимо было сделать уже несколько. Практически проводилось лишь латание дыр. Следствием стала повышенная аварийность. Возраст основной массы домов — за 30 лет, встречаются и «старожилы» 60 лет. У нас в практике — многочисленные мероприятия экстренного характера, плановый ремонт также проводится. Хотелось бы, чтобы собственники квартир наконец почувствовали себя полноправными хозяевами своего жилья и соответственно относились к нему: вовремя сообщали бы о неполадках в местах общего пользования, делали заявки не только на срочный ремонт, но и на плановый.

 

- Каким образом рассчитывается абонентская плата? Какую сумму платят собственники квартир многоквартирного жилого дома за техническое обслуживание общего имущества, проводимое управляющей компанией?

- Во-первых, доля собственника пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения. Это регламентируется законодательно. То есть собственник однокомнатной квартиры платит за содержание общего имущества меньше, чем собственник 2- или 3-комнатной.

Во-вторых, размер тарифа на  год рассчитывается аудиторской организацией. Мы выносим его утверждение в повестку дня общего собрания собственников жилого дома. Далее порядок таков: если собственники голосуют против данного размера тарифа, администрация городского округа имеет право самостоятельно установить размер тарифа, обычно это бывает в сторону уменьшения.

 

- Каков сейчас размер тарифа? Как часто он меняется? Как жильцы относятся к его изменениям?

- 11 рублей 40 копеек за 1 квадратный метр. Тариф меняется 1 раз в год. Стоит отметить, что собственники жилых помещений в многоквартирных домах неохотно идут на увеличение платы за содержание и ремонт в большинстве своем из-за, как они считают, «непрозрачности» движения и расходования управляющей компанией денежных средств за жилищно-коммунальные услуги, поступающие от граждан. На самом деле представители собственников могут прийти в управляющую компанию и узнать размер суммы, находящейся на счету дома.

Как показывает экономический анализ ситуации на сегодняшний день, для того, чтобы выполнить весь объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, размер платы за жилое помещение должен быть гораздо выше. Но естественно, что все предложения управляющей компании об увеличении размера платы встречаются, мягко говоря, без энтузиазма. Собственников помещений в многоквартирных домах вообще крайне сложно сподвигнуть на проведение общих собраний, а уж если речь идет о повышении квартплаты, то тут их активность вообще нулевая. В связи с этим мы вынуждены решать возникающие проблемы в пределах объема поступающих от населения денежных средств.

 

- Тарифы на электричество, газ, воду, услуги управляющих компаний из года в год растут. Кто отвечает за рост тарифов?

- Это сложный и болезненный вопрос темы ЖКХ, на который нельзя дать односложного ответа. С одной стороны, за рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги отвечает федеральное правительство. Сам рост коммунальных тарифов вызван инфляцией. Есть инфляция – есть повышение цен на энергоносители и есть рост тарифов. В этом смысле правительство, не сумевшее погасить инфляцию, ответственно за рост тарифов. Есть порог, устанавливаемый "федералами", а вот в его пределах за все отвечают местные власти.

 

 - Как быть, если меня, как собственника жилья, не устраивает качество услуг, оказываемых управляющей компанией, и я хочу выйти из управления?

- Закон не предусматривает осуществление выдела в натуре доли одного собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому отказаться от услуг обслуживающей организации можно только всем домом. Для этого необходимо провести общее собрание собственников квартир по этому вопросу. Но тогда техобслуживание дома, ремонт коммуникаций, устранение аварий станут проблемами жильцов.

 

- Как они могут решить их?

- Закон предусматривает, помимо управления управляющей компанией, создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), в котором проблемы дома решает избранный председатель ТСЖ.

 

- Как вы поступаете с задолженностью по оплате услуг управляющей компании? И чем объясняются неплатежи?

- Среди неплательщиков немало людей, не заплативших ни копейки с 1 апреля 2008 года, то есть с начала деятельности компании. Общая сумма долга постепенно уменьшается: с неплательщиков долги взыскиваем через суд. Основная причина неплатежей – непонимание роли деятельности управляющей компании. «А что вы для нас делаете?» - это основной вопрос, который нам задают собственники. А если труба рванет, затопит соседей или подъезд? Или авария по линии электрики случится? А это вполне прогнозируемые ситуации, учитывая возраст домов и коммуникаций. Кого позовете? Нас, конечно. Мы работаем круглосуточно. Лампочку поменять в подъезде, почистить дымоходы, вентиляционные каналы, отремонтировать подъезды, подогнать входные двери, заменить оконные блоки – все осуществляет управляющая компания, и об этом мы неустанно напоминаем жильцам. То есть сознание большинства людей не готово к произошедшим уже несколько лет назад переменам.

Другие причины неплатежей обусловлены безработицей. Михайловка - город маленький, 65 тысяч человек населения, количество рабочих мест ограничено, а в связи с кризисом и вовсе сократилось. Людям хотя бы продержаться. Ну и, конечно, небольшая массовая доля так называемых социально неблагополучных семей также вносит свою лепту в неплатежи. Жителям многоквартирных домов необходимо, наконец, осознать, понять и принять то, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации решение всех проблем, связанных с эксплуатацией, содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества – а это кровли, фасады, подвалы, внутридомовые инженерные сети и многое другое, - лежит на собственниках помещений и никто, кроме них, этими проблемами заниматься не должен и не будет.

 

- А бывает так, что с человека нечего взыскать в счет оплаты задолженности?

- Конечно. Такое случается в основном с обитателями приватизированных квартир в бывших общежитиях, у которых ничего нет из имущества, кроме, как говорится, плинтусов. Вследствие асоциального образа жизни, разумеется. В этих случаях служба судебных приставов передает в нашу компанию исполнительный лист, в котором отмечено, что взыскать задолженность по оплате услуг ООО «УК «Сантехсервис» не представляется возможным. Их фамилии мы вносим в черный список и ставим на контроль. Другая сторона медали – очень большая социальная нагрузка деятельности управляющих компаний. То есть зачастую приходится входить в положение  социально незащищенных слоев  граждан, проживающих в управляемом нами жилищном фонде, и попросту устранять возникшие проблемы, делать бесплатно или за символическую плату какие-то виды работ внутри жилого помещения, не входящие в перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества, или, наоборот, входящие.

 

- Какую ситуацию в сфере ЖКХ можно назвать идеальной? И что в связи с этим можете посоветовать жильцам?

- Когда поступления от оплаты услуг будут совпадать с расходами, необходимыми на поддержание жилого фонда в надлежащем состоянии. Ведь это своеобразный индикатор одобрения уровня работы коммунальщиков. Стопроцентная оплата говорит о том, что людей все устраивает. Проще говоря, они платят деньги и забывают, что такое жилищно-коммунальные проблемы.

А жильцам бы я сказал следующее. Надо быть активными. Ваш дом – это ваш Дом. Вот люди, живущие в частном доме, если видят, что разбито стекло, то тут же его заменяют. А если окно разбито в подъезде, жильцы переступают через осколки и идут дальше, не задумываясь над тем, кто же его вставит. К сожалению, у нас еще не сложился менталитет собственника. Мы как управляющая компания будем содействовать тому, чтобы у горожан вырабатывалось бережное отношение к своим домам. Но инициатива в итоге должна исходить от жильцов. Если возникают вопросы, их надо обязательно решать, обращаясь в управляющую компанию или созвав общее собрание. Если есть непонимание, надо действовать. Разговорами на лавочках дело не обойдется. Будет неплохо, если в каждом доме появится своя инициативная группа, которая при возникновении того или иного вопроса сможет найти ответы вместе со специалистами нашей управляющей компании.

                                                                                                             Светлана Калюта

От редакции

 

Как уже говорилось в начале интервью, ознакомление с этим материалом оставило у нас двойственное впечатление: с одной стороны, на все вопросы получены ответы, а с другой стороны... Тогда мы не постеснялись задать такие прямые вопросы герою интервью: почему же тогда в подъездах грязь и вонь, почему форточки выбиты, а окна замурованы или, наоборот, не закрываются? Почему выбирается покраска-побелка, которая остается на куртке, если прикоснешься? Почему в подвалах – мусор, грязь, вонючая жижа? Почему вовремя не убирается мусор? Что делать, если даже сделанная заявка не выполняется, и мы имеем все те же выбитые окна, грязь, повышенную влажность и – как следствие – мух, комаров, тараканов, мышей и крыс? И главный вопрос: почему все это не так, как в Германии? И почему все это гораздо дороже (в пересчете на уровень дохода), чем в Германии, но гораздо хуже, чем в Германии? Слово опять Сергею Мещерякову:

 

- Я бы ответил так. Как я уже упоминал, сознание большинства собственников жилых помещений еще не готово к переменам в системе ЖКХ, регламентированным новым Жилищным кодексом. Но, как бы там ни было, их избежать не удастся. Обязанность по содержанию общего имущества дома государство сложило с себя и возложило на собственников. А это значит, что им теперь приходится думать, как сделать так, чтобы в подъезде было чисто и отремонтировано, чтобы в порядке находились инженерные сети и т.д.

Управляющая компания осуществляет текущий ремонт только на деньги жильцов, однако платят они за услуги УК неохотно, поэтому для производства ремонта в сметную стоимость закладываются недорогие материалы. К этому следствию ведет еще одна причина. В конце года мы проводим общие собрания собственников по утверждению тарифа на будущий год. Третий год подряд порог явки собственников на собрания очень низок, нет кворума, значит, собрания неправомочны. Поэтому, согласно законодательства, минимальный размер тарифа утверждает администрация городского округа. В него заложен набор самых необходимых услуг, это отражено в договоре управления. Если бы собственники сами для себя постарались, они могли бы и размер абонентской платы увеличить, чтобы, например, оплачивать услуги того же консьержа, да все что угодно, а УК им в этом помогла бы.

 

Но и этот ответ не удовлетворил нашу редакцию. И мы обратились к коллеге Сергея Мещерекова из другого города и даже из другой страны, когда-то входившей в состав так называемых прибалтийских республик СССР, то есть хорошо знакомых с аббревиатурой ЖКХ. Их рассказ – в следующем номере журнала!


Comments
[-]

Comments are not added

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


Bewertungen
[-]
Статья      Remarks: 0
Актуальность данной темы
Remarks: 0
Польза от статьи
Remarks: 0
Объективность автора
Remarks: 0
Работа по расследованию
Remarks: 0
Надежность источников
Remarks: 0
Стиль написания статьи
Remarks: 0
Логическое построение
Remarks: 0
Простота восприятия и понимания
Remarks: 0

Meta information
[-]
Date: 14.05.2011
Add by: ava  oxana.sher
Visit: 949

zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta