Правовая защита квартиросъемщика в Германии

Статьи и рассылки / Темы статей / Человек и закон / Жилищное право
Thema
Правовая защита квартиросъемщика в Германии  


Большинство проживающих в Германии людей – около 50 миллионов – живут в сдаваемой в наем квартире или арендуемом доме. Квартира является центром нашей частной жизни. Она не только обеспечивает крышу над головой, но и является пространством, в котором мы можем оформить свою жизнь в соответствии с нашими представлениями.

 

Из-за этого особого значения квартиры Конституционный суд страны в 1993 году принял решение, согласно которому право владения квартиросъемщика подлежит такой же защите собственности, как и право собственности наймодателя. Для законодательства это означает, что обе правовые позиции, как наймодателя, так и квартиросъемщика, должны быть так представлены, чтобы достойные правовой защиты интересы обеих сторон во взвешенных взаимоотношениях взаимно учитывались. Однако здесь снова и снова возникают проблемы.

 

Расторжение договора о найме и выселение из нанятой квартиры

 

Особенно сложной является проблема выселения квартиросъемщика из занимаемой им квартиры, когда он того не желает. Для этого  в законе существует соответствующее правовое положение, которое обеспечивает всеобъемлющую защиту квартиросъемщику, а именно, наймодатель должен соблюдать нижеследующие сроки при расторжении договора о найме квартиры с предварительным о том предупреждением:

- три месяца при продолжительности найма квартиры до 5 лет,

- шесть месяцев -         „--------------------------------„        до 8 лет,

- девять месяцев -        „--------------------------------„   более 8 лет.

Кроме того, наймодатель может только тогда выселить квартиросъемщика из квартиры, когда у наймодателя безусловно имеется справедливый, оправданный на тот интерес к этому обстоятельству. В §573 гражданского Кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) приводятся несколько примеров такового интереса наймодателя, а именно, препятствие соразмерному хозяйственному использованию (т.н. выселение по условию использования – Verwertungsklausel) или существенное нарушение договора о найме квартиры по вине квартиросъемщика. На практике наиболее частым случаем является возникновение у наймодателя т.н. собственной нужды в квартире – либо для использования самим сданной в наем квартиры, либо определенными членами его семьи, или другими его родственниками. Однако правовая практика позволяет только тогда выселение квартиросъемщика, когда у наймодателя имеется очень серьезные, обоснованные и безотлагательные причины для использования им самим сданной в наем квартиры. Злоупотребление и симуляция собственной нуждой в квартире не может защищаться законом. Если для квартиросъемщика выселение его из квартиры является особо тяжелым случаем, то он, безусловно, может возражать против этого (т.н. социальное условие согласно  §574 BGB).

Указание:  В исключительном случае, когда квартиросъемщик проживает в доме на две семьи вместе с наймодателем (а в некоторых случаях также и в доме на три семьи), выселение квартиросъемщика допускается также и без наличия вышеназванных причин. Основанием для этого является весьма стесненные условия для проживающего в таком доме сообщества. В этих случаях наймодатель должен, особенно при возникновении личной ссоры, иметь право на расторжение договора о найме квартиры. В качестве компенсации при этом продлевается действующий согласно закону срок выселения на три месяца, т.е. в случаях найма квартиры в доме на две семьи срок выселения составляет от 6 до 12 месяцев. Но квартиросъемщик при этом также может потребовать продления отношений найма согласно социальному условию (§574 BGB).

Рассмотрим далее наиболее типичные случаи расторжения договора о найме и выселения из нанятой квартиры.

Пример 1. Супруги Мюллеры, которые проживают со своим ребенком в трехкомнатной арендуемой ими квартире, купили дом из пяти квартир общей площадью в 120 кв.м. в групповом строении, в котором также снимает квартиру семья Ридель.  Семья Ридель спрашивает, должны ли они сейчас заключить новый договор о найме квартиры с Мюллерами, которые стали новыми собственниками дома.   

Прежде всего, действует правило: купля не нарушает аренду. Договор о найме продолжает свое действие с новыми собственниками в качестве арендодателей. Супруги Мюллер вступают во все права и обязанности, которые вытекают из прежнего договора о найме квартиры семьей Ридель. Мюллеры не должны заключать новый договор о найме с семьей Ридель, а могут только совместно с Риделями изменить существующий договор о найме. Прежде всего, Мюллеры не могут просто так установить новую квартплату. Никаких особых прав на расторжение договора о найме и выселение из квартиры у Мюллеров не появляется.

Пример 2. Семья Мюллер хотела бы вселиться в купленный ими дом, ведь именно для этой цели они его и приобретали. Поэтому они, став владельцем дома,  хотели бы выселить из него семью Ридель.

Конечно, следует отнестись с должным вниманием к желанию семьи Мюллер вселиться в купленный ими дом в групповом строении. И именно поэтому нельзя согласиться с возражением семьи Ридель о том, что они уже давно живут в этом доме. Только наличие у семьи Ридель особо трудных обстоятельств, которые не позволяют им в ближайшее время покинуть арендуемую ими квартиру, могут быть положены в основу обоснованного возражения против выселения их из этой квартиры.

Следует отметить также, что потребность домовладельца в квартире, сдаваемой им в наем, может иметь место не для всей его семьи, а только для отдельного лица. Речь идет о членах семьи арендодателя или других лицах, которые принадлежат к его домохозяйству. Членами семьи являются супруги, их родители, дети, сестры и братья, а также их внуки, приемные родители и приемные дети.

 Арендодатель должен разъяснить заинтересованным в аренде квартиры сторонам о предполагаемой своей потребности в таковой квартире.

Пример 3. Семья Берг возросла, например, до пяти человек. Самым старшим детям в семье уже соответственно 16 и 14 лет. Госпожа Берг покупает в рядом стоящем доме квартиру, которая освободилась к тому времени. Однако пока еще площади в ее доме вполне достаточно для семьи. Поэтому госпожа Берг обдумывает, что делать с купленной ею квартирой:

- оставить ее пустой до тех пор, пока дети станут взрослыми? Однако это было бы дорогой роскошью;

- сдать квартиру на пару лет в аренду, а позже заявить о собственной потребности в ней?

Госпожа Берг решает сдать купленную ею квартиру в наем, но не упоминать квартиросъемщикам о том, что позже квартира понадобиться ей самой. Однако уже через три года она объявляет удивленным квартиросъемщикам о своем желании выселить их  из квартиры.

Теперь приходится удивляться госпоже Берг, когда ее адвокат разъяснил ей: правовая практика считает расторжение договора о найме квартиры в связи с появлением собственной потребности в ней после относительно короткого времени проживания в ней квартиросъемщиков, как правило, противоречащим доверительным отношениям и потому недействительным. Ведь собственная нужда в сдаваемой в наем квартире существовала уже при заключении договоре о ее найме или, по крайней мере, была предвидимой. Госпожа же Берг об этом обстоятельстве ничего не сказала квартиросъемщикам, а, тем более, не оговорила это обстоятельство в договоре о найме.

 

Социальное условие (Sozialklausel) в качестве правовой защиты квартиросъемщика

 

Квартиросъемщик может возражать против его выселения и требовать продолжения отношений найма, если выселение из квартиры означало бы для него, его семьи или других родственников его домохозяйства создание совершенно неоправданного особо трудного случая.

Пример 4. Семье Берг очень нравится новая квартира,  и они хотят в ней жить долгое время. Поэтому господин Берг с согласия собственника квартиры расширяет и модернизирует  ее: устанавливает встроенный кухонный гарнитур, современную ванну и оборудует дополнительную комнату в подвальном помещении. Затраты на эти работы составили 12.500 евро, которые не будут возмещены  наймодателем. Три года спустя – в то время как семья Берг уже живет в этой квартире11 лет – наймодатель заявляет им о своей потребности в сдаваемой в наем квартире: его дочь с ребенком должны въехать в нее, чтобы они смогли заботиться о проживающих на верхнем этаже родителях.

Мы имеем типичный случай возникновения потребности наймодателя в сдаваемой им в наем квартире. Но, ведь семья Берг еще даже не оправдала вложенных в квартиру средств. Поэтому суд этот случай оценил в качестве особо трудного и потребовал продлить отношения найма на три года.

Пример 5. В конце третьего года госпожа Берг упала и поломала бедренную кость. О переезде теперь нечего и думать. Об этом предупредил госпожу Берг и ее домашний врач. Наймодатель предоставляет семье Берг отсрочку на год. К этому времени в доме дочери супругов Берг завершается оборудование комнаты, в которой родители могут провести остаток жизни.

Как следует из этого случая, наймодатель в связи с заболеванием госпожи Берг принял верное решение: дело в том, что квартиросъемщик из-за резкого ухудшения здоровья не может освободить арендуемую им квартиру, так что это обстоятельство, как и многие другие возможные причины, создают особо трудный случай. Важнейшими основаниями для такого случая закон называет также невозможность нахождения соразмерной по площади квартиры с подходящими для соответствующих обстоятельств условиями проживания, очень пожилой возраст квартиросъемщика и его дряхлость, инвалидность, тяжелое заболевание, развивающаяся беременность, предстоящие важные экзамены. Для каждого случая существуют особые признаки, которые суд должен оценить тогда, когда квартиросъемщик возражает против выселения и в связи с этим возбуждается судебный процесс. Только в редких случаях квартиросъемщик при своей правовой защите не может сослаться на социальное условие, например, когда квартира арендуется только временно. Такой договор о найме на ограниченный срок согласно §575 BGB может заключаться, конечно, только при совершенно определенных предпосылках.   

Пример 6. Супруги Мюллер хотели бы продать принадлежащий им многоквартирный дом, т.к. в этом случае они бы получили вдвое большую сумму, чем от арендной платы за сдаваемые в наем квартиры в нем.

В принципе, это вполне оправданное основание для выселения. И поэтому супруги Мюллер в своем письме о выселении должны привести конкретные цифры убытка, которые они несут в том случае, если не продадут дом. Причем расчет убытка должен быть подтвержден (особенно если дело дойдет до судебного процесса) конкретными данными: предлагаемыми ценами купли от разных покупателей дома, экспертной оценкой стоимости дома. И только при наличии значительного финансового ущерба, который несет арендодатель, у него появляется право на расторжение отношений найма. Но выселение становится опять-таки невозможным при наличии у квартиросъемщика социальных причин, о которых говорилось выше.                        

Пример 7. Господин Майер является собственником сдаваемого в наем дома на шесть семей. Он хотел бы, поскольку он достиг 70-летнего возраста, упорядочить постепенно свое экономическое положение. Относительно дома у него имеется конкретное намерение: каждому своему внуку он хочет уже сейчас предоставить в нем квартиру. Сказано – сделано. Дом из сдаваемых в наем квартир (Mietwohnungen) превращается в совокупность квартир, в каждой из которых проживает их собственник и члены его семьи (Eigentumswohnungen). Т.е. каждый внук получает от господина Майера в подарок квартиру. При этом квартиру, в которой живет семья Берг, господин Майер продает госпоже Шустер, чтобы на полученную выручку установить, наконец,  в своем доме центральное отопление. Квартиросъемщики Берги в панике: что за этим последует?

В этом случае действует принцип: купля, а также дарение, не нарушает отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях; он должен будет только платить квартплату не господину Майеру, а госпоже Шустер, как новому собственнику.

 

Три ступени правовой защиты при выселении из нанятой квартиры

 

Т.к. квартиросъемщик, который имеет квартиру в сдаваемом в наем многосемейном доме, должен рассматриваться при выселении в связи с возникновением потребности арендодателя в сдаваемой им в наем квартире не по тем же меркам, как то лицо, которое может получить квартиру в собственность, то законодатель предложил ряд мер правовой защиты:

Первая ступень защиты: право преимущественной купли (Vorkaufsrecht) для квартиросъемщика.

Т.к. из сдаваемой в наем квартиры с течением времени делается квартира, в которой станет проживать ее собственник и члены его семьи, то проживающий в ней в настоящее время квартиросъемщик при продаже этой квартиры получает право преимущественной покупки (§577 BGB). Он может в договоре о купле выступить в качестве покупателя и сам приобрести квартиру по цене, которую он готов уплатить. Это, конечно, не действует тогда, когда арендодатель квартиры продает ее родственникам семьи или лицам, которые относятся к его домохозяйству. Но в данном случае арендуемая семьей Берг квартира продается постороннему человеку, и поэтому эта семья имеет полное право ее сами купить. Что мы имеем на самом деле:

Пример 8. Семья Берг получает сообщение от господина Майера о том, что он собирается продать квартиру, которую они арендуют у него. Господин Майер при этом указал также  на то, что семье Берг предоставляется преимущественное право купли квартиры сроком на два месяца. Супруги Берг раздумывают: они уже давно собирали деньги на приобретение собственной квартиры. К тому же они опасаются, что госпожа Шустер после приобретения квартиры захочет сама в нее въехать, а их выселить в связи с собственной потребностью в ней.   Однако пока еще у супругов Берг недостаточно денег, им нужно хотя бы еще пять лет. В свою очередь госпожа Шустер заверила супругов Берг, что она знает об особой правовой защите при их выселении.

Вторая ступень зашиты: трехлетняя отсрочка от выселения (Kündigungssperrfrist).

Посредством права преимущественной купли квартиросъемщик, квартира которого в период ее найма превращается в квартиру, в которой станут проживать ее собственник и члены его семьи, получает особую правовую защиту от выселения из нее из-за этого обстоятельства, а именно: новый собственник квартиры согласно §577а BGB может только не раннее трех лет после приобретения квартиры предъявить на нее свою потребность в проживании в ней или выселить из нее квартиросъемщика из-за возникновения затруднений с эффективным хозяйственным ее использованием.  

Третья ступень защиты: в определенных регионах страны предоставляется отсрочка от выселения сроком до 10 лет.

Земельные правительства могут путем издания правового предписания установить, что отсрочка от выселения в определенных округах или общинах может быть продлена свыше трех лет, максимум до 10 лет. Предпосылкой для этого является то, что там для населения могут возникнуть серьезные трудности с нахождением арендуемой квартиры на соразмерных условиях. В соответствии с ситуацией на рынке квартир федеральная земля может установить срок отсрочки от выселения от 4 до 10 лет. По истечении этого срока наймодатель, кроме того, должен соблюсти установленные законом общие сроки выселения, которые могут составлять до 9 месяцев.  Наконец, квартиросъемщик имеет право на обжалование по социальному условию согласно §574 BGB. При этом исключается злоупотребление правом выселения из арендуемой квартиры.

  Пример 9. Дети супругов Мюллер покинули дом, квартиры в котором принадлежали госпоже Мюллер, и она сдала одну из них в наем. Однако отношения между супругами Мюллер и их квартиросъемщиками оставляли желать лучшего. Поэтому супруги Мюллер хотели бы избавиться от них и выселить их в связи с появлением собственной потребности в сдаваемой в наем квартире. Якобы дедушка Мюллер, который год тому назад овдовел, должен переселиться в их дом. Квартиросъемщики удивлены: их квартира на третьем этаже, куда ведет крутая лестница, по которой дедушка, конечно, не сможет подниматься.

Правовая практика в этих случаях придерживается следующих принципов:

- наймодатель не может исходить из завышенной потребности в квартире;

- суды проверяют, отвечает ли вообще квартира, из которой выселяется квартиросъемщик, желанию арендодателя ее использовать для собственной нужды.

 Арендодатель должен доказать, что причины, лежащие в основе его решения о выселении квартиросъемщика из арендуемой им квартиры, фактически имеют место и являются серьезными. Причина, указанная в вышеприведенном примере, серьезной, уважительной не является. К тому же закон требует при выселении из арендуемой квартиры последовательного использования нескольких шагов. Прежде всего, в письме о выселении нужно указать основание для этого. Причина должна быть весьма серьезной, разумной и доказуемой. Голые утверждения типа «у меня возникла нужда в этой квартире» или «мы хотим эту квартиру передать бабушке и дедушке» недостаточны в качестве доказательств. В ходе судебного процесса по поводу выселения арендодатель должен доказать, что у него действительно появилась настоятельная нужда в сдаваемой в наем квартире. Причем если в доме, принадлежащему арендодателю, им сдается в наем несколько квартир, то он должен доказать, что ему остро необходима именно эта, конкретная квартира. Недопустимо выселять по причине того, что впоследствии можно сдать в наем квартиру по более высокой плате. А уж тем более угрожать квартиросъемщику или запугивать его.     

 Арендодатель обязан заранее проинформировать квартиросъемщика, срок выселения которого из  квартиры истекает, о том, что нужда в занимаемой им квартире отпадает.

Пример 10. Супруги Мюллер заявили своему квартиросъемщику, что через положенное время он должен освободить арендуемую им квартиру в связи с возникновением у них собственной потребности в ней: их сын с женой и двумя детьми должен вселиться в нее. Однако через некоторое время после этого сын Мюллеров получает весьма привлекательное предложение о работе в городке за 400 км. от дома родителей. Причем работодатель обещает предоставить ему и его семье необходимую им квартиру.  

Супруги Мюллер должны незамедлительно сообщить своему квартиросъемщику об изменении у них ситуации с занимаемой им квартирой. Ведь он, конечно, уже ищет другую квартиру и, возможно, привлек для этого маклера.

 При симулированном выселении из квартиры возмещается нанесенный этим ущерб.

Пример 11. Семья Шоль выехала из арендуемой ею квартиры. Однако впоследствии она узнала, что никто в их прежнюю квартиру так и не вселился. 

В данном примере арендодатель симулировал выселение по каким-то своим соображениям и тем самым нанес своему бывшему квартиросъемщику существенный материальный ущерб. Этот ущерб арендодатель обязан возместить как только ему стало известно о том, что у него отпала нужда в сдаваемой в наем квартире до истечения установленного законом срока выселения из нее.

 

                                 Веньямин Толстоног

                                 Источник: веб-сайт в Интернете – www.bmj.bund.de


Comments
ava
No nick | 04.06.2012, 13:00 #

 А вот в современной России устоялась практика изъятия детей за долги перед коммунальщиками. К таким выводам пришли в Лиге защиты детей, проанализировав итоги первого года работы горячей линии для семей, у которых органы опеки отобрали детей. Детей изымают как навсегда, так и временно, пока родителя не выплатят долг за квартиру. Правозащитники утверждают, что эта практика выгодна самим коммунальщикам: в год в стране становятся принудительными сиротами до 120 тысяч детей. На одного детдомовца отпускается от 100 тысяч до миллиона рублей, большая часть из которых оседает в сфере ЖКХ.

ava
No nick | 07.06.2012, 10:07 #

 Немецкий союз квартиросъёмщиков был создан сто лет назад. И очень быстро завоевал авторитет и популярность.  В Германии права людей, снимающих жильё, защищены так, как нигде в мире. И главная заслуга в этом принадлежит этой
неправительственной, общественной организации - Союзу квартиросъёмщиков.

ava
No nick | 15.06.2012, 16:44 #

 Огромное влияние Союза квартиросъёмщиков объясняется той важной ролью, которую играет эта организация.Без одобрения Союза в Германии не принимается ни один закон, регламентирующий сдачу жилья и служебных помещений, их оплату, ремонт, отношения хозяев и съёмщиков и так далее.

ava
No nick | 14.07.2012, 17:04 #

 Мой домовладелец объяснил мне, что срок расторжения договора о найме составляет два месяца. Сам я не умею читать по-немецки и согласился на все предложенные домовладельцем условия. Позже выясняется, что был заключён срочный договор на 5-и летний период. В такой ситуации могу ли я оспорить все взятые на себя обязательства? Есть ли опыт у кого-нибудь в этом деле?

ava
No nick | 28.07.2012, 11:04 #

 Обычно в договоре о найме жилой площади домовладельцы стремятся урегулировать все вопросы своих правоотношений с квартиросъёмщиками. Обычно домовладельцы применяют готовый формуляр текста договора, который покупается в магазине канцтоваров или ещё где-либо, и после заполнения соответствующих граф, подписывается обеими сторонами. Так же обычным стало и внесение от руки или с помощью пишущей машинки в готовый текст договора индивидуальных изменений и дополнений в специально предусмотренные для особых договорённостей поля.

ava
No nick | 30.07.2012, 11:23 #

 В Германии традиционно лишь относительно небольшое число жителей владеет собственной недвижимостью - примерно двадцать процентов населения. Остальные снимают квартиры и дома. И лучше всего это делать с адвокатом.

ava
No nick | 18.08.2012, 20:34 #

 Лучше всего снимать квартиру у частных лиц, так как государственного жилья в Германии вообще нет. Есть, правда, муниципальные - очень дешёвые - квартиры, которые специально предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком муниципальном доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.Но делать это только через адвоката,т.к.,даже в такой стране,как Германия "жульё будет предоставленно".

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


Bewertungen
Group 1 Add

zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta