К вопросу о выполнении косметического ремонта в наемной квартире в Германии

Thema
К вопросу о выполнении косметического ремонта в наемной квартире в Германии  

 

«В период проживания в наемной квартире и при выезде из нее квартиросъемщик обязан выполнять освежающий (косметический) ремонт в ней». Из положения договора о найме квартиры г. Н.

Что собой представляет освежающий или косметический ремонт (Schönheitsreparaturen) и на каком основании его выполнение в наемной квартире возлагается на квартиросъемщика?

Согласно § 28 Absatz 4 Satz 5 II. BV (Положение о расчетах за пользование наемной квартирой) -  (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz или краткоZweite Berechnungsverordnung, II. BV) освежающий ремонт в себя включает наклейку обоев, побелку мелом или известью стен и потолков, покраску полов, отопительных приборов, включая трубы отопительной системы, внутренних дверей, а также окон и наружных дверей изнутри.

Если обратиться к Гражданскому кодексу (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), на который обычно ссылаются юристы, конкретно на §§ 536, 538 BGB, то выясняется, что в них ничего непосредственно не говорится об этой обязанности квартиросъемщика. В этих законоположениях лишь указывается, что наймодатель обязан содержать объект найма в надлежащем, соответствующем договору состоянии. С другой стороны, использование квартиры квартиросъемщиком в соответствии с договором о ее найме не должно повлечь за собой какие-либо изменения и ухудшения состояния такой квартиры. Именно поэтому в типовом формуляре договора о найме квартиры (Mietvertrag) Германского союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) не содержатся параграфы относительно проведения косметического ремонта (смотрите, например, веб-сайт: www.mieterbund-bayern.org). Нет таковых параграфов и в типовом приложении о порядке содержания наемной квартиры (Hausordnung). Зато такие параграфы, как правило, имеются в конкретных договорах о найме квартиры или в приложении к ним. Но на каком основании?

На основании лишь общих условий заключения сделок (Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGB), которые согласно соответствующему закону (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, AGBG), являющегося составной частью Гражданского кодекса (§§305-310 BGB), дают право наймодателю включать в договор о найме квартиры различные условия о порядке пользования ею. Поэтому в этих договорах содержатся сформулированное самым различным способом положение о проведении квартиросъемщиком в наемной квартире косметического (освежающего) ремонта, как и, например, положение о курировании (Betreuung) пожилых квартиросъемщиков (за их счет) в социальных жилых домах при пансионатах для больных и престарелых людях. Ну, а если не нравятся такие положения, то не снимай квартиру в таком доме. Как говорится: своя рука – владыка!

Но зато при этом не возбраняется самым тщательным образом изучить параграфы предлагаемого договора о найме квартиры, в частности, относительно обязанности проведения в ней косметического ремонта, и соотнести их с многочисленными решениями административных судов и федеральной судебной палаты (Bundesgerichtshof, BGH) на этот счет. Чтобы выяснить, не является ли положение о таком ремонте недействительным, и на этом основании спокойно самому его не делать, а требовать его проведения, наоборот, от наймодателя. По мнению председателя Германского союза квартиросъемщиков г. Лукаса Зибенкоттена (Lukas Siebenkotten), каждый наймодатель должен ясно осознавать последствия недействительности условий договора о найме, даже если они согласованы с квартиросъемщиком подписью последнего. Основным же последствием этого является неправомочность требовать от квартиросъемщика возмещения расходов на освежающий ремонт, произведенный на средства наймодателя (решение BGH Az. VIII ZR 181/07).

Дело в том, что в соответствии с параграфом 305с BGB все сомнения, возникающие при толковании отдельных условий договора и приложений к нему, толкуются в пользу контрагента (т.е. в данном случае квартиросъемщика) инициатора (т.е. наймодателя). Поэтому сторона, желающая включить в содержание договора те или иные условия, должна сформулировать их как можно более ясно, четко, кратко и непротиворечиво. С другой стороны, согласно параграфу 307, условие договора признается недействительным, если оно в нарушение принципа честности и доверия, ухудшает положение другой стороны в договоре (в том числе, вследствие неясности или непонятности условия). Именно на этом основании суды очень часто выносят решения о недействительности тех или иных условий заключаемых договоров.

Как выглядит действительное условие относительно проведения освежающего ремонта в квартире в договоре о ее найме?

Принципиально действует следующее: согласно закону (§536 BGB) наймодатель компетентен за ремонтные работы. Но в договоре о найме квартиры наймодатель может эту обязанность возложить на квартиросъемщика (смотрите выше). Конечно, обязать при этом квартиросъемщика нельзя больше, чем он обычно привык делать. Т.е. вполне допустимым является условие, при котором освежающий ремонт следует выполнять квартиросъемщику по мере нужды в этом. Или: наймодатель обязывает квартиросъемщика «как правило», «в общем», «как обычно» каждые три года производить ремонт в  кухне, ванной или душевой комнате и каждые пять лет – в жилой и спальной комнатах и т.д., но только лишь при наличии действительной нужды в этом. Т.о., условие относительно освежающего ремонта действительно, если при этом предлагается «мягкий, гибкий» план сроков его выполнения при учете фактического состояния объекта найма. При таких условиях квартиросъемщику гарантируется гибкость сроков ремонта. 

При этом условие договора о найме квартиры: «Расходы на освежающий ремонт несет квартиросъемщик» - является действительным, - решила  BGH (Az.VIII ZR 339/03). Это условие регулирует не только вопрос о расходах на выполнение этого ремонта, но и обязывает квартиросъемщика его производить. Тем не менее, согласно BGH, возложение освежающего ремонта на квартиросъемщика предполагает наличие соответствующей договоренности в договоре о найме квартиры. При толковании этого условия договора необходимо учесть, что временные интервалы для этого ремонта в отдельных помещениях квартиры устанавливаются действующей практикой эксплуатации жилья, согласно которой собственно и осуществляется возложение такого ремонта на квартиросъемщика. При этом он обычно может его выполнять своими силами. Это значит, что нельзя требовать от квартиросъемщика, чтобы ремонтные работы были выполнены только специалистом-ремесленником. Такое условие в договоре является недействительным. Но, с другой стороны, квартиросъемщик, если он сам принимается за ремонтные работы, должен, конечно, производить их со знанием дела, т.е. умело (fachgerecht, fachmännisch), а не «тяп-ляп». Т.н. любительское качество „Hobby-Qualität“ ремонтных работ недопустимо, указывает в своем решении  LG Berlin (GE 2000,677). Поэтому квартиросъемщик обязан устранить все огрехи, а квартиродатель не должен мириться с тем, что стены и потолки покрашены «в полоску», на дверных и оконных рамах или дверном полотне имеются «пробелы», на обоях – пузыри и складки, а на полах -  «кляксы». 

А как выглядит недействительное условие?

Если в договоре о найме квартире ничего не стоит по поводу освежающего ремонта, то квартиросъемщик также не обязан его произвести. То же справедливо, если договор содержит недействительные условия (unwirksamе Klauseln) относительно ремонта квартиры: таким условием является требование выполнения освежающего ремонта согласно плану с твердыми, жесткими сроками (решение BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 und 178/05) или, наоборот, с расплывчато, неопределенно сформулированными требованиями в части такого ремонта (решение BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Жесткость (Starr) сроков ремонта означает, что квартиросъемщик согласно договору о найме квартиры должен в любом случае, т.е. вне зависимости от фактического состояния объекта найма и, следовательно, нужды в проведении ремонтных работ, произвести их после истечения указанных сроков. (Примечание автора: Поскольку, как известно, эти сроки обычно составляют 3 года – для кухни, ванной или душевой комнаты; 4 года – для окон и дверей квартиры, 5 лет – для спальни, жилой комнаты, туалета, коридоров,  7 лет – для подсобных помещений, то получается, что после трех лет проживания в наемной квартире следует в таком случае каждый год производить ремонт в каком-либо ее помещении).

«Расплывчатым» (schwammig) является требование, при котором квартиросъемщик должен при выезде из квартиры возвратить ее в «состоянии, соответствующем договору о найме» или в «состоянии, как при ее предоставлении». Вывод: если условие недействительно, то квартиру должен ремонтировать ее наймодатель, а не квартиросъемщик.

Недействительным является также условие, если в его основе лежат слишком краткие сроки проведения ремонта (решение BGH, Az.VIII ZR 361/03). Или: условие долевой оплаты (т.н. „Quotenklausel“), согласно которому квартиросъемщик при выезде из квартиры должен участвовать в покрытии расходов наймодателя на ее освежающий ремонт независимо от состояния квартиры (решение BGH VIII ZR 178/05). Однако в случае социальной квартиры BGH приняла решение (Az.VIII ZR 177/09) о том, что наймодатель может потребовать дополнительную плату за освежающий ремонт в период проживания в ней, включив расходы на его выполнение в коммунальные расходы в составе квартирной платы, если правило относительно этого ремонта в договоре о найме квартиры недействительно, и поэтому наймодатель должен сам производить такой ремонт или нести за него соответствующие расходы. Только тогда, когда условие договора о возложении освежающего ремонта на квартиросъемщика является вполне действительным, отпадает необходимость для наймодателя включения дополнительных расходов на этот ремонт в квартплату за пользование квартиросъемщиком  социальной квартирой. Поэтому Германский союз квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) рекомендует всем квартиросъемщикам, прежде всего, тем, кто проживает в социальной квартире, перед осуществлением освежающего ремонта или соответственно перед оплатой расходов на этот ремонт проверить содержание договора о найме квартиры в местном объединении квартиросъемщиков.

Недействительным является также условие, согласно которому при освежающем ремонте в период проживания в квартире следует обязательно менять обои (вполне допустимо их перекрашивать три и более раз) или окрашивать стены в нейтральные светлые тона или подбирать такого цвета обои (решение BGH Az. VIII ZR 224/07). Или: условие удаления обоев при выезде из квартиры (т.н. „Tapetenklausel“), т.к. это должно зависеть от конкретного состояния квартиры (решение BGH Az.VIII ZR 152/05 и BGH Az.VIII ZR 109/05).

Проведение освежающего ремонта при выезде из наемной квартиры

Если квартиросъемщик выезжает из наемной квартиры, то возникает вопрос, должен ли он перед выездом еще раз сделать такой ремонт, т.н. завершающий ремонт (Endrenovierung). При этом следует различать два обстоятельства.

1. Если квартиросъемщик перенял квартиру, в которой не был сделан освежающий ремонт, то он должен его произвести перед выездом при следующих условиях:

а) если согласованные сроки ремонтных работ уже, по крайней мере, однажды были просрочены и

б) если квартиросъемщик либо вообще согласно им не выполнял работы по освежающему ремонту, либо сроки проведения этих работ со дня последнего ремонта уже истекли и

в) если квартира фактически нуждается в освежающем ремонте.

2. Если квартиросъемщик перенял квартиру, в которой был сделан освежающий ремонт, то он обязан только тогда выполнить ремонтные работы, когда:

а) согласованные сроки проведения ремонтных работ истекли, а квартира нуждается в освежающем ремонте или

б) квартира, несмотря на то, что эти сроки еще не истекли, тем не менее, сильно запущена.

При этом вышесказанное в пп. 1 и 2 действительно только тогда, когда в договоре о найме квартиры согласовано следующее условие выезда из нее:

«Наемные помещения должны быть возвращены в состоянии, пригодном к их заселению». Т.е. квартиросъемщик должен возвратить наемную квартиру не в еже отремонтированном состоянии, а только в состоянии, пригодном для последующего ее найма. Т.о. вполне достаточно, что помещения находятся в состоянии, обычном для их использования, так что последующий квартиросъемщик не должен немедленно производить в них освежающий ремонт, чтобы можно было воспользоваться квартирой для проживания в ней. Следовательно, освежающий ремонт квартиросъемщик должен только тогда произвести, когда состояние наемной квартиры исключает возможность ее последующего найма.

При невыполнении в этом случае освежающего ремонта квартиросъемщик, по мнению земельного суда Берлина,  должен выплатить наймодателю компенсацию в денежной форме. При этом для размера компенсации не подходят расходы, которые возникли бы, если ремонтные работы были поручены специалисту-ремесленнику, а лишь те расходы, которые квартиросъемщик понес бы при самостоятельном их выполнении. А вот отказаться в этом случае возвратить квартиросъемщику предварительную, до вселения в квартиру,  квартплату за два-три месяца (т.н. Kaution) наймодатель не имеет права. Зато он может уменьшить возвращаемую сумму Kaution на стоимость ремонтных работ. В свою очередь, квартиросъемщик, который уступил требованию наймодателя произвести в квартире всеобъемлющий освежающий ремонт при выезде из нее, несмотря на вполне удовлетворительное ее состояние, т.е. вопреки недействительности условия об этом ремонте, вправе потребовать от наймодателя возмещения расходов на него (решение BGH Az. VIII ZR 302/07).

Толстоног Веньямин

Источники:

www.focus.de/.../schoenheitsreparaturen-wann-mieter-beim-auszug-renovieren-muessen_aid_418607.html

www.scheidungskanzlei.de/rechtstipps/rechtstipp8.pdf

www.mieterbund.de

 


Bewertungen
Group 1 Add

Kommentare
 Zohrab | 15.12.2014, 18:37 #
A skolko  etot kosmicheski remont budet stoit  sjomshiku w germanii primerno?
Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta