Расчет оплаты коммунальных расходов в Германии

В конце года многие квартиросъемщики получают, как обычно, итоговый расчет оплаты коммунальных расходов за предыдущий год (например, за 2011 год – в конце прошлого 2012 года). При этом во многих расчетах содержится строка о размере доплаты.

Следует ли сразу оплачивать ее или стоит сначала тщательно проверить, по каким позициям коммунальных расходов возник перерасход против установленных квартиродателем на год расчета  ставок оплаты и обусловленной этим доплаты?   

Марсель О. из г. Кассель недоуменно качает головой: он уже в течение 10 лет проживает в своей съемной квартире. И каждый год его квартиродатель присылает ему расчет на дополнительные или т.н. коммунальные расходы. Но расчет в этом году его сильно удивил: в нем вообще отсутствал подробный перечень отдельных статей расходов. «Все эти годы, - говорит он, - я плачу паушальную сумму коммунальных расходов, хотя квартиродатель должен включать в расчет только фактические величины расходов каждого вида. Я считаю это неправильным».

Недавнее решение BGH (от 01.02.2012, Az.: V III ZR 156/11) должно оказать помощь и усилить права квартиросъемщиков. Этому решению предшествовал иск квартиросъемщика, в котором она жаловалась, что должна оплачивать расходы на отопление теплоснабжающей фирме на основе предоплаты. Эксперт в области арендного права Инго Гросс (Ingo Groß) также подверждает это: «Прежде многие квартиродатели требовали от своих квартиросъемщиков уплачивать паушальную сумму коммунальных расходов, нередко, в качестве предоплаты, без учета того, каковы были или будут фактические расходы». Подобного вида расчеты, каким является, например, расчет оплаты расхода на отопление, ориентируется, однако, не на потребление тепла в настоящем, а на результаты прошлых лет.

Паушальная оплата коммунальных расходов впредь не разрешается

Впредь паушальная оплата больше не разрешена: это недавно установила Федеральная судебная палата (Bundesgerichtshof, BGH) в указанном выше решении. По оценке Германского союза квартиросъемщиков (Deutsche Mieterbund), это решение затронет миллионы квартиросъемщиков по всей стране, которые получают неправильные расчеты оплаты коммунальных расходов. Теперь на основания принятого BGH решения оплата расхода на отопление может производиться только после точного определения объема потребления соответствующего вида энергии. Тем самым можно избежать чрезмерной и несправедливой доплаты. Эксперт консультационной фирмы Immoscoring GmbH Кристиан Кнорр (Christian Knorr) считает, что принятое решение обеспечивает больше прозрачности и справедливости для квартиросъемщиков. В то же время квартиродатель получает выгоду от новой правовой практики, т.к. расчет коммунальных расходов производится на основе ясных положений. Это позволяет избежать споров с квартиросъемщиками.

Расчет коммунальных расходов должен быть точным по содержанию и действительным по форме. Для этого каждый вид этих расходов должен быть назван в расчете по отдельности. Должно быть ясно, какие расходы относятся к какому виду коммунальных. Кроме того, на основании соответствующего ключа распределения должно быть совершенно понятно, производится ли расчет согласно общей площади квартиры, числа проживающих в ней лиц, особенностей квартиры или по фактическому расходу. И еще: Расчетный период должен всегда составлять точно 12 месяцев. Если оплата за воду должна быть рассчитана согласно ее фактическомурасходу, то в каждом домохозяйстве должен быть счетчик учета ее расхода.  

Расчет коммунальных расходов

Для многих квартиросъемщиков ежегодный расчет коммунальных расходов является «тайной за семью печатями». Особенно непонятной в нем является величина доплаты. Каждый второй из почти 30 миллионов счетов, ежегодно присылаемых квартиросъемщикам в стране, являются неверными, считает Германский союз квартиросъемщиков. Квартиродатели нередко начисляют расходы, которые не относятся к коммунальным, или они неверно рассчитывают отдельные статьи коммунальных расходов. При этом речь идет о больших суммах: в квартире общей площадью 80 кв.м. дополнительные расходы могут достигать величины 2250 евро за год.  Причем далеко не все виды расходов являются расходами коммунального вида для сдаваемого в наем объекта. Положение о коммунальных расходах причисляет к ним 17 нижеслеующих видов дополнительных расходов:

- Поземельный налог. Размер этого налога, который квартиродатель должен уплачивать, различен в стране и устанавливается соответствующим муниципалитетом.

- Холодное водоснабжение. К ним относятся не только расходы на потребление холодной воды, но и плата за подсоединение к коммунальному предприятию водоснабжения, а также расходы за установку счетчика воды и его техническое обслуживание.

- Канализация. Эта статья содержит расходы за пользование государственной канализационной сетью, частными канализационными устройствами или эксплуатацию насосной станции для откачки сточных вод.

- Отопление. Эта статья содержит решительно все расходы на теплоснабжение, все равно, идет ли речь о централизованных устройствах отопления, эксплуатации централизованных устройств снабжения топливом или собственном устройстве поставки тепла, например, с помощью солнечной установки. К этой статье расходов относится также техническое обслуживание этажного отопления.

- Снабжение горячей водой. Нередко этот вид расходов учитывается в статье расходов на водоснабжение или отопление. Если это не так, то тогда речь идет о покрытии расходов, обусловленных именно горячим водоснабжением, осуществляемым от централизованного устройства снабжения горячей водой или путем промысловой поставки горячей воды, а также расходы на техническое обслуживание приборов горячей воды.

- Обслуживание устройств, связанных с теплоснабжением и снабжением горячей водой.  Расходы на обслуживание таких устройств учитываются отдельно только в том случае, если они не учитываются в расходах другого вида.

- Обслуживание лифтов. К ним относятся расходы на техническое обслуживание, уход, контроль и регулярную проверку технического состояния, а также на электроснабжение и уборку.

- Уборка прилегающих к зданию участков улиц и вывоз мусора. К ним относятся оплата государственных и частных уборщиков и расходы за пользование мусоросборниками и вывоз и утилизацию мусора.    

- Уборка внутри здания. К ним относятся не только расходы на уборку фойе, коридоров, лестничных маршей и всех помещений общего пользования внутри здания, но и на борьбу в них с различными насекомыми.

- Уход за зеленой территорией. К ним относятся расходы по уходу и обслуживанию травяного покрова прилегающей к зданию территории и зеленых насаждениий на ней, а также игровых плащадок и их оборудования.

- Освещение внутри и снаружи здания. Это расходы на электроэнергию и приборы для освещения фойе, коридоров, лестничных маршей и всех помещений общего пользования внутри здания, а также подходов к входным дверям в здание.

- Обслуживание дымоходов. Только в том случае, когда расходы на обслуживание и очистку дымоходов не входят в расходы на отопление.

- Страхование имущества здания и ответственности за причинение вреда. К ним относятся расходы на страхование здания и сооружений от пожара, затопления и стихийных бедствий, ответственности за причинение вреда жильцам (например, при пользовании лифтом). 

- Оплата техника-смотрителя здания. Расходы на его вознаграждение, включая выплаты на социальное страхование.

- Телевизионная антенна или кабельная сеть коллективного пользования.  Расходы на техническое обслуживание оборудования для подключения телевизионных приемников.

- Общественная постирочная. Расходы на эксплуатацию, техническое обслуживание и уход стиральных машин и сушильного оборудования коллективного пользования. 

- Прочие расходы. При возникновении расходов, связанных с содержанием здания и его земельного участка, которые не могут быть причислены к вышеперечисленным коммунальным расходам (например, освежающий ремонт фойе, коридоров лестничных маршей и помещений общего пользования или наружняя побелка здания и окраска ограждения балконов и т.п. ), они включаются в общий расчет. При этом необходима подробная детализация этих расходов.

Доплата за коммунальные расходы

Недаром Марсель О. из Касселя замечает: «Могу ли я разобраться в подробно составленном оригинале документального доказательства, содержащем все статьи коммунальных расходов. Какая доля по каждой статье приходится на мою квартиру, и что я из этого должен платить? Без адвоката или налогового консультанта мне не обойтись. Но обращение к ним ведь стоит денег». И так обстоит дело со всеми другими квартиросъемщиками.

Эксперт Инго Гросс пытается опровергнуть эту точку зрения. «Квартиросъемщику совсем необязательно разбираться в документальных доказательствах. Просто документы должны быть составлены так, чтобы и неспециалисту они были понятны. При этом главное - выяснить, речь идет о расчете по фактически израсходованным статьям коммунального вида или о предоплате по ним. Для этого не требуется специального образования. Но нужно использовать предоставленное законом право».

Впредь, согласно решению BGH, квартиросъемщик, который теперь получил расчет на коммунальные расходы, может потребовать от квартиродателя выдать ему оригинал документального доказательства. В этом документе должно стоять, сколько фактически, к примеру, электроэнергии и воды, потребляется его квартирой или домом. Если квартиросъемщик сомневается в итоговой сумме коммунальных расходов или только в какой-то ее отдельной статье, например, в расходах на отопление, и хочет проверить, а квартиродатель отказывается предоставить доказательства, то тогда на него можно подать жалобу в суд, и до принятия им решения квартиросъемщик может отказаться оплатить счет за коммунальные расходы. Решение BGH действует задним числом. Но только для счета за период времени, который отстоит от даты его составления не более чем на 12 месяцев. Это означает, что расчет коммунальных расходов за 2011 год должен поступить квартиросъемщику обязательно в этом 2012 году (т.е. не позже декабря месяца), иначе по нему вообще не должна быть возмещена квартиросъемщиком начисленная доплата. Хотя еще совсем недавно было принято решение BGH от 10.06.2011, VIII ZR 133/10 относительно изменения задним числом счетов коммунальных или эксплуатационных расходов. Прежде действовало правило, согласно которому уже составленный расчет оплаты коммунальных расходов после истечения 12-месячного срока больше не мог быть исправлен в пользу квартиродателя. Речь шла о правовом споре между квартиросъемщиком и квартиродателем. Квартиродатель составил за 2007 календарный год неточный расчет коммунальных расходов. Проблема заключалась в том, что уже уплаченная предоплата была слишком занижена. Квартиродатель, конечно,  заметил свою ошибку только через год после отправки неправильного счета и потребовал от квартиросъемщика внести доплату. BGH в своем решении постановил, что если ошибка очевидна и легко распознаваема, то она может быть исправлена и после установленного законом 12-месячного срока (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Т.о. это решение было в пользу квартиродателя. Именно поэтому Германский союз квартиросъемщиков остро критиковал это решение BGH. Ведь посредством такого решения правовое обеспечение прав граждан было существенно ослаблено.  Своим новым решением  BGH восприняло эту критику и изменило свою прежнюю точку зрения. А вот возмещение квартиродателем излишне выплаченной квартиросъемщиком суммы коммунальных расходов (в случае предоплаты) должно произойти в любом случае, независимо от даты составления расчета и охваченного им периода.

Веньямин Толстоног                                                                                                                                                                                     

Источник