Покупка недвижимости в Германии: Что такое земельная книга, и какую информацию из нее может получить покупатель?

Статьи и рассылки / Темы статей / Человек и закон / Гражданское право
Information
[-]
Недвижимость в Германии  

Земельная книга в Германии содержит важную информацию о земельных участках и является, таким образом, источником актуальных и достоверных сведений, с которыми стоит ознакомиться перед покупкой недвижимости.

Иностранные физические и юридические лица могут без ограничений приобретать земельные участки в Германии. Для покупателя недвижимости важно своевременно получить наиболее полную фактическую и юридическую информацию об участке, чтобы правильно оценить ожидания и риски, связанные с покупкой участка. Для этой цели в Германии существуют различные, открытые для общественного доступа источники информации – землемерные управления ведут кадастровые планы, из которых видны фактические данные участка; планы застройки и разрешения на строительство предоставляют информацию о допустимом способе и масштабе застройки участка. Но для приобретения и продажи участка земельные книги имеют, бесспорно, самое большое значение.

1. Что такое земельная книга?

Земельная книга – это реестр всех земельных участков, который свидетельствует об имущественных правовых отношениях. Для каждого участка существует земельная книга, которая ведется в немецком суде первой инстанции – Amtsgericht (ведомство земельной книги – Grundbuchamt). На каждый участок предусмотрен отдельный лист. Лист состоит из трех частей: заголовка, инвентаризационной описи и трех разделов. Помимо листа, в земельной книге имеется для каждого участка поземельное дело. В нем содержатся свидетельства и судебные протоколы, которые являлись основанием для внесения изменений в земельную книгу, так же как и специальный раздел (Handblatt), который представляет собой точную, периодически пополняемую копию соответствующего листа земельной книги.

2. Зачем нужны земельные книги?

Земельные книги дают надежные сведения о правах на участок. Они дают покупателю информацию о том, кто является владельцем участка, об ограничениях на пользование и право распоряжения им, а также о том, зарегистрированы ли обременения, связанные с финансированием недвижимого имущества.

Информация, фигурирующая в земельной книге, надежна. Земельная книга является носителем правовой информации, и на ее достоверность может рассчитывать каждый добросовестный приобретатель. Покупатель не должен долго наводить справки, принадлежит ли участок продавцу, а может просто посмотреть в земельную книгу. Наличие поземельных долгов и ипотек также следует из земельной книги. Ознакомление с земельной книгой дает возможность установить быстро и без особых трудностей владельца и возможные долговые обязательства, связанные с участком.

Примечание:

Земельная книга показывает только правовые отношения. Поэтому не все долговые обязательства, связанные с участком очевидны из земельной книги. Сдача в аренду и право преимущественной покупки не заносятся в земельную книгу. Также не заносятся и публично-правовые обязательства. Под публично-правовыми обязательствами подразумеваются взносы на подключение участка к коммуникациям согласно § 127 и следующим параграфам Строительного кодекса ФРГ, сборы за водоотвод согласно законам о коммунальных сборах земель Германии или налоги на недвижимость по

§9 Закона о поземельном налоге. Также не заносятся в земельную книгу и обязательства по строительству, например, в отношении предоставления определенного количества парковочных мест. Перед приобретением участка необходимо тщательно проверить документы продавца и общественные регистры, такие как, например, регистр строительных обязательств, чтобы оценить обязательства, связанные с участком.

В раздел III поземельной книги вносятся ипотеки, поземельные долги и ренты. Ипотеки и поземельные долги служат обеспечению денежных требований. Если владелец участка не придерживается своих платежных обязательств, то владелец поземельного долга или ипотеки может, например, обратить взыскание на участок. В этом случае участок будет продан с публичных торгов. Бывший владелец теряет собственность, если он не заплатит владельцу поземельного долга гарантированную сумму. Такие обременения связаны с участком, а не с его владельцем, так что продажа участка не влияет на ситуацию с обременениями – они сохраняют свое действие в полной силе.

3. Какую информацию можно получить из земельной книги?

Заголовок служит юридической идентификации участка; в нем содержится информация о суде первой инстанции, который ведет земельную книгу, районе, в отношении которого ведется земельная книга, номере тома и листе земельной книги.

Инвентарная опись является фактической характеристикой участка. В ней содержатся кадастровый округ, номер кадастровой карты, вид хозяйственной деятельности на участке, его расположение (название улицы и номер дома) и размер участка.

В раздел I вносится информация о собственнике участка. В раздел II заносятся долговые обязательства, предварительные отметки, ограничения и такие отметки, как, например, предварительная запись о наличии нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности, запись о праве пользования или праве на проход по территории участка, праве на прокладку путей или коммуникаций по участку.

Предварительная запись о наличии нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности обеспечивает требование покупателя на передачу имущества. После заключения нотариально заверенного договора на покупку имущества, что является первым этапом приобретения недвижимости, требуется подать заявление в ведомство земельной книги на регистрацию передачи собственности. Если регистрация должна быть проведена позднее (например, потому, что покупатель должен уплатить покупную стоимость в рассрочку), то в земельную книгу может быть занесена предварительная запись о наличии нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности в пользу покупателя. После внесения этой записи третьи лица не смогут приобрести участок у продавца.

Согласно § 32 Положения о проведении конкурсного производства в случае банкротства предприятия, в раздел II поземельной книги заносится запись о банкротстве. Если в земельной книге имеется такая запись, то владелец участка не имеет права передавать собственность на участок третьим лицам – на это теперь имеет право только конкурсный управляющий. Покупатель также защищен и при отсутствии такой записи в книге. Он может быть уверенным в том, что владелец имеет право на продажу участка.

Если проход к участку осуществляется только через другой участок, то в земельную книгу вносится право на проход через этот участок.

Примечание:

Из земельной книги не видно, существует ли, и на какую сумму, денежное требование, обеспечением которого служит то или иное обременение, и в какой мере кредитор уже был удовлетворен. Лицу, заинтересованному в покупке, можно посоветовать потребовать от продавца в рамках заключения нотариального договора подписать обязательство о снятии обременений из раздела III или о снижении покупной цены.

4. Как можно получить выписку из земельной книги?

В каждом ведомстве земельной книги есть компьютеры, с помощью которых можно ознакомиться с книгой и получить простую или нотариально заверенную выписку из земельной книги. Для этого требуется доказать ведомству оправданность интереса на получение данной информации. Такой интерес имеют, например, кредитные институты при принудительном исполнении судебного решения или другие лица, у которых есть право на участок, так же, как и лица, уполномоченные владельцем участка. Лица, заинтересованные в покупке, имеют право на получение выписки из книги, только если они уже вступили в переговоры с владельцем.

Также нотариусы имеют право на просмотр земельной книги. Они не должны доказывать оправданный интерес и могут в интересах их клиентов/инвесторов ознакомиться с земельной книгой. Нотариусы работают, в том числе, при каждой крупной адвокатской конторе.

д-р Кристиан фон Вистингхаузен,

Партнер фирмы БАЙТЕН БУРКХАРДТ

Источник

http://www.bblaw.com/uploads/media/BB_NL_OEDInvestitionen_in_Deutschland_Maerz_2012_ru.pdf


Date: 18.10.2012
Add by: ava  v3704207
Visit: 1294
Comments
[-]
ava
No nick | 25.01.2013, 15:41 #

Насчёт земельной книги, я узнаю, что мой сосед полностью изучил записи в моей земельной книги. Оказывается он решил расширятся, заключил договор и имел право на просмотр земельных книг соседей. Я считал, что это сведения личные и без моего разрешения никто не имеет права заглядывать туда.

ava
No nick | 26.01.2013, 23:59 #

Все эти сведения открыты для всех. А, что вам есть что скрывать? Или вы хотели утаить от соседа, что являетесь хозяином участка? Вы приехали с Востока на Запад, из закрытого общества в открытое

ava
No nick | 27.01.2013, 15:47 #

А Вы пробовали просто так из интереса просмотреть Земельную книгу соседа, если всё так открыто? Да Вас заставят 10 справок показать, если это делаете без нотариуса и ещё Вы обязаны доказать обоснованность Вашего интереса. В Земельную книгу действительно не все могут заглянуть.

ava
No nick | 26.01.2013, 16:35 #

Ведение кадастрового учета с помощью поземельных книг позволяет избежать впоследствии судебных споров о принадлежности, качестве и обустройстве любого земельного участка как при выборе его для строительства объекта, так и при купле объекта, а также при передачи земельного участка в наследство или при его дарении.

ava
No nick | 17.02.2013, 15:47 #

Это очень удобное положение, когда можно без бюрократических проволочек получить нужную тебе информацию. Есть вопросы не представляющие никакого интереса для других, как только для самого себя. И именно такие вопросы должны быть доступны для обзора в интернете.

ava
No nick | 27.02.2013, 14:11 #

В земельной книге нет ничего секретного, и не надо разводить бюрократию, вся инфа должна быть доступна в инете.

ava
No nick | 02.03.2013, 09:02 #

Это очень правильно, что ведется жизненный путь любого участка земли и что в любой момент можно посмотреть, какие долги за этой землей числятся. Эта книга лишает мошенников манипулировать землей. А то что эта информация так доступна, лишает соблазна чиновника "нагреть на этом руки".

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


Subjective Criteria
[-]
Статья      Remarks: 0
Польза от статьи
Remarks: 0
Актуальность данной темы
Remarks: 0
Объективность автора
Remarks: 0
Стиль написания статьи
Remarks: 0
Простота восприятия и понимания
Remarks: 0

zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta