Энергетическая модернизация жилого дома при реформе жилищного права Германии

Статьи и рассылки / Темы статей / Человек и закон / Жилищное право
Information
[-]
Энергетическая модернизация жилого дома при реформе жилищного права Германии  

1 февраля текущего года бундесрат одобрил закон об изменениях в правовых нормах, регулирующих наем жилья (жилищном праве - Mietrecht), с целью обеспечить их соответствие актуальным требованиям. В законе об изменениях в жилищном праве речь идет в первую очередь об облегчении модернизации жилых домов, обусловленной экономией энергии и изменением климата.

Энергетическая модернизация жилья является центральным элементом в переходе страны на возобновляемые источники энергии и, тем самым, задачей всего общества. 40% потребляемой энергии в Германии приходится на здания различного назначения, в т.ч. жилые, которые составляют значительную их часть.

Действующее жилищное право уже сейчас содержит положения о том, как следует осуществлять модернизацию такого дома в период действия отношений найма жилья и как такая модернизация должна сказаться на повышении квартплаты. Особенно важны эти положения для энергетической модернизации в период перехода к возобновляемым источникам энергии. Ведь хорошая изоляция и улучшенная техника отопления экономят энергию. При этом снижаются расходы на отопление и обеспечивается более эффективная защита окружающей среды. Уже в существующих строениях становится при этом возможным достижение существенной выгоды.

Согласно реформе жилищного права, предписания об осуществлении мероприятий по обеспечению сохранности жилого дома и его модернизации (прежде § 554 BGB) реформируются. Гораздо больший вес получает вновь возникшее понятие «энергетическая модернизация». Это понятие охватывает меры, которые ведут к экономии конечной энергии в связи с квартплатой, при осуществлении наружней изоляции жилого дома или применении в нем техники использования солнечной энергии в целях получения горячей воды как для отопления, так и для хозяйственно-бытовых нужд. Это создает правовую гарантию для желающего произвести инвестиции квартиродателя. Меры чисто защитно-климатического характера или меры по монтажу устройства фотовольтаики на крыше здания, ток от которого позволяет сэкономить электроэнергию в государственных электросетях, должен даже  поддерживать квартиросъемщик. Конечно, речь идет не только о нулевом тарифе: квартиродатель должен, прежде всего, инвестировать модернизацию жилья. Но при этом он обязан учесть финансовые возможности квартиросъемщиков в части оплаты ими повышенной стоимости найма квартир. Именно поэтому жилищное право заботится о том, чтобы осуществление и финансовое бремя энергетической модернизации взвешенно распределялось между квартиродателем и квартиросъемщиками.

Что должно в связи с этим измениться?

Как и прежде, закон ясно регулирует, какая допустима модернизация с целью экономии энергии и защиты окружающей среды и при каких условиях справедливо повышение квартплаты. Квартиросъемщик должен, в конечном счете, не только оплатить соответствующие меры, которые приведут к экономии конечной энергии, но и тем самым добиться регулярного снижения расходов на отопление. 

Пример. Квартиродатель Н. хотел бы впредь обеспечить нагрев воды для квартир дома с сдаваемым внаем жильем частично с помощью солнечного коллектора. Это позволит сэкономить конечную энергию, что окажется выгодным для квартиросъемщиков, и потому повышение квартплаты является справедливым при такой модернизации дома. Но такая модернизация будет выглядеть по-другому, если квартиродатель намеревается с помощью фотовольтаики, установленной на крыше дома, производить электроэнергию и направлять ее в государственную систему электроснабжения.

Хотя с таким мероприятием квартиросъемщик и должен мириться, но при этом повышение квартплаты будет для него несправедливым. И если он выразит свое несогласие с объявленными квартиродателем мерами, опасаясь возникших при этом затруднений личного и экономического характера, то он должен свои возражения заблаговременно сообщить квартиродателю с тем, чтобы тот учел их при планировании мероприятий. При этом, как и прежде, квартиросъемщик может сослаться на то, что он из-за своего стесненного экономического состояния не может оплачивать повышенную квартплату. В этом случае квартиродатель не должен рассчитывать на то, что после осуществления такой модернизации дома он может повысить квартплату.

Пример. Квартиродатель Н. хотел бы усилить теплоизоляцию крыши и фасада дома. В соответствии объявленными квартиродателем мероприятиями по модернизации дома ожидается повышение квартплаты. Однако квартиросъемщик М. согласно своим доходам в состоянии оплачивать только прежнюю квартплату, о чем он и сообщает квартиродателю, ссылаясь при этом на свое экономическое положение. Тем не менее, согласно закону, энергетическая модернизация может осуществляться, хотя за ней в этом случае и не последует повышение квартплаты. На практике эта ситуация должна быть урегулирована с помощью включения в действующий договор о найме квартиры соглашения о модернизации, в котором оговорены как меры по модернизации, так и вопрос повышения квартплаты. Если договорным сторонам не удается придти к обоюдному согласию, то придется обратиться в суд.

Какие еще нововведения предусматривает реформа жилищного права?

Энергетическая модернизация больше не должна вести к снижению квартплаты в течение ограниченного тремя месяцами периода времени из-за неудобств, связанных с строительными работами (§ 536 BGB). Так, если изолирование наружнего фасада дома связано с шумом от строительных работ, то исключается возможность для квартиросъемщиков требовать в течении трех месяцев снижения квартплаты из-за этого неудобства. А вот начиная с четвертого месяца, можно, как и прежде, потребовать снижения квартплаты по этой причине, если строительные работы не были завершены и проживание в квартире из-за этого становится крайне неудобным. Причем временное исключение возможности снижения квартплаты действует только при энергетической модернизации дома. При других мероприятиях по его модернизации (например, замена ванн), сохраняется неограниченное во времени право на снижение квартплаты. Неприкосновенным, конечно, сохраняется право квартиросъемщика на снижение квартплаты, когда в квартире становится невозможно проживать из-за строительных мероприятий.

Прежде начало мероприятий по модернизации могло откладываться, если квартиросъемщик заявляет, что предусмотренное законом перенесение расходов на осуществление этих мероприятий на его квартплату ведет к созданию для него особо трудного финансового положения. Проверка этого положения делается во время последней процедуры повышения квартплаты, чтобы можно было осуществить модернизацию без промедления. Если же квартиросъемщик ссылается на то, что он, согласно своему финансовому положению, не в состоянии оплатить последующий за модернизацией перенос части расходов на квартплату, то квартиродатель, тем не менее, может осуществить запланированные им мероприятия, однако без повышения размера квартплаты, поскольку возражение квартиросъемщика является справедливым.  Это обеспечивает надежность планам модернизации в фазе строительных работ. Впредь возражение квартиросъемшика с ссылкой им на особые у него финансовые трудности  должны подаваться в письменном виде и заблаговременно. При этом квартиродатель должен указать квартиросъемщику на необходимость соблюдения формы заявления и его срока. После завершения мероприятий по модернизации еще раз проверяется основание для особо трудного финансового положения квартиросъемщика, даже если не произошло обострение этой ситуации. Т.о. квартиросъемщик получает надежную защиту от повышения квартплаты, если он не в состоянии ее оплатить. При наличии особо трудного в финансовом отношении случая, квартиросъемщик должен также, несмотря на осуществленную модернизацию, и в последствии не платить более высокую квартплату. 

Формальные требования к обоснованию обязанностей квартиродателя при модернизации снижаются, чтобы избежать их завышения. При этом квартиродатель может сослаться на признанные в регионе паушальные оценки ситуации, чтобы, к примеру, описать способность окон пропускать тепло, вынуждающего его заменить их. Прежде правовая практика требовала в этом случае дорогостоящей экспертной оценки специалистами.

В законоположениях о местных сравнительных размерах квартплаты (§ 558 BGB) разъясняется, что должно учитываться энергетическое оборудование и его структура, а также качество при определении размера местной сравнительной квартплаты. Впредь энергетические критерии должны быть усилены при образовании т.н. зеркала квартплаты. 

Что должно остаться как и прежде?

Действующее право в отношении перенесения на квартплату ежегодно в размере 11% расходов на мероприятия по модернизации,  не изменяется (§ 559 BGB). Возможность такого перенесения расходов по энергетической модернизации в то же время не означает, что становится допустимым ежегодно повышать квартплату более чем на 11%. Расходы на другие мероприятия, связанные с модернизацией, в любом случае, не должны вести к повышению квартплаты. Впредь это положение должно более подробно регламентироваться в интересах квартиросъемщика, т.к. в законе оно недостаточно разъясняется.

Толстоног Веньямин

Источник

 


Date: 27.02.2013
Add by: ava  v3704207
Visit: 1086
Comments
[-]

Comments are not added

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


Subjective Criteria
[-]
Статья      Remarks: 0
Польза от статьи
Remarks: 0
Актуальность данной темы
Remarks: 0
Объективность автора
Remarks: 0
Стиль написания статьи
Remarks: 0
Простота восприятия и понимания
Remarks: 0

zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta