Недвижимость Турции: особенности турецкой купли-продажи жилья

Почему недвижимость выбирают в качестве инвестиций, и почему именно турецкую? Каждый из нас, пытается как-то «подстраховать» будущее – то-есть сделать накопления. Каждый россиянин, украинец, белорус (включая иностранцев) сталкивается с тем, что помимо банков, пенсионных фондов и страховых компаний, чья надежность пошатнулась от недавних мировых политических и экономических событий, обращает внимание на недвижимость. В том числе и зарубежную.

Недвижимость за границей, это не только вложение в будущее своих детей, как страховка на старость или возможность заработать на росте стоимости. Это актив которым можно пользоваться - как "зарубежной дачей", средством для получения вида на жительство (см. статью ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране), а в дальнейшем гражданства другой страны! Если речь идет конкретно о Турции, например, в которой, в отличии от Израиля, цены значительно ниже. Курортный сезон на Средиземноморском побережье длится более 7 месяцев - от начала апреля и до ноября. Спрос на аренду есть и в зимние месяцы. И главное - сегодня из-за спроса, цены на новостройки, за примерно 1 год строительства, с момента «рытья котлована» и до сдачи в эксплуатацию, успевают вырасти почти вдвое. С какими же рисками могут столкнуться инвесторы в Турции?

Особенности купли-продажи недвижимости в Турции

Итак, перечислим по степени важности основные моменты, которые нужно помнить покупателю недвижимости в Турции (впрочем, некоторые из них подойдут для любой страны):

1. Выбор продавца – главный ваш выбор. Ибо он несет больше всего рисков! Покупка недвижимости через обладателя государственной регистрации - юридическое или физическое лицо (застройщика, риэлтора, агентство недвижимости) значительно снижает риски, хотя и не на все 100%. И тем более стоит сторониться доброхотов готовых помочь «безвозмездно» и не имеющих прямого отношения к недвижимости;

2. Узнавайте точно, КАК рассчитывается площадь жилья Продавцом. Общепринято у турецких риэлторов исчислять метраж квартиры с учетом стен, перегородок и порога перед квартирой. Часто в площадь Продавец включают даже площадь лифта и лестничных площадок, пропорционально поделенные между жильцами. Поэтому «жилая» площадь всегда намного меньше, заявленной продавцом. Так у них принято – ничего не поделаешь!

3. Особенности материалов и строения. Проще всего прояснить эти вопросы лично, еще на стадии строительства, в крайнем случае - просить риэлтора или Продавца-застройщика присылать фотоотчеты стройки. А вот оценить прочность готового строения можно лишь косвенно: стоит проанализировать отдельные помещения, размещенные под конструкцией дома. Скажем, подземная автостоянка говорит о том, что дом построен на сваях. Это хорошо, хотя и удорожает строение. В подвальных этажах делают (правда без свай) такие объекты как винотека, хамам, мастерская, фитнесс-зал.

4. Вопрос собственности и ограничений. Нужно четко знать для новостроя - является ли застройщик собственником жилья? Или оно принадлежит хозяина земли, или вообще каком-то третьему лицу (которое успело приобрести ее до Вас, а теперь продает). Здесь, помимо слов, необходима фотокопия ТАПУ. Если жилье продается по доверенности, необходимо узнать статус реального собственника и его правоотношения с компанией-застройщиком.

При покупке недвижимости ВСЕГДА стоит сделать проверку на предмет ограничений наложенных на недвижимость при залоге или судебных разбирательств.

5. Вопрос чистоты документации. Для новостроя важно видеть не только само разрешение на строительство, но и различие между сроками начала строительства по документам и фактического! Для готового жилья нужно проверить «искан» - аналог нашего свидетельства о приемке и сдачи дома в эксплуатацию. Как правило искан выдают через 1-2 мес после постройки. Бывает что застройщик подает заявку на получение искана ДО ТОГО как достроит дом, рассчитывая достроить комплекс вовремя и сэкономить время до полной сдачи.

Бывает и наоборот - задержку на полгода или год после построения здания. Это означает, что при постройке здания были допущены отклонения от проекта и приемная комиссия приняла строение не с первого захода, а лишь после устранения недоделок. Еще одна причина – задержка с уплатой застройщиком налога в муниципалитет. По закону жить в доме без искана нельзя, но в реальности существует много домов без искана, в которых люди живут годами. Как следствие, они вынуждены платить за воду и электричество по более высоким тарифам, - комментирует руководитель проекта недвижимость в Испании и Турции (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).

6. Фактор соседей. Разумно поинтересоваться будущими соседями, хотя бы их национальностью. Бывает неприятным сюрпризом заполучить в соседи по площадке турков, которые выставляют обувь перед дверью квартиры и громко молятся.

7. Окружающая жилье инфраструктура. Чем богаче окружающая жилье инфраструктура, тем выше стоимость ее содержания. Подумайте сколько придется платить за ненужные вам - бассейн, сауну, турецкую баню, фитнесс зал и обязательные охрану и смотрителя? Как минимум, это дополнительные 60-100 евро в месяц. Жилье в комплексе поскромнее будет не хуже, но дешевле в эксплуатации!

8. Окружающее комплекс инфраструктура. Часто при покупке объекта рядом с ним можно обнаружить пустырь, земля которого принадлежит муниципалитету. Хорошо если в планах города построить там парк, спортивную площадку, а не мусоросортировку! Если же у земли частный владелец, вполне возможно, что там затеет новую стройку и Вы гарантировано получите целый год шума и пыли со стройки. Обратите внимание на разные окружающие объекты и возможные неудобства от них!

9. Договор покупки. Начнем с того, что договор должен быть написан на том языке (или содержать копию), который Вам родной . «Нормальные» агентства недвижимости не работают со строительными фирмами, предлагающими договора только на турецком языке. Но если Вам хочется купить жилье именно у такой фирмы, обязательно отнесите договор лицензионному переводчику (как правило в ближайшую нотариальную контору)

Лучше перечитать договор 2, а то и 3 раза, чем что-то пропустить. Нужно обратить внимание на:

- совпадение адреса недвижимости с информацией в ТАПУ ( копию которого должны прикрепить к договору);

- площадь недвижимости (это особенно Важно, при подписании на стадии строительства), в этом случае к договору обязательно должны прилагать 2 плана - квартиры и всего комплекса;

- гарантию на строительство от застройщика. Период гарантии и на что именно: на стены здания, на окна и двери и т. д. Обычно они в эту гарантию не входят и Вам их не будут ремонтировать бесплатно;

- важным пунктом являются наличие и вид штрафных санкций на застройщика, при задержке по срокам сдачи объекта. Здесь можно выторговать себе скидки!

Где и какую недвижимость можно купить в Турции?

Купить турецкую недвижимость планируют многие иностранцы, однако не все понимают, какой город и какой район лучше выбрать. Зачастую покупатели рассматривают только наиболее популярные варианты – жилье в Анталии, Стамбуле, Анкаре, Алании и пр. Например:

1. Апартаменты в Оваджик-Хисареню - стоимость 77,000 евро. Доходность в год: 5 % Прибыль от аренды - 3850 евро. Рядом знаменитый пляж Олюдениз, древний город Каякёй, развитая инфраструктура Оваджик и Хисарёню. Благоустроенная территория. Ландшафтный дизайн.

​2. Таунхаусы 3-х комнатные (Фетхие) стоимость 93,000 евро, Доходность в год: 6 %. Прибыль от аренды 5580 евро. Общая площадь 122 м.кв., площадь балконов и террасы 17.5 м.кв. Недалеко от моря. Развитая инфраструктура. В 40 километрах от города находится аэропорт Даламан.

3. Вилла Tropicana в Фетхие - стоимость 260,000 евро. Доходность в год: 5 % 13,000 евро. Расстояние до: песчаного пляжа 800 метров. Центра Чалыша 5 км. Центра Фетхие 15 км. Аэропорта Даламан 30 км. Общая площадь 121 м.кв., площадь террас 90 м.кв. Общая площадь 211 м.кв.

Множество исторических достопримечательностей, развитая инфраструктура и множество развлекательных заведений различной направленности, делают недвижимость Фетхие очень популярной среди иностранцев.

Спортсменам, а в особенности, поклонникам элитных видов спорта, таких как гольф и теннис отлично подойдут апартаменты в развивающемся городе Белек. Здесь расположены самые качественные поля для гольфа и теннисные корты в стране, которые удовлетворят вкусы самых требовательных любителей спорта. Если спорт перестанет быть интересным, туристам предоставляется возможность посетить развалины древних городов Сиде и Перге. Те же, кто предпочитает спокойное и размеренное времяпрепровождение, найдут все самое лучшее для себя в Мармарисе, а Бодрум предоставит своим гостям, а так же владельцам недвижимости полный комфорт проживания, с несколько меньшим количеством шумных развлечений

Эксперты. Если бюджет покупки ограничен

Для любого дела, помимо указанных выше девяти советов, важна прежде всего «плодотворная дебютная идея», как утверждал Остап Бендер. В нашем случае – локализация и тип недвижимости в Турции. Поэтому обозначим главные направления:

1. Горнолыжные курорты Турции Паландокен, Саклыкент, Улудаг, и др. Россиянами практически не затронуто это направление, весьма популярное у иностранцев;

2. Средиземноморское побережье с курортами Анталия, Аланья, Белек, Кемер, Сиде, Калкан Наиболее исхоженное соотечественниками благодаря развитому туризму, расположенному здесь международному аэропорту и невысоким ценам на жилье.

3. Эгейское побережье с курортами Мармарис, Фетхие, Дидим, Бодрум – облюбовано европейцами и более дорогой недвижимостью - цены на апартаменты (1-комната) в 100 м от моря стартуют с 50 тыс. евро, а на виллы, особняки, замки с 820 тыс. евро;

4. Стамбул – отдельный рынок, где цены сильно зависят от расположения жилья. Здесь близость к морю не влияет на стоимость жилья которая может составлять 50 тыс евро (студия в 40-42 кв. м ). А вот расположение в определенных районах и современных элитных жилых комплексах с многочисленными удобствами поднимает цену в 2 раза.

Сегодня в Турции нет проблемы с выбором жилья - множество предложений приходится на современные апартаменты в новостройках или относительно новые дома, не меньше - на вторичном рынке или деревенской локализации. Причем и в этом случае можно найти современное жилье из стекла и бетона. На рынке представлена и масса финансовых инструментов для тех, кто не может заплатить сразу за недвижимость. Крупнейшие банки предоставляют ипотечные кредиты - Deniz Bank, Garanti Bank, HSBC Bank, Fortis Bank в любой валюте - долларах США, турецких лирах евро, и фунтах стерлингов. Годовая ставка в пределах 7–9% годовых. Сроки – до 20 лет, лишь бы размер ежемесячных платежей не превышал 50% от подтвержденного дохода.

При желании приобрести недвижимость на стадии строительства (когда ипотеку никто не даст) можно воспользоваться рассрочкой платежа от застройщиков. Они могут предоставить ее на беспроцентной основе на срок до трех лет. При этом стартовый платеж обычно составляет 20%. Интересно, что те же компании при единовременной оплате всей суммы предоставляют скидку до 12–15%.

Но прежде, чем ринуться по примеру многих наших соотечественников в Турцию за недвижимостью, необходимо пообщаться с профессионалами наиболее популярных риэлторских компаний России и получить представление о проблемах, которые могут возникнуть по ходу многостадийного процесса приобретения недвижимости: от принятия решения о покупке, просмотра и выбора объекта недвижимости, до ее покупки и оформления необходимых документов. 

Онлайн-журнал «Биржевой лидер»

Источник