Права квартиросъемщиков Германии при модернизации жилья

Права квартиросъемщиков Германии при модернизации жилья

Вы уже слышали, что в вашем доме должна быть проведена модернизация? Возможно вы даже рады тому, что у вас будет в квартире центральное отопление, стены ванной комнаты будут покрыты метлахской плиткой и сооружен балкон?  Ведь на практике во многих квартирах техническое состояние их таково, что уже давным давно требуется текущий ремонт или даже модернизация с тем, чтобы квартира соответствовала современному стандарту жилья. Однако, к сожалению, мечта о прекрасном жилье на деле нередко оборачивается кошмарным сном ужасного шума, грязи и совершенно неподъемной квартплаты.  

Модернизация или текущий ремонт?

Существуют многие виды модернизации жилья: некоторые собственники домов хотят только произвести монтаж нового телевизионного кабеля или установить брандмауэр, другие заменить оконные рамы, ванну или перевести отопление на централизованное обеспечение. В некоторых случаях модернизации подлежит весь дом и улучшению технического состояния каждой его квартиры. Конечно, за таким улучшением может скрываться просто проведение давно необходимых работ по текущему ремонту. О текущем ремонте идет речь тогда, когда только устраняются повреждения и дефекты в квартире с тем, чтобы  привести квартиру в техническое состояние, соответствующее договору о ее эксплуатации, - например, осуществляется ремонт отопления, водопроводных и электрических сетей.  Именно о текущем ремонте, а не о модернизации идет речь, когда вместо замены сгнивших двойных оконных рам осуществляют простое изолирование стекол в них.  Поэтому очень важно видеть различие между текущим ремонтом и модернизацией, т.к. расходы на текущий ремонт в отличии от расходов на модернизацию не могут быть переложены на квартплату.

Так что же такое модернизация жилья?

В качестве модернизации действующий закон признает меры квартиродателя, которые или на продолжительное время повышают стоимость использования квартиры, или коренным образом и надолго улучшают условия проживания в ней. Мероприятия по долгосрочной экономии воды, электроэнергии и энергии для отопления также в принципе рассматриваются в качестве модернизации. К ней относится и создание новых жилых помещений, например, расширение и реконструкция пространства под крышей для использования его в качестве жилого (§ 555b BGB). Но при этом вы должны знать следующее: имеет ли место в наличии модернизация, не зависит от вашей личной оценки, а только от того, насколько объективно и конкретно для сдаваемого в наем объекта рассматриваются кругом потенциальных квартиросъемщиков соответствующие мероприятия для улучшения условий проживания в нем.

О модернизации должно быть официально объявлено

Квартиродатель не имеет право начинать мероприятия по модернизации жилья по собственному усмотрению, когда ему захочется. Скорее он обязан заявить в письменном виде об этих мероприятиях квартиросъемщикам не позднее трех месяцев до начала их проведения (§555c BGB). При этом не требуется собственноручная подпись квартиродателя под текстом такого заявления, поэтоу в принципе это заявление может быть послано им по факсу или электронной почте.

Что должно содержать такое объявление?

Квартиродатель должен сообщить в объявлении:

- содержание мероприятий и предполагаемый их объем и сроки начала;

- предполагаемую продолжительность работ и

- ожидаемое повышение размера квартплаты.

Это действительно как при модернизации внутри вашей квартиры (например, реконструкции системы отопления), так и при работах вне квартиры, осуществление которых тем не менее повлечет за собой повышение квартплаты (например, изоляция теплотрассы ). Должна ли быть осуществлена реконструкция системы отопления, квартиродатель должен вам сообщить при установлении ежемесячной авансовой  платы за отопление. Со своей стороны вы должны потребовать справку о том, действительно ли требуется выполнение работ модернизации, поскольку это ведь влечет за собой повышение квартплаты, и можете ли вы при этом оставаться в своей квартире.

Если начало работ по модернизации существенно задерживается или принципиально изменяются обстоятельства их проведения, то об этом безусловно должно быть еще раз сообщено.  

Обязанность соблюдать терпение и срок на размышление

Когда выполнены вышеназванные требования относительно объявления о модернизации жилья, то Вы в течение трех месяцев до начала работ должны убедиться в том, что в состоянии вытерпеть их проведение. Согласно закону вы должны мириться с временным ухудшением условий проживания во время осуществления работ по модернизации, если, конечно, они не создают для вас совершенно невыносимых условий  (§ 555d BGB).

Когда вы не обязаны терпеть неудобства, связанные с модернизацией

Вы имеете право возразить против проведения работ по модернизации, если предусмотренные ею мероприятия создают для вас и членов вашей семьи такие трудности в части проживания, которые совершенно не оправданы интересами других квартиросъемщиков и не учтены самим квартиродателем. Какие же причины могут быть положены в основу возражения против модернизации? Речь идет при этом о следующих обтоятельствах:

- фактически отсутствует соответствующее объявление о модернизации;

- мероприятия проводятся незадолго до вашего выезда из квартиры или зимой, т.е. в совершенно неудобное для вас время года (например, при смене оконных рам или реконструкции системы отопления);

-  после получения объявления о модернизации вы использовали свое особое право о расторжении онишений найма;

- вы или член вашей семьи болен, ожидает ребенка или готовится к сдаче экзаменов, когда шум, грязь или временный переезд в другую квартиру совершенно не терпимы в данном случае;

- круг лиц, который должен быть учтен при оценке трудностей проживания во время мероприятий по модернизации, включает в себя не только собственно членов вашей семьи, но и других лиц, которые уже длительное время относятся к домохозяйству квартиросъемщика.

К основаниям для возражения относятся также:

- существенные неудобства от проводимых работ по модернизации (например, в течение длительного времени вы не сможете пользоваться ванной или туалетом);

- совершенно недопустимые последствия модернизации (например, существенное изменение планировки квартиры);

- существенное повышение квартплаты после модернизации (ваозможно, например, что квартиросъемщику гораздо выгоднее самому осуществить модернизацию в своей квартире, конечно, с согласия квартиродателя);

- предполагаемое создание особо роскошных условий проживания в квартире (например, использование в ванной комнате очень дорогой, ручной работы отделочной плитки для стен и пола, замена сантехнических приборов на особо дорогие, сооружение сауны, мини плавательного бассейна и т.п.);

-  несоразмерное с вашими доходами ожидаемое повышение квартплаты после модернизации, что повлечет за собой особые финансовые трудности для вас.

Однако все выше названные трудности и неудобства, связанные с модернизацией жилья, не могут быть приняты в расчет при возражении квартиросъемщика, если взятое им в наем помещение или прочая часть здания приводится в ходе модернизации в общепринятое техническое состояние и сами работы по модернизации выполняются с учетом общепринятых условий и в приемлемые сроки. Квартиросъемщику остается в большинстве случаев лишь терпеть временные неудобства в связи с работами по модернизации. 

Что произойдет, если вы не можете или не желаете терпеть неудобства в связи с проведением работ по модернизации?

Не бойтесь заявить об этом квартиродателю: он не имеет права из-за этого расторгнуть с вами договор найма квартиры. И не беспокойтесь, квартиродатель не имеет права также предъявить вам по этому поводу претензии на возмещение у него ущерба, например, в связи с замедлением хода строительных работ. Если несмотря ни на что, квартиродатель хочет осуществить работы по модернизации, то он должен подать жалобу на вас в суд. Тогда суд будет решать, должны ли вы терпеть неудобства в связи с модернизацией квартиры или дома, в котором вы живете, или нет.

В том случае, когда вы должны смириться с неудобствами при проведении работ по модернизации

Возмещение расходов

У вас имеется право на соразмерное возмещение расходов, которые стали необходимы в связи с проведением работ по модернизации – от стоимости пленки для укрытия мебели от пыли до оплаты расходов на уборку как в своей квартире, так в коридорах и комнатах общего пользования в доме, конечно, в долевом отношении между всеми его жителями, а также на возмещение расходов, вызванных врменным проживанием в другой квартире, когда в своей было невозможно оставаться.

Снижение квартплаты

Согласно новом квартирному праву проведение работ по энергетической модернизации больше не ведет к временному снижению квартплаты на ограниченный тремя месяцами период времени (§ 536 BGB). Также исключается снижение квартплаты в течение трех месяцев в том случае, когда изоляция внешнего фасада дома связана с возникновением значительного шума. А вот начиная же с 4-го месяца, уже можно предъявить право на снижение квартплаты, если строительные работы продолжаются, и это причиняет значительные неудобства при проживании в квартире. Но при этом временное исключение снижения квартплаты возможно только при энергетической модернизации. При всех других работах по модернизации (например, в ванной комнате) право на снижение квартплаты действует неограниченно. Но если квартира из-за строительных работ больше не пригодна к использованию, то право квартросъемщика на снижение квартплаты, конечно, остается нетронутым.  

Повышение квартплаты после модернизации

Если квартиродатель осуществил мероприятия по модернизации или другие строительные работы в связи с обстоятельствами, которые не должны были возникнуть и потому он их прежде не предвидел, то он может потребовать повышения квартплаты.

Вычет расходов на текущий ремонт до проведения работ по модернизации

В связи работами по модернизации нередко выполняются давно уже необходимые работы по текущему ремонту. Тогда расходы на эти работы квартиродатель должен вычесть из общей суммы расходов на модернизацию. Но размер расходов на текущий ремонт следует  доказать. Ведь квартиросъемщикам необходимо точно знать размер расходов на текущий ремонт, так же как и необходимость в их проведении. Поэтому каждый квартиросъемщик должен заблаговременно до осуществления работ по модернизации позаботиться о наличии у него документальных доказательств недостатков в его квартире (фотографий или свидетельских показаний о всех дефектах, сметы расходов на их устранение и т.п. документы).

Используются ли квартиродателем финансовое содействие со стороны государства для модернизации?

Квартиродатель должен предоставить своим квартиросъемщикам всю информацию относительно финансового содействия со стороны государства для модернизации для того, чтобы можно было проверить расчет повышения квартплаты. Дело в том, что при модернизации за счет государственных средств или финансовой помощи государства для этой цели полученные финансовые средства должны быть вычтены из общей суммы расходов. То же относится и к финансовым льготам от низкопроцентной ссуды, которые должны быть учтены при повышении квартплаты из-за модернизации.

Толстоног Веньямин