Расторжение договора найма жилья в Германии в целях его продажи

Расторжение договора найма жилья в целях его продажи

             ... лучше богатый квартиросъемщик чем бедный владелец дома

Если квартиросъемщик получает от наймодателя письмо и в нем идет речь о превращении его квартиры в квартиру для собственного проживания, или о смене собственника жилья, или об обширной  модернизации квартиры, то этого квартиросъемщика охватывает страх перед будущем. Но оказывается, что во многих случаях не следует впадать в панику. Серьезных причин для этого нет. Закондатель довольно основательно защитил квартиросъемщика от произвола наймодателя. Так что только в весьма ограниченных случаях наймодатель может прекратить отношения найма исходя из чисто экономических оснований. 

Расторжение договора найма только в исключительных случаях. Вполне легитимно и оправдано не возражать тогда, когда

- ваш наймодатель хочет на вас заработать и не остаться бедным; при этом он ссылается на то, что в результате сдачи квартиры в наем он терпит существенный убыток, и поэтому он в подходящий момент может расторгнуть с вами договор найма жилья;

- ваш наймодатель утверждает, что продолжение отношений найма препятствует ему добиться соразмерного экономического использования земельного участка, что ведет к существенному материальному для него ущербу.

Наличие препятствий для иного использования сдаваемого в наем жилья. Иногда бывает так, что в своем качестве квартиросъемщика Вы мешает наймодателю осуществить ему определенные планы. Так, Вам следует опасаться за свою квартиру тогда, когда ваш наймодатель решает:

- продать сдаваемые в наем квартиру или весь многоквартирный дом и добиться в состоянии найма квартир существенно более низкой цены купли;

- модернизировать вашу старую квартиру и затем сдавать ее в наем по цене, существующей сегодня на рынке жилья;

-пустить квартиру на слом и на ее месте начать новое строительство.;

- предложить в будущем вашу квартиру в качестве делового помещения.

Чтобы обосновать расторжение договора найма по экономическим соображениям, этого, однако, недостаточно.

Наличие существенного материального убытка для наймодателя. Чтобы оправдать прекращение отношений найма, ваш наймодатель должен действительно иметь существенный убыток от сдачи жилья в наем.  Поэтому расторжение договора найма может быть оправданным, когда

- сдача квартиры в наем, несмотря на исчерпание возможного повышения квартплаты, больше не приносит прибыли;

- все заинтересованные лица желают приобрести объект со сдаваемой в нем квартирой только тогда, когда  они сами могут въехать в нее;

- нужно было бы добиться существенно более низкой цены купли для сдаваемой в наем квартиры и безусловно нужна была бы более высокая выручка.

Право преимущественной купли. Проживающий в настоящее время квартиросъемщик при продаже наймодателем этой квартиры получает право преимущественной купли (§577 BGB). Квартиросъемщик может сам в договоре о купле выступить в качестве покупателя и сам приобрести квартиру по цене, которую он готов уплатить. Это право, конечно, не действует тогда, когда наймодатель квартиры продает ее родственникам семьи или лицам, которые относятся к его домохозяйству.

Умелый в деловом отношении наймодатель. Правовой практике известны многочисленные попытки несправедливого прекращения отношений найма из-за желания наймодателя разбогатеть. Наиболее распространенными вариантами являются:

- прекратить отношения найма с целью освободить квартиру от прежнего квартиросъемщика, а затем позже сдать эту квартиру в наем с более высокой квартплатой, - но это запрещается законом;

-  продать сдаваемую в наем квартиру с целью получения более высокой прибыли. Речь идет о том, что ранее ваш наймодатель купил квартиру по недорогой цене, сдал ее в наем, а теперь хочет ее продать, но уже по дорогой цене. Это означает осуществить спекулятивную сделку в ущерб квартиросъемщику и лишить его при этом жилья, что запрещается законом. Но если между сделками купли и продажи прошло свыше трех лет, то такая сделка становится возможной в правовом отношении.

Дело в том, что новый собственник квартиры согласно §577а BGB может только не раннее трех лет после приобретения квартиры предъявить на нее свою потребность в проживании в ней или выселить из нее квартиросъемщика из-за возникновения затруднений с эффективным хозяйственным ее использованием.  В свою очередь земельные правительства могут путем издания правового предписания установить, что отсрочка от выселения в определенных округах или общинах может быть продлена свыше трех лет, максимум до 10 лет. Предпосылкой для этого является то, что там для населения могут возникнуть серьезные трудности с нахождением арендуемой квартиры на соразмерных условиях. В соответствии с ситуацией на рынке квартир федеральная земля может установить срок отсрочки от выселения от 4 до 10 лет. По истечении этого срока наймодатель, кроме того, должен соблюсти установленные законом общие сроки выселения, которые могут составлять до 9 месяцев.  Наконец, квартиросъемщик имеет право на обжалование по социальному условию согласно §574 BGB.    

Имейте также в виду, что если многоквартирный дом с сдаваемыми в наем квартирами превращается в дом с квартирами отдельных собственников, то проживающим в них квартиросъемщикам не о чем беспокоиться: расторжение договоров найма с ними новыми собстенниками квартир исключается на длительное время.   

Надежный наймодатель. Если уже нет другого пути к оправданному и правомерному пути к расторжению договора найма жилья, то ваш наймодатель должен обосновать, что

- он намеревается иначе использовать свой дом, чем путем сдачи в наем квартиры в нем;

- ему в дальнейшем совершенно невозможно продолжение отношений найма;

- у него имеет место конкретный экономический убыток, если вы и дальше будете в нем жить.

При этом недостаточно привести какие-то абстрактные обоснования. Наймодатель должен каждый пункт обоснования четко разъяснить и доказать цифрами. К примеру, он должен привести цену продажи дома с квартирой, сдаваемой в наем, и с отсутствующей в нем таковой квартирой, все свои попытки продать дом и подробно изложить собственное финансовое положение.

«До свидания, господин наймодатель!» Если все пути исчерпаны и наймодатель выполнил все требуемые законом условия, вам как квартиросъемщику остается только опротестовать расторжение договора найма жилья. Тогда успех вас ожидает только в том случае, если вы сможете доказать, что смена квартиры для вас представляет собой особо тяжелый финансовый случай.

***

Важные законоположения

- § 573 BGB. Надлежащее расторжение квартиродателем договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков).

 (1) Квартиродатель только тогда может расторгнуть договор найма, когда он имеет обоснованный интерес к прекращению отношений найма. При этом расторжение договора найма в целях повышения квартплаты исключается.

 (2) Обоснованный интерес квартиродателя к прекращению отношений найма имеется в наличии, прежде всего, тогда, когда

- квартиросъемщик безусловно по своей вине нарушил свои договорные обязанности,

- квартиродатель нуждается в жилом помещении в качестве квартиры для себя, своих семейных родственников или лиц, принадлежащих к его домохозяйству;

- квартиродатель из-за продолжения отношений найма испытывает препятствия для соразмерного экономического использования земельного участка и терпит из-за этого существенный убыток; однако при этом не учитывается возможность для него иная сдача в наем жилого помещения с более высокой квартплатой; квартиродатель не может также сослаться на то, что он хочет продать сдаваемое в наем помещение в связи с предполагаемым или после предоставления квартиросъемщику последующим обоснованием в собственном жилье.

(3) Причины для обоснованного интереса квартиродателя должны быть указаны в письме о расторжении им договора найма. Другие основания только тогда учитываются, когда они возникли задним числом.

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 574 BGB. Возражение квартиросъемщика против расторжения договора найма жилья

(1) Квартиросъемщик может возражать против расторжения наймодателем договора найма жилья и потребовать от него продолжить отношения найма, если прекращение этих отношений для квартиросъемщика, его семьи или других членов его домохозяйства означало бы возникновение особо тяжелых последствий (тяжелого случая),  что даже при учете обоснованного интереса наймодателя не является оправданием для него. Но это недействительно тогда, когда имеется в наличии основание, которое опрадывает срочное экстраординарное расторжение наймодателем договора найма жилья.

(2) Особо тяжелый случай имеет место тогда, когда не может быть предоставлено соразмерное заменяющее жилое помещение при прекращении в установленные законом сроки отношений найма.

(3) При оценке обоснованного интереса наймодателя могут только учитываться причины, указанные в письме для расторжения договора найма согласно § 573 абз. 3, разве только эти основания возникли задним числом (т.е. уже после вручения письма о расторжении договора найма).

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 577 BGB. Право преимущественной купли квартиросъемщиком сдаваемого ему в наем жилья

(1) Если наймодателем продается третьему лицу сдаваемое им в наем жилое помещение, которое согласно праву собственности на жилье было передано квартиросъемщику, то последний имеет право на преимущественную куплю этой квартиры. Это недействительно, когда наймодатель продает жилое помещение члену своей семьи или члену своего домохозяйства. Если из последующих пунктов не последует что-либо другое, то для права преимущественной купли применяются предписания о таковой купле.

(2) Сообщение продавца или третьего лица о содержании договора купли должно быть увязано с информированием квартиросъемщика о его праве преимущественной купли.

(3) Осуществление права преимущественной купли следует с помощью письменного разъяснения квартиросъемщику  на этот счет.

(4) Если квартиросъемщик умирает, то право преимущественной купли снимаемой им квартиры передается тому лицу, которое вступает в отношения ее найма согласно § 563 абз. 1 или 2.

(5) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 577а BGB. Ограничения расторжения договора найма жилья при преобразовании квартиры

(1) Если наймодателем было продано сдаваемое квартиросъемщику в наем жилое помещение согласно праву собственности на жилье, то приобретатель этого жилого помещения может ссылаться на свой обоснованный интерес в смысле § 573 абз. 2 №2 или 3 только по истечение трех лет со дня его купли-продажи.

(2) Срок согласно абз.1 составляет до 10 лет тогда, когда в общине или в части общины имеются особые опасения в отношении достаточного обеспечения населения сдаваемыми в наем квартирами с соразмерными условиями и эти районы определяются согласно абз.2. Земельное правительство уполномачивается устанавливать эти районы и срок согласно абз.1 с помощью правового положения для периода самое дольшее в 10 лет.

(3) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.