Важнейшие правовые положения для предоставления социальной квартиры в Германии

Важнейшие правовые положения для предоставления социальной квартиры в Германии 

При предоставлении социальной квартиры (Sozialwohnung) действуют особые правила. При этом следует подчеркнуть разницу между

• социальной квартирой, которая подлежит государственному финансовому содействию согласно действовавшему до 31.12.2001 года федеральному закону (т. н. социальная квартира старого жилого фонда - alter Sozialwohnungsbestand) и
• социальной квартирой, которая получает государственное финансовое соедействие согласно новому федеральному закону Wohnraumförderungsgesetz, который вступил в силу с 1 января 2002 года, т.е. социальная квартира нового жилого фонда.

Для социальных квартир старого жилого фонда действует т.н. право на квартирную плату, покрывающую только расходы на содержание жилища (Kostenmietrecht).

Согласно этому праву эти социальные квартиры подлежат предоставлению их только лицам, имеющим право на них, и ограничению квартплаты за проживание в них. Однако с 1989 года действует исключение из этого правила, согласно которому в отдельном случае для квартир, которым оказвается государственное финансовое содействие, можно применить  также и другие правила их предоставления, которые не должны ориентироваться на установленные законом ограничения в части предоставления и взимания квартплаты.

При этом важно: при установленными законом правилами предоставления и ограничения квартплаты эти правила действуют только в течение срока финансового содействия. Также после преждевременного добровольного полного возмещения государственных средств квартиродатель должен ждать еще как правило 10 лет, прежде чем он будет освобожден от ограничения размера квартплаты.  

Квартплата

Для старого жилого фонда социальных квартир может затребоваться квартплата, размер которой покрывает текущие расходы на содержание квартиры, которые определяются на основании экономических расчетов, учитывающих капитальные вложения в жилье и эксплуатационные расходы при его использовании. Социальный квартиросъемщик, который уже живет в социальной квартире и чьи доходы значительно превышают предельные значения, соответственно доплачивает к квартплате т.н.  недостающую добавку  (Fehlbelegungsabgabe). 

Повышение квартплаты при ее расчете

Расчетная величина квартплаты может повышаться, если возрастают текущие расходы квартиродателя, прежде всего капитальные затраты или расходы на текущий ремонт и управление. Квартиродатель может заявить о повышение расчетной квартплаты только в письменном виде. Это заявление должно содержать расчет статей квартплаты и разъяснение по поводу их увеличения. При сомнении в справедливости повышения той или иной статьи квартплаты или допустимых пределов повышения квартплаты в целом квартиросъемщик может  обратиться в компетентную организацию, например, местный союз квартиросъемщиков. Если снижаются текущие расходы по содержанию квартиры, то квартиросъемщик имеет право на соответствующее снижение квартплаты. 

Кто имеет право на социальную квартиру

К лицам, которые имеют право в стране подать заявление на получение социального жилья, относятся:

• воспитывающие в одиночку детей,
• студенты (чаще всего при получении государственной финансовой помощи согласно BaföG),
• учащиеся всех учебных заведений,
• инвалиды,
• пенсионеры,
• сеньоры (лица пенсионного возраста),
• получатели социальной помощи согласно Harzt IV,
• иностранцы (при наличии ПМЖ и имеющие постоянное место жительства в стране).

Однако в отдельных случаях возможна предварительная финансовая проверка нуждаемости в социальном жилье. Кроме того, в в некоторых случаях существуют особые правила для предоставления льготного жилья, какими являются социальные квартиры.  

Чтобы можно было взять в наем социальную квартиру, имеющее на это право лицо должно ходатайствовать о получении свидетельства о подтверждении такого права (Wohnberechtigungsschein) в местной администрации, окружной или муниципальной. Право на социальную квартиру предоставляется соответствующему лицу согласно размеру т.н. очищенных общих доходов подлежащих учету членов его домохозяйства, образующих совместно с этим лицом жилое и экономическое сообщество.   При этом действуют, в основном, следующие пределы этих общих доходов (если, конечно, в федеральной земле не имеются установленные ею отклонения от этих пределов):

Для домохозяйства из одного взрослого лица – 12 тысяч евро,

                                         двух  взрослых лиц       -  18 тысяч евро,

                                          трех взрослых лиц       -   22,6 тысяч евро,

                                        четырех взрослых  лиц  -  26,2 тысяч евро,

при  каждом следующем взрослом лице            -   4,1 тысячи евро,

за каждого ребенка, принадлежащего к домохозяйству, предел доходов повышается на 500 евро.

Однако при рассмотрении заявления на получение социальной квартиры во многих регионах страны допускается возможность превышения общих доходов в размере до 50%, в особенности для сеньоров.         

Как рассчитываются очищенные общие доходы домохозяйства?

Основой для расчета очищенных общих доходов являются годовые брутто-доходы за вычетом расходов, связанных с их получением (Werbungskosten). 

К подлежащим учету доходам относятся нижеследующие статьи:

• подлежащий налогообложению доход от несамостоятельной работы (налогооблагаемый брутто-доход);
• подлежащий налогообложению доход от сельского и лесного хозяйства, промыслового предприятия и самостоятельной работы (прибыль);
• подлежащий налогообложению доход от временной или малозначительной трудовой занятости;
• освобождаемые от взимания налога доплаты (за работу в воскресные дни, во время праздников, в ночное время и т.п.);
• рождественское вознаграждение и отпускные деньги или компенсация за неиспользованный отпуск;
• подлежащий налогообложению доход от капиталовложений;
• освобождаемая от налогообложения сумма выплат по социальному обеспечению;
• замещающие заработную плату выплаты (пособие по безработице, пособие по болезни, пособие за простои в работе в связи с непогодой, пособие по случаю банкротства предприятия, пособие частично безработным, родительское пособие и т.п.);
• пенсия по старости, пенсия в связи с профессиональной нетрудоспособностью, пенсия в связи со снижением трудоспособности, прочие выплаты из пенсионного страхования;
• выплаты из базового материального обеспечения согласно SGB II (пособие длительно ищущим работу - Arbeitslosengeld II) и SGB XII (социальная помощь - „Sozialhilfe“);
• выплаты согласно закону Asylbewerberleistungsgesetz

• выплаты согласно закону BAföG и закону Berufsausbildungsbeihilfegesetz

В зависимости от вида дохода должны вычитаться определенные паушальные суммы (максимально до величины поступления дохода). Только расходы, связанные с получением дохода (Werbungskosten), могут предъявляться к вычету в фактически существующем размере.

Вид дохода                                                                 Паушальная сумма вычета

- доходы от несамостоятельной работы                          1044,00 евро в год

- доходы от выплат по социальному обеспечению         102,00 евро в год

- доходы от капиталовложений                                       51,00 евро в год

- прочие доходы                                                           102,00 евро в год 

От определяемых таким образом годовых доходах родственников в домохозяйстве могут также еще  вычитаться паушальные суммы в размере 10%, если

• уплачиваются налоги на доход;
• или выплачиваются обязательные взносы на государственное больничное страхование и страхование по уходу;
• или уплачиваются обязательная сумма в государственное пенсионное страхование.    

Если суммы этих видов не уплачиваются, то могут при определенных условиях предъявляться к вычету текущие суммы в частное или государственное страхование в размере фактически возникающих расходов до предельной величины в 10% от годового дохода.

Кроме того, могут предъявляться к вычету при наличии определенных условий и дальнейшие подлежащие освобождению от учета суммы годового дохода родственников в домохозяйстве:

Основание для учета суммы                                                         Размер в год

- Дети с собственными доходами                                                            600 евро          

в возрасте от 16 до 24 лет                                                            (на каждого ребенка)

- инвалиды со стпенью инвалидности (GdB) до 80                               1004,50 евро

- инвалиды со стпенью инвалидности (GdB) 80 и выше

   при наличии нуждаемости в домашнем уходе                                    2100,00 евро

- молодая семейная пара

(обоим партнерам по браку менее 40 лет)                                             4000,00 евро

- Расходы на выполнение государственной обязанности

по материальному содержанию   (выплата алиментов)                 до 6000, 00 евро

                                                 (на каждого имеющего право на это содержание лица)

Указанные значения подлежащих вычету сумм варьируются в региональном контексте и поэтому должны рассматриваться в качестве сугубо приблизительных.

Не причисляются к доходам:

• пособие на детей,
• квартирное пособие,
• выплаты из больничного страхования и страхования по уходу,
• надбавка к зарплате на образование личных сбережений (если она освобождается от налогообложения). 

Твердое правило: в целом поэтому учитываются в качестве очищенных общих доходов для права на социальное жилье соразмерные годовые нетто-доходы.    

Свидетельство на право получения социальной квартиры

С помощью этого свидетельства (Wohnberechtigungsschein) квартиросъемщик может доказать, что у него имеется право на квартиру, стимулируемую из общественных (государственных) средств. В разговорном обиходк чаще всего говорят о справке § 8 (5 + 3). Дело в том, что это свидетельство основано на федеральном законе Wohnungsbindungsgesetz (§ 5 WoBindG) и  федеральном законе Wohnraumförderungsgesetz (§ 27 Abs. 3 bis 5 WoFG). При наличии свидетельства Wohnberechtigungsschein все проживающие в Германии на законном основании лица имеют право и доступ к выгодным по отношению к другим квартирам социальному жилью.

Спрос на такое жилье повышается в тех регионах страны, где таких квартир недостаточно (это обычно развитые промышленные регионы и крупные города). Тем не менее в любом случае стоит ходатайствовать  о выдаче такого свидетельства, т.к. оно предоставляет альтернативу свехвысоким размерам квартплаты. К тому же рассмотрение заявлений происходит в порядке срочности нуждаемости в социальном жилье. Это значит, что пожилые люди (сеньоры), будущие матери или инвалиды имеют право на первоочередное получение такого свидетельства. В каждом случае производится проверка нуждаемости в социальном жилье. Не в последнюю очередь это обосновывается тем, что для этих групп лиц во многих общинах предоставляются более лучшие возможности для доступа к социальному жилью путем снижения для них норматива предельных размеров очищенных общих доходов. 

Индивидуализация права на получение свидетельства

Право на получение Wohnberechtigungsschein имеют также в первую очередь те лица, которые могут доказать продолжительное пребывание в стране, при том, конечно, что у них не могут превышаться определенные пределы общих доходов. Очевидно, что в разных федеральных землях эти сроки проживания устанавливаются самостоятельно. В правовом отношении опираются при этом на §§ 20 bis 24 WoFG. При этом в некоторых городах соискатели социального жилья должны проживать в нем два и более лет, чтобы вообще от них приняли заявление.   Кроме того, каждая община или город учитывает также и другие факторы. 

Расходы на подачу заявления

Во многих общинах не взимается плата за подачу заявления на получение свидетельства Wohnberechtigungsschein.  Так обстоит дело чаще всего в новых федеральных землях. Но вот в старых землях обычно такая плата взимается с соискателя социального жилья, правда, небольшая – от 5 до 40 евро.  За консультацию же в квартирном ведомстве перед подачей заявления плата не взимается.  

Различные виды свидетельства

Существуют два различных типа свидетельства Wohnberechtigungsschein: тип А. и тип В. в зависимости от размера расчетных доходов всех лиц, проживающих в домохозяйстве заявителя, а именно: партнера по браку или совместной жизни, родителей и детей, братьев и сестер, невестки и зятя, золовки и шурина и т.д. При этом размер квартплаты в квартирах для свидетельства типа В. выше, чем для квартир, предназначенных по свидетельству типа А.

На практике существуют социальные квартиры, предназначенные для заселения согласно определенному типу свидетельства:

Свидетельство Wohnberechtigungsschein Typ A – выписывается при общих доходах в определенных пределах. Распределение квартир следует непосредственно через местные муниципальные ведомства.

Свидетельство Wohnberechtigungsschein Typ В – выписывается, если общие доходы превышают верхний предел. В этом случае распределение квартир происходит не через компетентное ведомство, а другим путем. В этом случае заинтересованное лицо само вступает в непосредственный контакт с квартиродателем. При его согласии соискатель жилья подает в местное квартирное ведомство заявление на получение разрешения снять соответствующую квартиру.

Существую различные региональные правила, которые с помощью денежной компенсации дают возможность квартиросъемщику получить льготную социальную квартиру. Но в каждом индивидуальном случе необходимо при этом обратиться за консультацией в квартирное ведомство. С этой целью ходатайствуют в нем о предоставлении подтверждающего обязательства. Таким же путем поступают и те соискатели жилья, которые согласно своим общим доходам не имеют права на получение социальной квартиры. На основании  §30 WoFG они могут через квартиродателя подать в компетентное ведомство заявление на предоставлении подтверждающего обязательства. 

Различная степень неотложности

На каждом свидетельстве Wohnberechtigungsschein указывается личная степень неотложности предоставления социального жилья. Например, степень неотложности от первой до шестой устанавливается в тех случаях, когда соискателю жилья угрожает бездомность, он серьезно болен или у него возникла срочная нуждаемость в жилье. Эти степени неотложности устанавливает местное компетентное ведомство. Но чаще всего имеющиеся в распоряжении местного квартирного ведомства социальные квартиры распределяются на основании социальной важности. 

Размер социальной квартиры

Согласно общим доходам соответственно выписыается свидетельство Wohnberechtigungsschein определенного типа, в котором устанавливается предельный размер подлежащего найму жилья на основании численности проживающих в домозяйстве лиц, а именно:

• на одного человека – до 45 кв.м.;

• для двух человек – до 60 кв.м.;
• для трех человек – до 75 кв.м.;
• для четырех человек – до 90 кв.м. и
• далее на каждого следующего лица,

              проживающего в домохозяйстве -  дополнительно 15 кв.м.    

Необходимые документы

Свидетельство Wohnberechtigungsschein выписывается на общее количество проживающих в домохозяйстве лиц. При этом указывается точный размер квартиры, право на который имеется в свидетельстве. При подаче заявления на получение свидетельства необходимы предоставить следующие документы:

• индивидуальные доказательства нуждаемости в социальном жилье (свидетельство об инвалидности, подтверждение нуждаемости в уходе, действующее разрешение на пребывание в стране, доказательство посещения школы, профессионального или высшего учебного заведения);
• декларацию о доходах за последние 12 календарных месяцев каждым проживающим в домохозяйстве лицом;
• последнее налоговое решение;
• доказательство о получение пенсии (с помощью соответствующих выписок из расчетного счета);
• освобождаемые от налогообложения доходы (решение о получении пособия по болезни,  родительского пособия, пособия по безработице и т.п.);
• самостоятельно работающие лица должны предоставить последнее налоговое решение с указанием последнего и екущего нагового года;
• доказательство о получении материального содержания (за последние три месяца);
• подлежащие налогообложению доходы от капиталовложений (например, от сдачи недвижимости в наем или в аренду, лесного или сельскохозяйственного участка и т.п.);
• во время родительского отпуска требуется предоставить доказательство от работодателя;
• получатели социальных выплат  должны предоставить последнее разрешение о выплатах и официальное решение относительно общего срока их выплат.

Для того чтобы определить расчетные величины неучитываемых в общих доходах сумм, необходимы следующие документы:

• родительский паспорт, врачебное заключение о беременности (если ожидаемый срок родов в последующие 6 месяцев);
• доказательство о подлежащих выплате в будущем материального содержания;
• доказательство о праве на заботу (если в домохозяйстве живут несовершеннолетние дети или родители разведены или проживают раздельно);
• свидетельство об инвалидности;
• свидетельство о браке.