Cоветы для квартиросъемщиков Германии по проверке расчета эксплуатационных расходов
Проверка расчета эксплуатационных расходов в Германии
Правильно или нет? Многие квартиросъемщики в Германии неуверены в точности расчетов их эксплуатационных (или коммунальных) расходов ((Betriebskosten или Nebenkosten). Ведь для такой проверки нет специальной «книги за семью печатями», которая помогла бы произвести такую проверку.
Когда один раз в году в дом приходит расчет эксплуатационных расходов, то многие квартиросъемщики испытывают затруднения при его изучении: квартиродатель, ведь, может и ошибиться. Тогда неправильная величина тех или иных эксплуатационных расходов может попасть в общих счет и увеличить его. Следовательно, необходимы разъяснения на этот счет. Ниже шаг за шагом приводятся советы о том, как произвести такую проверку.
Но прежде всего надо разобраться понятием квартплаты (Miete), в состав которой входят эти эксплуатационные расходы. Следует различать основную (Grundmiete или Nettokaltmiete), т.н. «холодную» (Bruttokaltmiete) и т.н. «горячую» (Bruttowarmmiete) квартплату. Основная квартплата в себя включает три элемента: прибыль в процентах с капитала, вложенного в строительство или приобретение в собственность дома (Kapitalverzinsung), расходы на техническое обслуживание и текущий и капитальный ремонт дома и его инженерных коммуникаций (Instandhaltung), административно-управленческие расходы, обусловленные сдачей квартир дома в наем (Verwaltung).
Т.н. «холодная» квартплата в себя включает основную квартплату плюс эксплуатационные расходы, обусловленные содержанием дома, без расходов на отопление (Heizkosten). Наконец, т.н. «горячая» квартплата включает в себя основную квартплату плюс решительно все эксплуатационные расходы. Поэтому ее на практике иногда называют Inklusivmiete.
Из определения видов квартплаты следует важное указание о том, что расходы на техническое обслуживание и ремонт дома и его инженерных коммуникаций, а также административно-управленческие расходы, обусловленные сдачей квартир дома в наем, ни в коим случае не могут входить в состав эксплуатационных расходов.
В качестве сдатчика квартиры в наем ее собственник или уполномоченный им домоуправитель должен составить расчет эксплуатационных расходов, если квартиросъемщик оплатил авансом эти расходы за содержание своей квартиры. При этом согласованный в договоре найма квартиры период расчета этих расходов не обязательно календарный год. Но годовой расчет эксплуатационных расходов квартиросъемщик должен получить не позднее истечения 12-го месяца, который следует после окончания согласованного в договоре периода расчета. Этот срок считается выполнимым, если договорным сторонам известны обусловленные им обстоятельства. Если наймодатель по своей вине опоздает с этим сроком, то он хотя еще и может представить квартиросъемщику этот расчет, но за исключением дополнительных требований.
Шаг первый: Проверьте дату расчета эксплуатационных расходов.
Должен ли вообще квартиросъемщик обратить внимание на дату составления расчета эксплуатационных расходов, зависит от того, в какой день этот расчет положили в почтовый ящик. Т.к. самое позднее спустя 12 месяцев после окончания расчетного периода квартиросъемщик должен был получить этот расчет (§ 556, Abs. 3 BGB). Например, если эксплуатационные расходы рассчитываются за 2015 год, т.е. за период с 1.01.2015 до 31.12.2015, то счет должен придти квартиросъемщику самое позднее 31 декабря 2016 года. Если он придет позже, то этот расчет будет, как правило, недействительным.
Для квартиросъемщика это означает: опоздавшие (просроченные) дополнительные требования он обычно не должен оплачивать. Но деньги, которые квартиросъемщику должны быть возвращены, квартиродатель таки-обязан вернуть. Адвокат в области квартирного права Йенс Германн из Нюрнберга говорит: «Квартиросъемщик имеет право получить расчет. И если ему согласно расчету положен возврат определенной суммы, он должен требовать выполнить это. Но в свою очередь, сам он не обязан оплачивать опоздавшие (просроченные) требования».
Однако, как всегда, существуют и исключения из этого правила. Так, если квартиродатель ничего не может сделать, чтобы дополнительное требование поступило квартросъемщику вовремя, то последний должен его оплатить. Например, если анбитер водоснабжения опоздал с выставлением счета с более высокими тарифами или расходами потребления воды.
Но при этом нельзя ссылаться на почту, которая «как всегда, опоздала». Если расчет эксплуатационных расходов своевременно отправлен по почте, но поступил квартиросъемщику слишком поздно, то этот расчет все равно является недействительным. Дело в том, что почта выступает в качестве лишь помощника в выполнении обязанностей квартиродателя, который поручил почте передачу расчета квартиросъемщику. Поэтому именно квартиродатель и только он должен нести ответственность за ошибочные действия почты (§ 278 BGB/ BGH VIII ZR 107/08).
Шаг второй: проверьте правильность расчетного периода
При получении от квартиродателя расчета эксплуатационных расходов квартиросъемщик должен проверить, правильно ли выбран расчетный период. Дело в том, что, как правило, этот расчет должен охватывать период в 12 месяцев, чтобы быть действительным (§ 556, Abs. 3 BGB). Адвокат Германн разъясняет: «Если квартиродатель производит расчет за период дольше чем 12 месяцев, то речь идет тогда о формальной ошибке». Но такая ошибка делает расчет эксплуатационных расходов недействительным.
Однако, может быть более краткий расчетный период. Это возможно, если квартиросъемщик въехал в квартиру в течение расчетного года, например, в августе. Тогда расчет будет охватывать период с 1 августа по 31 декабря расчетного года.
Шаг третий: Проверьте в расчете перечень эксплуатационных расходов
Расчет эксплуатационных расходов не может быть набором любых рассчитываемых расходов. В этом расчете должны быть только те расходы, которые квартиродатель согласовал с квартиросъемщиком и которые последний обязался поэтому оплачивать. Если квартиросъемщик позабыл об этом, то он должен посмотреть свой договор о найме квартиры. Если в этом договоре перечисляются отдельные виды эксплуатационных расходов, например, за внутреннее и наружное освещение дома, утилизацию бытового мусора, уборку территории и т.д., то квартиросъемщик должен платить только за них. Если в договоре такого перечня эксплуатационных расходов нет, то действует правило включения их в брутто-квартплату (Bruttowarmmiete) или в общую квартплату (Inklusivmiete), которая учитывает наряду с другими эксплуатационными расходами также и расходы на отопление. Адвокат Германн разъясняет: «Квартиросъемщик, как правило, должен отдельно от других эксплуатационных расходов оплачивать только за отопление и горячую воду, в то время как все остальные эксплуатационные расходы оплачиваются через т.н. «холодную квартплату» - Bruttokaltmiete».
Полезный совет. Эксплуатационные расходы не могут быть произвольными и конкретно не названными. Квартиросъемщик вправе удивляться, если в расчете эксплуатационных расходов стоит статья «прочие расходы». Адвокат говорит на этот счет: «Квартиродатель не может просто так включить в расчет любые расходы». Какие-либо особые эксплуатационных расходы, например, утилизация в централизованном порядке всех видов бытового мусора квартиросъемщиков жилого здания (включая чистку баков для мусора), или предупредительное медицинское и организационное обслуживание жильцов (в доме, в котором проживают исключительно пожилые люди), или обслуживание приборов обнаружения дыма в помещениях квартир, или регулярная очистка водосточных желобов жилого здания и т.п., должны быть обязательно особо указаны в договоре найма квартиры и включены под конкретным названием в общий расчет. Поэтому если квартиросъемщик видит в расчете статью «прочие эксплуатационные расходы», то, советует адвокат, он может просто вычеркнуть ее.
В расчет эксплуатационных расходов могут быть включены только подлежащие учету согласно государственному Положению о них (Betriebskostenverordnung, § 2 BetrKV) статьи расходов (umlagefähigе oder umlegbare Kosten), распределяемые между квартиросъемщиками определенным образом (например, пропорционально общей площади квартиры, или численности жильцов в ней, или количеству квартир в жилом здании). Относительно прочих расходов в Положении говорится, что квартиродатель должен в договоре найма квартиры конкретно указать те дополнительные расходы (т.е. не перечисленные в Положении и потому не подлежащие согласно закону включению в расчет эксплуатационных расходов), которые обусловлены особенностями эксплуатации здания, при этом квартиродатель не может включить в состав прочих такие расходы как, например, на ремонт здания или административное управление им (т.е. расходов, входящих в состав основной квартплаты).
Шаг четвертый: Содержит ли ошибки расчет эксплуатационных расходов?
Прежде всего, этот расчет должен быть составлен понятно для квартиросъемщика и так, чтобы каждая формулировка легко читалась, могла быть им проверена и была выполнима.Для этого по каждой статье расходов должно явствовать:
- Каковы общие расходы по жилому зданию?
- Как эти расходы распределяются между квартиросъемщиками (т.е. каков ключ распределения)?
- Какую долю должен платить квартиросъемщик?
- Если уже оплачены расходы в аванс, то какую сумму следует еще уплатить?
Для проверки расчета следует взглянуть в договор найма квартиры, чтобы убедиться в том, точно ли указаны в расчете именно те расходы, о которых было договорено с наймодателем и которые должны быть возложены на квартиросъемщика. В принципе, существует 4 возможных ключа распределения эксплуатационных расходов каждого вида между квартиросъемщиками в жилом здании. При этом, если в договоре ничего не установлено относительно ключа распределения расходов, то это происходит пропорционально общей площади квартиры.
Полезный совет: Каждая непонятная для квартиросъемщика статья расходов, как правило, недействительна. Поэтому, если квартиросъемщик не в состоянии проверить правильность расчета расходов по какой-либо статье, то он может и не оплачивать их (судебное решение BGH VIII ZR 84/07).
Шаг пятый: Правильно ли распределены расходы на отопление?
Что касается этих расходов, то здесь квартиросъемщик должен быть особенно внимательным, чтобы проверить правильность определения той доли этих расходов, которая возложена на него. Дело в том, что расходы на отопление определяются и распределяются, как правило, по-другому, чем остальные эксплуатационные расходы. Обычно от 50 до 70% расходов (такая большая доля характерна для старых и плохо изолированных жилых домов, сдаваемых в наем) на отопление рассчитываются согласно фактическому потреблению тепла квартиросъемщиком на основании показаний соответствующего счетчика. Остальная доля расходов на отопление распределяется между квартиросъемщиками пропорционально общей площади квартир (§ 7 HeizkostenV). Если наймодатель распределяет эти расходы по-другому, то квартиросъемщик может может при оплате сократить требуемую от него сумму за эти расходы на 15% (§12 HeizkostenV).
Шаг шестой: Следует проверить экономичность. Не слишком ли велики эксплуатационные расходы?
Принципиально действует правило: квартиросъемщик должен оплавчивать даже высоки дополнительные требования (судебное решение BGH VIII ZR 195/03). Но при этом он может проверить, являются ли несоразмерно высокими отдельные статьи эксплуатационных расходов в общем расчете их. Дело в том, что в отношении этих расходов следует соблюдать принцип экономичности, т.е. наймодатель обязан принимать решения и меры, которые ведут к снижению расходов и добиваться соразмерной их величины (§ 556, Abs. 3 BGB). Адвокат советует: для ухода за садом, уборки территории вне жилого здания и внутри него, при найме техника-смотрителя дома или дворника и т.п. наймодатель всегда может обратиться к той фирме, которая предлагает более низкую оплату услуг.
Шаг седьмой: Требуйте от наймодателя документы, содержащие доказательства фактической величины отдельных статей расходов.
Если квартиросъемщик предполагает, что отдельные статьи эксплуатационных расходов слищком велики, то он может это проверить. У него есть право быть осведомленным, и поэтому квартиросъемщик может потребовать от наймодателя показать ему оригиналы документов, по которым были рассчитаны отдельные статьи расходов. При этом можно проверить не только величину расходов, но и действительность самих документов. Например, нельзя использовать счет предприятия по уходу за садовыми насаждениями за 2014 год при расчете эксплуатационных расходов за 2015 год. Адвокат разъясняет: Если документ не принадлежит тому периоду, за который производится расчет, то квартиросъемщик не должен оплачивать эту статью расходов.
Будьте внимательны при проверке: требуйте от наймодателя только подлинники счетов. Только если квартиросъемщик не имеет возможности лично придти к наймодателю для ознакомления с документами, он может попросить его прислать ему для проверки копии. Например, квартиросъемщик живет в маленьком городке на юге страны, а управление жилым домом находится в городе на севере страны. При этом квартиросъемщик должен оплатить изготовление копий документов и их отправку по почте.
Полезный совет: При ознакомлении у наймодателя с оригиналами счетов и других документов можно сделать фотокопию их с помощью, например, смартфона или мобильного телефона с тем, чтобы показать их затем своему адвокату или специалисту в местном союзе квартиросъемщиков.
Шаг восьмой: Обнаружили ошибки в расчете? Своевременно подайте возражение!
Если при прверке расчета эксплуатационных расходов обнаружены ошибки, то следует своевременно подать возражение (Widerspruch). Как только квартиросъемщик получил расчет, ему остается 12 месяцев, чтобы произвести проверку самому или с помощью адвоката и внести возражение. Позже это сделать будет уже невозможно (§ 556, Abs.3, Satz 5 BGB). Возражение также возможно и тогда, когда квартиросъемщик уже оплатил дополнительное требование, т.к. у него существует право на возрат ему его (судебное решение BGH VIII ZR 269/09).
При дополнительном требовании, которое из-за ошибки слишком велико, квартиросъемщик должен действовать особенно быстро. Дело в том, что дополнительное требование квартиросъемщик должен оплатить в течение 30 дней с тем, чтобы предотврать просрочку (§ 286 BGB). Для этого у него имеются две возможности:
Возражение и оплата с оговоркой возврата требования: в течение 30 дней после того, как квартиросъемщик получил расчет эксплуатационных расходов, он заявляет против него возражение и указывает в нем ошибку в расчете. Он пишет также в возражении, что он обладает правом затребовать назад оплату дополнительного требования и оплачивает полный рамер его.
Возражение и частичная оплата: такое действие советует адвокат. При наличии в расчете безусловной ошибки квартиросъемщик оплачивает только часть дополнительного требования, которая справедлива и заявляет в течение 30-ти дневного срока возражение. Адвокат говорит: Если у квартиросъемщика имеется право на возражение, то он не должен сразу же в полном объеме оплачивать дополнительное требование наймодателя из-за слишком высокого его размера.
Свое возражение квартиросъемщик должен составить в письменном виде, приведя в нем необходимые обоснования. Кроме того у квартиросъемщика должно быть доказательство того, что наймодатель своевременно получил возражение. Для этого оно должно быть либо отправлено ему заказным письмом с уведомлением о вручении, либо передано ему лично в руки при свидетелях и с получением расписки в этом от него.
В ответ на возражение может последовать от наймодателя дополнительное исправление расчета эксплуатационных расходов, поэтому квартиросъемщик должен в течение ограниченного срока набраться терпения. Как и при сроке поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов, он должен в течение 12 месяцев после поступления возражения наймодателю получить от него исправление расчета. Если исправленное требование окажется в почтовом ящике позже, то оно, как правило, недействительно.
Срок истечения давности возражения составляет три года после окончания расчетного периода.