Распределение отдельных статей эксплуатационных расходов по съемной квартире в Германии в их сводном годовом расчете

Распределение отдельных статей эксплуатационных расходов 

Когда один раз в году в дом приходит расчет эксплуатационных расходов, то многие квартиросъемщики испытывают затруднения при его изучении: квартиродатель, ведь, может и ошибиться. Тогда неправильная величина тех или иных эксплуатационных расходов может попасть в общих счет и увеличить его.

Квартиросъемщик должен быть особенно внимательным при проверке правильности определения той доли этих расходов, которая возложена на него. Об этом масштабе (т.н. ключах распределения) обычно договориваются в договоре найма квартиры. Если такая договоренность отсутствует в договоре, то, согласно закону, в качестве ключа распределения служит площадь квартиры. В качестве альтернативы могут использоваться численность проживающих в жилом здании людей, количество квартир в нем, доля собственности в общей сданной в наем жилой собственности или даже согласно человеко-дням. Наймодатель обязан точно указать в расчете эксплуатационных расходов используемый им соразмерный ключ распределения. Если же речь идет о расходах на энергию, то он должен их распределять в соответствии с Положением о расходах на отопление, по крайней мере, до 50% согласно фактическому потреблению тепла квартиросъемщиками (исключение: жилой дом на две семьи).

Ключи распределения в расчете эксплуатационных расходов

Кодекс гражданских законов (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) в § 556a BGB требует от наймодателя положить в основу расчета по каждой статье расходов для каждого квартиросъемщика конкретный ключ распределения с тем, чтобы выпадающие на них расходы были распределены между ними надлежащим образом и, главное, справедливо. Ведь от ключа распределения зависит размер финансовой нагрузки каждого отдельного квартиросъемщика. Для самого же наймодателя ключ распределения в сущности нейтрален в стоимостном отношении. Наймодатель не может с помощью того или иного способа распределения эксплуатационных расходов извлечь из квартиросъемщиков никакой финансовой пользы для себя. Но дело не только в справедливости, но и в практичности. 

С одной стороны, принцип материальной ответственности (Verursachungsprinzip) лица, деятельность которого обусловила возникновение расхода (кто причиняет расход и потребляет, тот и платит), позволяет справедливо распределять расходы, а, с другой стороны, служит твердому масштабу их распределения (расчет согласно площади квартиры или численности проживающих в ней лиц). Принцип же потребления (Verbrauchsprinzip), например, энергии, воды, и принцип компенсации расхода (Verursacherprinzip) за счет виновного, например, плата за утилизацию бытовых отходов, мотивирует квартиросъемщика, естественно, экономить расходы.

Наймодатель не может быть обязанным применять справедливый для всех случаев ключ распределения расходов, но он может учесть факторы практичности и конкретности (судебное решение LG Mannheim NZM 1999, 366). Если наймодатель в расчете эксплуатационных расходов не использует ключи их распределения, которые сравнительно точно это осуществляют (судебное решение OLG Düsseldorf GE 2003, 1210) или не позволяют сравнительно точно определить отдельные суммы расходов в указанном в расчете масштабе (судебное решение LG Itzehoe ZMR 2003, 39), то мы имеем дело с формально не надлежащим образом составленным расчетом. Требуемая таким расчетом дополнительная сумма оплаты за эксплуатационные расходы  может не уплачиваться.

Возможные ключи распределения в расчете эксплуатационных расходов

Расчет согласно площади квартиры

Закон в § 556a Abs. 1 S. 1 BGB предусматривает  в качестве обычного регулярного масштаба распределения расходов общую площадь объекта найма (Wohnfläche), если договорные стороны не согласовали между собой нечто другое. К тому же это правило все равно является ограниченным, поскольку для расхода тепла применяется особое положение (Heizkostenverordnung). В прошлом было еще возможным и эти расходы полностью распределять согласно площади квартиры. Но с 1981 года  расходы тепла должны распределять только согласно Heizkostenverordnung и тем самым рассчитываться, по крайней мере, частично согласно фактическому его потреблению квартиросъемщиком.

Расчет согласно объему квартиры

При этом ключе распределения чаще всего учитывается различный объем пространства квартиры. Положение Heizkostenverordnung в § 7 предусматривает в качестве масштаба распределения строительный объем квартиры или строительный отапливаемый объем квартиры. Правила расчета содержатся в приложении 2 к положению II. Berechnungsverordnung.

Расчет согласно количеству проживающих в квартире лиц

В отношении этого ключа распределения расходов говорят, что он более справедливый, чем ключ распределения согласно площади квартиры, потому что чем больше лиц в квартире, тем большие эксплуатационные расходы это вызывает. Но для наймодателя это означает, что он должен регулярно проверять фактическую численность проживающих в квартире лиц и учитывать это при каждом заселении и выселении квартиры жилого дома. При этом на наймодателе лежит бремя доказательства. При большом числе квартир в жилом здании это, как правило, непрактично. Если расчет эксплуатационных расходов составляется согласно численности проживающих в квартире лиц, то возникает вопрос, о каких лицах идет речь: фактически в ней проживающих или только тех, кто зарегистрирован в местном ведомстве прописки. Конечно, посетители квартиры не в счет. Ну а как быть при этом с маленькими детьми, домашними животными, наличием в домохозяйстве стиральной ашины, посудомоечной машины, мойки автомобиля и т.п. Учитывать их или нет? 

Расчет согласно количеству квартир в жилом доме

Этот ключ распределения эксплуатационных расходов кажется только тогда целесообразным, когда все квартиры в жилом доме сопоставимы между собой, прежде всего, они имеют примерно одинаковую площадь и каждая квартира имеет примерно одинаковую полезность.

Расчет согласно фактическому расходу

При расчете, обусловленном фактическим расходом, наймодатель должен представить в расчете эксплуатационных расходов общий расход, индивидуальный расход и соответственно подлежащие распределению расходы. Голая оценка расхода принципиально не разрешается. Наймодатель несет бремя доказательства точности определения фактического расхода. Но если квартиросъемщик подписал протокол считывания, то это означает точность считывания фактического расхода, так что в этом случае квартиросъемщик должен доказывать наличие ошибки в расчете. При этом наймодатель должен позаботиться о надлежащей работе измерительных приборов. Если используются пригодные и проверенные приспособления для измерения расхода, то можно полагать, что эти приборы работают надлежащим образом. При этом о возможных ошибках должен заявлять и доказывать квартиросъемщик.

Правовые основания для применямых ключей распределения расходов

Обычно в договоре найма жилья содержится указание о ключе распределения эксплуатационных расходов в жилом доме. Только если в этом договоре отсутствует договоренность относительно ключа распределения, то индивидуальный расчет должен производиться согласно общей площади квартиры в кв.м. (§ 556a I BGB). В то же время согласованный в договоре масштаб распределения расходов наймодатель больше не может изменить.

Для незаселенной квартиры эксплуатационные расходы ложатся бременем на наймодателя. Он не может переложить их на других квартиросъемщиков.

При расчете расходов за отопление и потребление горячей воды наймодатель должен учитывать соответствующее Положение (Heizkostenverordnung), которое предписывает частичный индивидуальный расчет согласно фактическому потреблению (от 50 до 70%) соответствующим квартиросъемщиком.

Наймодатель может комбинировать ключи распределения при индивидуальном расчете, например, частично согласно фактическому потреблению, а частично согласно  площади квартиры или количеству квартир в доме или количеству проживающих в квартире лиц.  Если согласовано применение площади квартиры в качестве ключа распределения (за исключением, конечно, расходов на отопление и потребление горячей воды), то квартиросъемщик не может потребовать выполнение расчета согласно принципу материальной ответственности за возникновение расхода. В договоре найма жилья может быть также согласовано, что определение ключа распределения расходов возлагается на наймодателя. При этом наймодатель должен поступать согласно наиболее справедливому фактору и учитывать как свой хозяйственный интерес, так и интересы квартиросъемщиков, а также экологическую точку зрения. Наймодатель ориентируется как на принцип материальной ответственности за возникновение расхода, так и на принцип учета фактического потребления и соответственно этим обоим принципам должен поступать.

Если наймодатель сам является собственником квартиры в товариществе собственников, то он не может отнести на счет квартиросъемщика больше расходов, чем он сам должен заплатить. Для упрощения расчета рекомендуется так согласовать в договоре найма жилья с квартиросъемщиком распределение расходов, как это производится между всеми собственниками квартир. Т.е. целесообразно использовать для квартиросъемщиков тот же масштаб распределения расходов, что и принятый для собственников квартир в товариществе их. 

Расчет расходов на отопление и потребление горячей воды

С 1981 года наймодатель должен расходы на отопление определять согласно Положению (Heizkostenverordnung). Это Положение предусматривает, что по крайней мере от 50 до 70% расходов на отопление рассчитыватся согласно фактическому потреблению соответствующим квартиросъемщиком. Остальная часть этих расходов, которая не обусловлена фактическим его потреблением, распределяется по твердому масштабу, например, согласно площади квартиры или численности проживающих в ней лиц. При этом недопустимо договоренность о «горячей» квартплате или о паушальной величине расходов на отопление, при которых не производится точный расчет расходов. Также и расходы на горячую воду должны рассчитываться тем же способом, что и на отопление в этом Положении, т.е. большая часть согласно фактическому потреблению квартиросъемщиком, а меньшая часть согласно принятому твердому масштабу.

Если в договоре найма жилья содержится договоренность, то наймодатель может к началу нового периода расчета перейти от расчета эксплуатационных расходов, не обусловленного фактичеким потребление и материальной ответственностью за возникновение расхода к расчету, обусловленного этими факторами (§ 556a Abs.2 S. 1 BGB).

Также возможно перейти от «горячей» квартплаты (Inklusivmiete) или прежде производимого паушального расчета эксплуатационных расходов к расчету, обусловленному потреблением. Закон наделяет наймодателя правом изменения без того, чтобы предварительно указать на это квартиросъемщику. В свою очередь, квартиросъемщик не имеет права сам устанавливать измерительные приборы и требовать от наймодателя выполнения расчета, обусловленного фактическим потреблением его квартирой.