Предоставление квартиросъемщику в Германии расчета годовых эксплуатационных расходов при предоплате их

Information
[-]

Предоставление квартиросъемщику  расчета  годовых эксплуатационных расходов 

В качестве сдатчика квартиры в наем ее собственник или уполномоченный им домоуправитель должен составить расчет эксплуатационных расходов (Betriebskostenabrechnung), если квартиросъемщик оплатил авансом эти расходы за содержание своей квартиры. При этом согласованный в договоре найма квартиры период расчета этих расходов не обязательно календарный год. Но годовой расчет эксплуатационных расходов квартиросъемщик должен получить не позднее истечения 12-го месяца, который следует после окончания согласованного в договоре периода расчета. Этот срок считается выполнимым, если договорным сторонам известны обусловленные им обстоятельства. Если наймодатель по своей вине опоздает с этим сроком, то он хотя еще и  может представить квартиросъемщику этот расчет, но за исключением дополнительных требований. 

Понятие преклюзивного (предельного) срока (Ausschlussfrist) поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов 

Прежде всего, наймодатель обязан своевременно составить и отправить квартиросъемщику расчет эксплуатационных расходов, а, в свою очередь, квартиросъемщик обязан своевременно сформулировать и отправить наймодателю возможно возникшие у него возражения против этого расчета. Наймодатель знает, за какой период он должен рассчитать  эксплуатационные расходы; а квартиросъемщик также знает, что он по истечении установленного законом срока больше не должен считаться с дополнительными требованиями наймодателя, который, в свою очередь, может исходить из того, что после истечения соответствующего срока он больше не получит от квартиросъемщика возражений по поводу расчета этих расходов. 

Если обе стороны опоздают с этими сроками, то согласно закону, следствием этого будет то, что они теряют соответствующие права. Закон устанавливает с ссылкой на этот предельный срок возможные для этих сторон определенные действия. В этот предельный срок для каждой из сторон заканчивается возможность использования находящегося в их распоряжении права. Т.е. предельный срок служит по-существу правовой надежности. Если в течение этого срока стороны не совершают никаких действий, то они могут быть уверены в том, что в последствии ничего больше не случится.

Рассмотрим более подробно все обстоятельства, касающиеся предельного срока поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов как для наймодателя, так и квартиросъемщика. 

Предельный срок с точки зрения обязанностей наймодателя согласно § 556 III S. 2 BGB

  1. Закон (§ 556 III 2 BGB) разъясняет, что наймодатель ежегодно рассчитывает эксплуатационные расходы. Расчетный период составляет точно 12 месяцев. Договор найма квартиры не может изменить этот период. Исключение (т.е. более краткий период расчета) допускается только тогда, когда квартиросъемщик въезжает в дом или выезжает из него в течение согласованного периода расчета, что ведет к его изменению.
  2. Закон (§ 556 Abs. III Satz 2 BGB) разъясняет, что расчет эксплуатационных расходов должен быть отправлен квартиросъемщику не позднее чем до истечения 12 месяцев после окончания согласованного периода расчета. Соответственно этому поступление расчета к квартиросъещику не является задачей почты. Это означает, что наймодатель несет определенный риск замедления почтовой доставки, с чем он безусловно должно считаться!
  3. Предельный срок (поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов) не может быть изменен, т.к. закон категорически считает отклоняющийся (в сторону увеличения) от согласованности в договоре найма квартиры в ущерб квартиросъемщику предельного срока недействительным (§ 556 IV BGB). Сокращение же предельного срока, напротив, допустимо. Это происходит регулярно в интересах квартиросъемщика. Но даже если квартиросъемщик согласился с продлением срока, то наймодатель все равно рискует тем, что позже квартиросъемщик может сослаться на недействительность такого соглашения.

Исключение: Если наймодатель получает счет от энерго- или водоснабжающего предприятия или коммунального ведомства по взимания платы уже после истечения предельного срока, то он не должен нести ответстветственность за составленный с опозданием из-за этого расчет эксплуатационных расходов (§ 556 Abs. III S. 4 BGB). Т.е. в этом случае наймодатель не нарушает предельный срок. Если же наймодатель ожидает получения счета от ведомства по взиманию платы, то он тем не менее может составить расчет эксплуатационных расходов и сделать в нем соответствующее примечание.

  1. Достаточно, если расчет поступает квартиросъемщику в последний день установленного законом срока. Уже когда период расчета составляет один год, считается достаточным поступление расчета квартиросъемщику в полночь на Новый год. При этом квартиросъемщик не может сослаться на неознакомление с ним по этой причине (AG Hamburg-St.Georgen WuM 2005, 775). Но правовая практика на этот счет, конечно, не единогласна. Где-то требуется поступление расчета до 18-00 последнего дня года с тем, чтобы квартиросъемщик смог ознакомиься с ним.

Но если расчетный период не заканчивается точно в последний день месяца, то все равно 12-месячный срок наступает в конце последнего месяца предельного срока. Например, расчетный период заканчивается 15 апреля 2015 года, предельный срок тогда наступает 31 апреля 2016 года (а не 15 апреля 2016 года). Это следует из закона (§ 556 III S. 2 BGB: „… bis zum Ablauf des 12. Monats …“).

  1. Следствием существования предельного срока является то, что наймодатель при несоблюдении этого срока ни в коим случае больше не может предъявить квартиросъемщику дополнительные требования. Дело в том, что тогда квартиросъемщик может сразу же внести протест против них, т.е. ему не нужно больше опасаться этого. А вот наймодатель тем не менее обязан компенсировать переплаченные квартиросъемщиком эксплуатационные расходы.
  2. О дополнительном требовании речь идет тогда, когда наймодатель после истечения предельного срока требует оплатить сумму, которая превышает сумму авансовых выплат за эксплуатационные расходы квартиросъемщика (судебное решение BGH NJW 2005, 219). Если квартиросъемщик в нарушение своих обязанностей не оплатил авансом эксплуатационные расходы, то наймодатель может их затребовать также и после истечения предельного срока, т.к. в этом случае они не подпадают под действие этого срока (судебное решение LG Berlin GE 2005, 57). Если напротив не договорились о платежах за эксплуатационные расходы в аванс, то предельный срок касается всей фактической суммы расходов (судебное решение LG Berlin GE 2007, 1252).
  3. Предельный срок в пользу наймодателя действует также тогда, когда расчет эксплуатационных расходов не был формально составлен надлежащим образом. Например, он был написан от руки в произвольной форме, чтобы избежать последствия упущения предельного срока. До истечения этого срока наймодатель может, конечно, внести исправления в расчет эксплуатационных расходов. Если же он упустит эту возможность, то предельный срок будет нарушен. Хотя формально недействительный расчет еще может быть отправлен квартиросъемщику, но наймодатель теряет право на внесение в него дополнительных требований.

До истечения предельного срока наймодатель может исправить содержательную ошибку в расчете (в свою пользу), поэтому согласно исправлению в нем он все еще может потребовать оплатить дополнительные требования (судебное решение BGH, NJW 2005, 219). Но уже потребовать это после истечения предельного срока путем внесения исправлений в расчет (в свою пользу) наймодатель не вправе. А вот сделать исправления в расчете в пользу квартиросъемщика всегда возможно, даже и после истечения предельного срока.

  1. Если наймодатель является собственником квартиры в многоквартирном доме, то расчет эксплуатационных расходов составляется для сообщества собственников квартир этого дома домоуправителем. Наймодатель может, как правило, этот расчет за вычетом расходов, не подлежащих включению в состав эксплуатационных расходов отправить далее квартиросъемщику.

Если управление дома несвоевременно произведет расчет эксплуатационных расходов, то наймодатель не должен нести ответственность за опоздание. Но наймодатель в качестве собственника квартиры должен использовать все правовые возможности, чтобы расчет мог быть составлен своевременно, прежде всего, путем определенных действий по отношению к домоуправителю (LG Berlin, GE 1991,93). Бремя доказательства всегда лежит на наймодателе. Наймодатель может тогда извиниться перед квартиросъемщиком за упущение им предельного срока, так что он после снятия всех препятствий для составления расчета и его выполнения должен немедленно оправить квартиросъемщику. Если домоуправитель по своей вине упустит предельный срок, то он  будет обязан возместить ущерб собственнику квартиры.

Предельный срок с точки зрения обязанностей квартиросъемщика согласно § 556 III S.5, 6 BGB

1.Если квартиросъемщик хочет возразить против расчета эксплуатационных расходов, то он должен не позднее истечения 12 месяцев после поступления к нему этого расчета отправить своему наймодателю возражение. После истечения этого срока подача возражения исключается, разве что квартиросъемщик не может защитить предъявление им с опозданием претензии. Например, предельный срок (поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов) истек 15 апреля 2015 года, тогда срок подачи возражения истекает 31 апреля 2016 года, (а не 15 апреля 2016 года!!). Это стоит в законе (§ 556 III S. 6 BGB: „… bis zum Ablauf des 12. Monats …“).

Также тогда можно сослаться на то, что сообщение квартиросъемщика своему наймодателю (с возражением против расчета эксплуатационных расходов) было сделано в срок. Однако при этом недостаточна ссылка на своевременную отправку (по почте).

Если наймодатель в течение предельного срока исправляет расчет с формально допущенными в нем ошибками, то срок подачи возражения начинает заново истекать (LG Berlin WuM 2007, 576).

Срок подачи возражения также применяется в отношении формально не надлежащим образом составленного расчета. Дело квартиросъемщика возразить против содержащего ошибки расчета.

Сообщение квартиросъемщика с возражением против расчета не обязательно нуждается в определенной форме. Однако недостаточно «голый» отказ от выполнения дополнительных требований, т.к. наймодатель не может знать, имеет ли квартиросъемщик какие-либо возражения или нет. Ведь возможно квартиросъемщик просто стал неплатежеспособным.  

2.Предельный срок подачи возражения свои следствием имеет то, что квартиросъемщик больше не может осуществить возражение и расчет эксплуатационных расходов действует для него в качестве надлежащим образом составленного и обязательного к исполнению. Также итог расчета обязателен для квартиросъемщика. А ведь наймодатель может потребовать в нем дополнительную оплату.

Квартиросъемщик не может в виде исключения что-либо предпринять при упущении им срока подачи возражения, даже если ошибка в расчета была им не распознана, или он на свой запрос получил от наймодателя неправильную справку, или наймодатель несвоевременно предоставил возможность ознакомления с документами расчета или отказал в этом. Также незнание о сроке подачи возражения не снимает вины с квартиросъемщика. 

Что следует знать квартиросъемщику, когда расчет эксплуатационных расходов поступил к нему слишком поздно

Параграф 556 абзац III BGB обязывает наймодателя своевременно составить и отправить квартиросъемщику расчет эксплуатационных расходов. Если же этот расчет поступает ему с опозданием, то он является беспредметным. Тем не менее квартиросъемщик должен действовать. Любые действия предполагают проверку всех обстоятельств. Что касается опоздания, то такая проверка особенно важна тогда, когда в итоге расчета наймодатель требует дополнительной оплаты эксплуатационных расходов. Рассмотрим подробно все те факторы, которые должен знать и учесть квартиросъемщик при нарушении наймодателем предельного срока поступления к нему расчета эксплуатационных расходов.

1.Собственник квартиры и ее наймодатель или уполномоченный им домоуправитель должен всегда тогда составлять годовой расчет эксплуатационных расходов, когда квартиросъемщик уплатил авансом за них. Даже если была договоренность о паушальной сумме эксплуатационных расходов, наймодатель должен тем не менее учесть до 50% фактического потребления энергии и привести эти расходы в расчете (исключение, когда речь идет о жилом доме на две семьи, в котором проживает сам наймодатель).

2.§ 556 III 2 BGB разъясняет, что наймодатель должен ежегодно рассчитывать эксплуатационные расходы.

3.Далее в этом параграфе закона дополнительно стоит, что расчет эксплуатационных расходов должен быть отправлен квартиросъемщику самое позднее до истечения 12-го месяца после окончания согласованного с ним периода расчета этих расходов. При этом поступление расчета квартиросъемщику не является задачей почты (судебное решение BGH VIII ZR 197/08). Это значит, что наймодатель несет определенный риск замедления почтовой доставки. Если, к примеру, он сдал на почту расчет 30 декабря, а квартиросъемщик получил его только 2 января, то считается что поступление расчета к нему произошло с опозданием.

4.Срок поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов не может быть продлен путем договоренности с ним об этом. Закон разъясняет, что такая отклоняющаяся от требования закона договоренность в ущерб правовой защите квартиросъемщика категорически недействительна (§ 556 IV BGB). Причем даже если квартиросъемщик согласиться на продление, то все равно наймодатель рискует тем, что позже квартиросъемщик может сослаться на не действительность такой договоренности (BGH VIII ZR 84/07 in DWW 2008, 322). В то же время сокращение срока поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов вполне возможно.

5.Если наймодатель получает счет от энергоснабжающей организации или коммунального ведомства по взимания платы только после истечения установленного законом срока поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов, то наймодатель в виде исключения не  несет ответственности за опоздание (§ 556 Abs. III S. 4 BGB). Т.е. предельный срок поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов этим не нарушается. Также, если наймодатель ожидает поступления справки от коммунального ведомства по взимания платы, то он может и без учета соответствующих расходов составить расчет эксплуатационных расходов и сделать в нем примечание о том, что он определенную статью расходов включит в расчет после поступления к нему соответствующей информации.

Когда наймодатель получит дополнительную информацию о какой-либо статье расходов, он должен в течение трех месяцев включить ее дополнительно в расчет эксплуатационных расходов (судебное решение BGH VIII ZR 220/05 in DWW 2006, 279) и послать квартиросъемщику уведомление об этом в качестве дополнения к основному расчету. Но при всем том, если  основной расчет эксплуатационных расходов будет составлен с опозданием, то наймодатель уже не сможет потребовать от квартиросъемщика оплатить дополнительные сверх авансовых расходы. Поскольку при опоздании с составлением основного расчета все дополнительные включения в него уже не будут рассматриваться в качестве дополнительных требований, подлежащих оплате квартиросъемщиком (судебное решение BGH VIII ZR 261/06 in DWW 2008, 17).

6.Вопрос поступления квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов часто оказывается  спорным. В принципе достаточно, когда этот расчет поступает ему в последний день предельного срока. Если периодом расчета является календарный год, то достаточно поступление даже в полночь под Новый год. При этом квартиросъемщик не может сослаться на не ознакомление с расчетом (судебное решение AG Hamburg-St.Georgen WuM 2005, 775). Но правовая практика в этом вопросе конечно не единодушна. Где-то требуется поступление расчета до 18-00, т.к. тогда квартиросъемщик успеет ознакомиться с ним.

7.Последствие предельного срока состоит в том, что наймодатель при расчете, составленном не в срок и поступившим с опозданием к квартиросъемщику, больше не может истребовать от него дополнительных требований в части оплаты за эксплуатационные расходы. Тем не менее наймодатель остается обязанным компенсировать квартиросъемщику переплаченные им расходы.

При этом речь идет о дополнительных требованиях тогда, когда наймодатель требует после истечения предельного срока уплаты суммы, которая в целом превышает авансовый платеж квартиросъемщика за эксплуатационные расходы (BGH NJW 2005, 219). Если же квартиросъемщик в нарушение своих обязанностей не выполнил авансовый платеж, то наймодатель может потребовать от него это сделать и после истечения предельного срока.  Т.е. на предельный срок не распространяется просрочка с оплатой (LG Berlin GE 2005, 57). Если же, напротив, не существовала  договоренность об авансовых платежах за эксплуатационные расходы, то предельный срок относится ко всем в целом этим расходам, если только  наймодатель потребует в расчете оплатить их (LG Berlin GE 2007, 1252).

8.Если наймодатель является собственником квартиры в многоквартирном доме, то домоуправитель составляет расчет эксплуатационных расходов для сообщества собственников квартир этого дома. Наймодатель может, как правило, этот расчет за вычетом расходов, не подлежащих включению в состав эксплуатационных расходов отправить далее квартиросъемщику.

Если домоуправитель несвоевременно произведет расчет эксплуатационных расходов, то наймодатель не должен нести ответственность за опоздание. Но наймодатель в качестве собственника квартиры должен использовать все правовые возможности, чтобы расчет мог быть составлен своевременно, прежде всего, путем определенных действий по отношению к домоуправителю (LG Berlin, GE 1991,93). Бремя доказательства всегда лежит на наймодателе. Наймодатель может тогда извиниться перед квартиросъемщиком за несоблюдение им предельного срока, а затем после снятия всех препятствий для составления расчета и его выполнения должен немедленно оправить квартиросъемщику. Если домоуправтель по своей вине упустит предельный срок, то он  будет обязан возместить ущерб собственнику квартиры.

9.Если квартиросъемщик хочет возразить против расчета эксплуатационных расходов, то он должен не позднее истечения 12-го месяца после поступления к нему этого расчета отправить своему наймодателю возражение. После истечения этого срока подача возражения исключается (§ 556 III S. 5, 6 BGB).

Квартиросъемщик должен также позаботиться о том, чтобы немедленно проверить расчет. Если при этом он установит, что расчет поступил к нему слишком поздно, то он должен проинформировать об этом наймодателя и может отказаться при этом от любого его дополнительного требования.


About the author
[-]

Author: Толстоног Веньямин

Added:   venjamin.tolstonog


Date: 13.06.2016. Views: 478

Comments
[-]

Comments are not added

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta