О праве на выселение жильцов из арендуемой ими квартиры в Германии

Расторжение договора найма квартиры 

Pедакция «Русская Германия» получила письма от читателей с просьбами подробнее остановиться на вопросе выселения жильцов из арендуемой ими квартиры. Одних интересовала сама возможность расторгнуть соответствующий договор о найме, других – целесообразность покупки жилья с уже обитающими в нём арендаторами, третьих – процедура выселения арендаторов в случае надобности этой квартиры самому собственнику или членам его семьи. В нижеследующей статье мы осветим указанные вопросы. 

Для начала отметим: если новый владелец квартиры покупает квартиру с жильцами, то он вступает в права арендодателя (Vermieter) в рамках заключённого ранее договора аренды (Kauf bricht nicht Miete). Как и другие собственники жилья, он вправе расторгнуть договор аренды и потребовать выселения жильцов (Mieter) лишь в одной из следующих модальностей:

• Если договор аренды был заключён на определённый срок, то он прекращает своё действие по истечении указанного в договоре срока.
• Если договор аренды заключён без указания какого-либо срока (unbefristet), то для его расторжения необходимо наличие определённых условий; это могут быть условия, соответствующие срочному (нормальному) расторжению договора аренды, либо условия, определяющие возможность досрочного (немедленного) расторжения договора.

Срочное расторжение договора аренды жилья арендодателем возможно при наличии одного из следующих условий:

• наниматель (арендатор) в значительной мере нарушил обязательства, обусловленные договором аренды;
• арендодатель или члены его семьи нуждаются именно в этой квартире;
• продолжение договора аренды наносит существенный ущерб и препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры, вследствие чего у арендодателя возникают экономические потери (возможность сдачи квартиры в аренду другому нанимателю за более высокую плату не является такой причиной).
• Досрочное расторжение договора возможно в случаях, когда арендатор:
• в течение двух месяцев не вносит вовремя всю или значительную часть оговорённой арендной платы;
• в течение времени, превышающего два срока платежа, не внёс плату за два месяца проживания.

Во всех случаях владелец должен в письменной форме направить арендатору уведомление о расторжении договора с указанием причины и сроков выселения и информацией о возможности подачи протеста. При намерении немедленно расторгнуть договор аренды владелец должен направить соответствующее предупреждение (Abmahnung); без такого предупреждения расторжение считается недействительным.

В случае возникновения трудноразрешимых споров оппоненты, как правило, действуют через своих адвокатов. Адвокаты обмениваются между собой аргументами, защищающими каждую из сторон. Адвокат арендатора обычно настаивает на продлении срока проживания; адвокат арендодателя для ускорения выселения может предложить финансовую помощь для перевозки и так далее. Переписка между адвокатами каждой из сторон обходится недёшево: стоимость писем колеблется от 150 до 400 евро. При этом ни одна заинтересованная сторона не должна полностью полагаться на представителей юстиции: следует самому следить и напоминать адвокатам о сроках выполнения обязательств, ответов на письма и тому подобное.

При отсутствии окончательной договорённости между владельцем и арендатором адвокат владельца жилья передаёт дело в низшую судебную инстанцию. Продолжительность судебного разбирательства – от нескольких месяцев до года. Судопроизводство – дело тоже не дешёвое: аванс на судопроизводство составляет около 500 евро; после вынесения решения адвокат предъявляет итоговый счёт; как правило, приходится доплачивать ещё около 1200 евро (ориентировочный состав расходов приведён по адресу: www.iww.de/rvgprof/archiv/kostenrecht-so-beenden-sie-ihre-prozesse-kostenguenstig-f22 451).

Если на судебном процессе ответчик не присутствует (например, потому, что считает дело заведомо проигранным), судьи выносят т.н. заочное решение (Versäumnisurteil). Его направляют адвокатам обеих сторон.

Решение суда действительно на протяжении 30 лет, его исполнение осуществляет служба судебных приставов.

Обычно после вынесения судебного решения адвокату арендатора даётся ещё месяц для предоставления дополнительных данных. Если за этот срок никаких данных не представлено, истец имеет право:

• прописаться или прописать своих родственников в искомой квартире;
• через адвоката обратиться к исполнителям судебного решения – судебным приставам по гражданским делам.

Стоимость работы служебных приставов зависит от поставленных перед ними задач. Например, если арендатор уехал и не отдал ключи хозяину квартиры, судебные приставы должны открыть квартиру, составить протокол наличествующих там вещей, ценностей и так далее. Стоимость такой услуги – от 500 евро. Если им в обязанность вменяется, например, вывоз на склад мебели, оставшейся в квартире, плата соответственно возрастает.

После всех процедур суд выдаёт решение об оплате проигравшей стороной всех судебных расходов. Судебные приставы имеют много возможностей для взыскания долгов: арест банковского счёта, продажа имущества должника с торгов. С 01.01.2013 вступили в силу изменения в соответствующем разделе права (Zwangsvollstreckungsrecht), облегчающие процесс принудительного взыскания долгов.