Арендное право Германии. Часть 1. Когда стоит жилье арендовать, а когда покупать?

Information
[-]

***

Высокая арендная плата, низкие кредитные ставки: разве не стоит покупать дом или квартиру вместо аренды? Мы расскажем в этой статье, что вы должны принять во внимание, прежде чем принять решение.

Цены на аренду квартир в последние годы неуклонно растут. В то же время процентные ставки по кредитам низкие. Вопрос в том, стоит ли вам купить квартиру или даже дом? Когда это стоит сделать? Какое решение принесет вам лучшую отдачу в долгосрочной перспективе?

Мечта о домовладении - приманка и ошибка

В течение жизни большинство арендаторов будут платить определенную цену за аренду дома или кондоминиума. Пример: при ежемесячной арендной плате 500 евро, 6000 евро в год, через тридцать лет стоимость аренды составляет 180 000 евро. При купле маленькой скромной квартиры или старого сельского дома в деревне этого было бы достаточно, верно? Добавьте к этому идею о том, что больше не нужно платить за аренду в старости или даже получить деньги при продаже недвижимости. К сожалению, этот расчет не всегда точно срабатывает. Важные факторы отсутствуют. Например, затраты на строительство и ремонт постоянно меняются. И цены на недвижимость и кредиты могут сильно колебаться, как и ваши жилищные условия. Поэтому решение о покупке недвижимости для большинства людей имеет долгосрочное и обширное значение. Поэтому вы должны спокойно и точно изучить, что будет на вашем пути.

Есть много мелких вещей, которые определяют практическую разницу между покупкой и арендой. Стоит спокойно пройтись по этим контрольным пунктам. Таким образом, вы можете прийти к решению очень быстро и четко. Важно: Никогда не позволяйте другим убеждать вас совершить покупку или оказать на нее слишком большое влияние при принятии решения: вы должны сами нести последствия принятого вами решения.

Как должна выглядеть ваша жизнь? Вы относитесь к тому типу людей, которые любят жить в городе, хотят жить рядом с работой и не стесняются привязанности к своей работе? Вы на выходных и в отпуске в дороге, путешествуете, не беспокоясь о доме и дворе? Достаточно ли вам вашего "маленького царства" на балконе или в саду? И, прежде всего, вы хотите остаться финансово независимым? Тогда, будучи арендатором, вам, вероятно, будет лучше, если вы будете более гибкими в своих решениях.

Как владелец недвижимости, у вас много финансовых и юридических обязательств. От налога на имущество до страхования здания и до незапланированных затрат на ремонт, - вы несете ответственность за многие вещи. Кредит на покупку обычно связывает вас с объектом на очень долгое время. Зато вы можете реализовать свою мечту о своей земле.

Внешние условия

Цены на строительство и недвижимость за последние годы сильно возросли. Никто не может предсказать, как долго продлится этот бум. Но для покупки недвижимости очень важно, чтобы вы могли позволить себе кредит или общую стоимость его. Итак, если вы хотите жить в регионе с высоким спросом на жилье и соответственно растущими ценами на него, возможно, что текущая цена покупки недвижимости превышает фактическую (и долгосрочную) ее стоимость. Затем вам придется согласиться на высокие затраты по займам в течение многих лет, и в итоге вы возможно получите намного меньше от продажи вашей недвижимости, потому что цены на жилье снова упали. Это означает: особенно во времена и в местах чрезвычайно высоких покупочных цен на жилую недвижимость, вы, как арендатор, можете жить дешевле в наемном жилье даже при высоких арендных расходах на него.

Если вы хотите узнать, является ли аренда или покупка жилого объекта дешевле для вас в долгосрочной перспективе, тогда важно, чтобы вы также смотрели на такие объекты того же размера и в том же месте. Часто цены аренды и покупки сильно отличаются от региона к региону и даже от района к району города. Лучше ориентируйтесь на соотношение цены аренды и покупки. Это хороший показатель для оценки того, можете ли вы позволить себе вложение и стоит ли это вложение. Сравните текущую стоимость покупки с ежегодной холодной арендной платой. Если цена покупки примерно в двадцать раз превышает годовую арендную плату, покупка может быть лучше, чем продолжать платить за аренду. Конкретно: если холодная арендная плата составляет 600 евро в месяц, то есть 7200 евро в год, то цена покупки должна составлять около 165 000 евро (коэффициент 22). Но уже с коэффициентом 25 покупка, вероятно, будет неэкономичной. Причем, дополнительные затраты, будущие увеличения арендной платы или увеличение стоимости имущества не учитываются для этого простого расчета. Тем не менее, предполагается, что покупатели приносят не менее 20 процентов собственного капитала, кредит предоставляется на срок более 30 лет и погашается более чем на два процента. Для таких расчетов вам стоит  проконсультироваться с финансовым экспертом, которому вы доверяете, или найдите время для точного расчета. С соответствующими таблицами и формулами из интернет-сети это не так сложно.

Правильное сравнение стоимости

Если вы арендуете жилой объект, вы платите арендную плату плюс коммунальные услуги и, возможно, залог, вот и все. Однако при одной лишь покупной цене недвижимости иногда приходится пренебрегать еще большими затратами. С одной стороны, это брокерский сбор, который может составлять до семи процентов от покупной цены, тем самым увеличивая инвестиционные затраты. С другой стороны, добавляются от 3,5 до 6,5 процентов налога на передачу земли и нотариальные сборы. К чистой кредитной ставке вашего банка необходимо добавить комиссионные сборы за обработку. Это означает: фактическая цена покупки снова увеличивается на дополнительные расходы примерно на 15 процентов. Кроме того, как владелец жилой недвижимости, вам следует принять во внимание не только кредитную ставку банка, но и определенные дополнительные расходы. И еще: в собственном доме вы платите иногда неоправданно больше расходов на отопление, чем в съемной квартире.

Остерегайтесь ловушки с низкой процентной ставкой

Не поддавайтесь соблазну нынешним низким процентным ставкам по кредитному финансированию. Помните об условиях  погашения кредита и о расходах в дополнение к процентной ставке в основном при погашении кредита в рассрочку. Старайтесь выплачивать как можно больше ежемесячно - это единственный способ уменьшить сумму кредита. Также постарайтесь выторговать срок кредита с постоянной ставкой как можно дольше. Ведь, если срок кредита с фиксированными процентными ставками истекает, например, через десять лет, и проценты на балансе пересчитываются, может произойти тяжелое пробуждение. Например, с процентной ставкой в два процента, увеличение на один процент означает, что вы должны платить процентную ставку на 50 процентов выше. Так, за 300 тысяч евро ссуды ежемесячная процентная ставка в 500 евро тогда быстро возрастет до 750 евро. Это создает дополнительную нагрузку в 3000 евро в год. Проконсультируйтесь об этом как можно подробнее!

Плюсы и минусы: Арендаторы

В части финансовых различий можду куплей жилья и его врендой существует достаточно много практических вещей, чтобы их подробно рассмотреть. Как правило, вам не нужно беспокоиться о ремонте квартиры или ремонте всего дома в качестве арендатора. Многие договорные вещи регулируются арендодателем. В принципе, вам нужно только оплатить аренду. Вы не чувствуете финансового давления большого кредита. Нет больших потерь при расторжении арендного договора. Кроме того, в случае возникновения финансовых проблем с оплатой арендованного жилья вы можете выбрать квартиру в соответствии с вашими текущими опциями, если рынок это позволяет. Но вы менее свободны в коммунальных расходах на содержание аредованной квартиры, вы не можете просто определиться с трансформациями самостоятельно. Как правило, вы всегда должны сначала обратиться к арендодателю или управляющей компании для решения проблем. Важно: как арендатор вы должны ожидать повышения арендной платы со стороны арендодателя. Постоянная арендная плата более двадцати лет встречается редко.

Плюсы и минусы: покупатель

Как покупатель, вы живете в собственном доме, сохраняете больше спокойствия, чувствуете себя более свободно. Да, у вас есть бремя большой ссуды, вы преданны долгосрочному сотрудничеству с кредитным учреждением и всегда имеете удовольствие от работы на земле. Однако собственники жилья должны принять финансовое участие в дорожном строительстве рядом с жилым зданием. Это может стать очень быстро дорогим делом. А изменение семейных обстоятельств, таких как в худшем случае развод, разделение или безработица, могут привести к потере права выкупа, если вы больше не можете платить по кредиту. И если вы покупали жилье в доле с соседями, то вы не можете просто перeехать.

Домовладение как материальное обеспечение в старости?

Часто жилая недвижимость выбирается только на том основании, что она представляет собой хорошую меру материального обеспечения в старости. В идеале это возможно, даже если вы купили жилую недвижимость за 150 000 евро в возрасте до 30 лет, включая проценты и погашение в течение 25 лет 250 000 евро за кредит, а затем продали дом за 300 000 евро.

Но это работает только в том случае, если цены на недвижимость неуклонно растут, а вы всегда можете оплатить свои взносы в погашение кредита вовремя и сами провести ремонт жилья. Но: После 30 лет пребывания жилья в собственности, если не ранее, возникает необходимость в его ремонте, прежде всего, в проведение необходимых ремонтных работ крыши, отопления, окон и сантехники. Получается, что многие владельцы только что оплатили кредит на покупку жилья, а теперь нуждаются в новом кредите для его ремонта.

Вывод

За последние пять лет арендные ставки значительно выросли в привлекательных для проживания местах. В то же время с точки зрения жилой недвижимости, цены его строительства и покупки почти удвоились с 2010 года. Процентные ставки оставались исторически низкими в течение многих лет, что делает строительные кредиты очень дешевыми. Но никто не может надежно предвидеть, будет ли эта ситуация существовать и дальше. Если срок действия вашего кредитного соглашения истек, новый может потребовать совершенно других процентных ставок. Другими словами: текущая ситуация на рынке жилья не гарантирует, что вам будет дешевле в долгосрочной перспективе купить жилую недвижимость, чем ее арендовать. Поэтому следует проконсультироваться перед принятием решении подробно и с нескольких сторон. Честно и подробно спросите себя, подходит ли вам жилая недвижимость и связанные с ней финансовые обязанности и ответственность, или вы можете лучше справляться с финансовой независимостью в качестве арендатора. 

Договор аренды 

... "Кто с кем?" в аренду

Здесь арендатор, а там арендодатель - или наоборот. Фронты четко обозначены. Чтобы убедиться в этом, должно быть ясно, кто несет ответственность по договорным обязательствам.

Арендатор

Разница небольшая и тонкая: не каждый житель съемной квартиры одновременно является ее арендатором. Только тот, кто обозначен как таковой в договоре аренды и подписывает его, имеет статус арендатора и, таким образом, обязан платить арендную плату арендодателю.

Только арендатор

Если вы являетесь единственным арендатором, принявшим в арендуемую квартиру другого жителя, вы все равно останетесь единственным договорным партнером для вашего арендодателя со всеми правами и обязанностями. Ваш арендодатель не имеет ничего общего с вашим соседом по съемной квартире. Но вы должны оформить с ним субаренду, одобренную арендодателем.

Если вы недовольны своим соседом по съемной квартире, вы можете потребовать от него или нее выезд из квартиры. Только с супругами при определенных обстоятельствах семейный суд решает, кто может остаться в съемной квартире.

Несколько арендаторов

Если вы въезжаете со своим партнером по жизни, супругой или подругой в съемную квартиру, арендодатель для собственной гарантии должен убедить вас внести всех в договор аренды и подписать его. В результате вы все вместе несете ответственность как «совместный должник». Поэтому, если кто-то из вас не может уплатить свою долю арендной платы, арендодатель может возложить ответственность на боле состоятельного жителя съемной квартиры, который должен заплатить за всех жителей этой квартиры всю арендную плату. Излишне переплаченную часть арендодатель может вернуть этому арендатору.

Будьте осторожны при разделении!

Если один из арендаторов хочет выйти из семейного партнерства или сообщества арендаторов, ему будет нелегко это сделать. С ним договор аренды продолжает действовать даже при его выезде из квартиры. Поэтому, если арендодатель не готов освободить арендатора от арендных отношений, он по-прежнему несет ответственность за всю арендную плату вместе с остальными арендаторами сообщества!

Чтобы приспособить арендный договор к новым условиям предыдущих арендаторов, есть две возможности: расторжение или перенятие содержания договора.

В случае расторжения договора аренды со стороны арендаторов, все они в качестве арендаторов в договоре аренды должны подписаться под этим, независимо от того, выехал ли уже из квартиры один из них. С расторжением договора аренды прекращаются арендные отношения для всех сторон и, таким образом, ответственность перед арендодателем также заканчивается.

Совет: в этом случае потребуйте от вашего субарендатора также расторгнуть арендный договор (т.е. подписаться под этим). Вы можете заставить его сделать это в судебном порядке.

Если один из семейных партнеров все еще хочет остаться в квартире, то возможно перенятие им обязательств договор аренды: все участники, т.е. арендодатель и все остальные арендаторы, изменяют договор аренды в той степени, в которой выехавший из квартиры арендатор вычеркнут из договора. Согласие арендодателя при этом является добровольным. Он также может связать арендаторов новыми условиями такими, как повышение арендной платы.

Несовершеннолетний арендатор

Как бы вы ни хотели выйти из-под контроля родительского надзора дома, все равно, как несовершеннолетний, вы можете заключать договоры аренды только с согласия ваших родителей или законного опекуна (законного представителя).

Есть только два исключения из этого правила:

    Вы можете действенно подписать договор аренды самостоятельно, если вы начнете профессионально работать вне дома родителей с согласия вашего законного представителя.

    Если ваш законный представитель предоставит вам определенные суммы денег для финансирования вашей жизни, вы можете свободно распоряжаться ими и снимать квартиру.

Арендодатель для гарантии также можете привлечь поручительство за несовершеннолетнего арендатора, например, тогда, когда арендодателю требуется дополнительная надежность того, что такой арендатор готов своевременно вность арендную плату или для подтверждения его платежеспособности.

Особенность: проживающее в одной квартиры сообщество лиц (каждое из которых самостоятельно ведет свое домашнее хозяйство - Wohngemeinschaft) в качестве арендатора

Каким бы ни было такое сообщество лиц, следует точно соблюдать правовое оформление договора аренды. Это имеет большое значение для обеих сторон договора аренды, поскольку из-за различного состава и взаимоотношений  внутри сообщества таких лиц, а также из-за разного подхода судов к таким сообществам лиц и отсутствия четких правовых положений, нередко возникают серьезные трудности для арендодателя в части соблюдения договора аренды. Прежде всего, все или только один из лиц сообщества обязаны подписать договор аренды, а также и в части других вопросов относительно арендных отношений, а именно:

-кто из лиц сообщества обязан платить арендную плату?

-можно ли обменивать отдельных лиц сообщества без согласия арендодателя?

-кто может объявить о прекращении арендных отношений и каким образом это должно произойти?

Вариант 1: только одно лицо из членов сообщества подписывает договор аренды

Тогда только это лицо является арендатором и обязано платить арендную плату. Ему нужно разрешение арендодателя для дальнейшей сдачи в субаренду другим соседям по квартире. Такое разрешение может быть выдано в общем виде, так что соседи по квартире могут измениться, но новые имена должны быть, конечно, сообщены арендодателю. Основной арендатор несет в этом случае риск того, что другие лица сообщества не будут платить свою долю арендной платы (т.е. субаренду), но арендодатель может требовать только от этого арендатора всю арендную плату. Основной арендатор также несет ответственность перед арендодателем за соблюдение правила проживания в квартире, доме и поддержании квартиры и ее оснащения в исправном состоянии. Риск же для «субарендаторов» заключается в том, что даже когда «основной арендатор» аккуратно собирает отдельные арендные доли, он может не платить арендодателю арендную плату (т.е. присваивать ее себе), и, следовательно, тогда возможно прекращение со стороны арендодателя арендных отношений.

Вариант 2: все лица сообщества подписывают договор аренды

Тогда все арендаторы такого сообщества лиц обязаны платить свою долю арендной платы. И являются как бы «солидарным должником» перед арендодателем.

Совет: в договоре аренды должно быть четко указано, что речь идет об общей квартире сообщества лиц, чтобы разрешается изменять состав лиц такого сообщества, если нет фактических причин против  нового соседа по квартире.

Арендодатель

Кто арендодатель, тот стоит в договоре аренды. Если он сидит перед вами лично, то при подписании договора, вы уже знаете его и знаете, с кем имеете дело.

Часто у арендодателя все вопросы, касающиеся сдаваемой в аренду квартиры,  выполняет управляющий недвижимостью. Этот управляющий подписывает договор аренды для арендодателя в основном в качестве его представителя и регулирует надлежащую передачу квартиры в аренду. Между арендатором и управляющим недвижимостью нет договорных отношений.

Если арендодатель является юридическим (а не физическим!) лицом, например, GmbH или AG, это должно быть указано в договоре аренды с полным названием компании и именами представительских лиц этой компании.

Изменение арендодателя

Если арендодатель продает свою квартиру, покупатель после регистрации в земельной книге становится вашим новым арендодателем. С этим арендаторы ничего не могут поделать. Все права и обязанности прежнего арендодателя передаются новому арендодателю. Ничего не изменяется и в вашем существующим договоре аренды. Вам не нужно подписывать новый договор аренды. У вас уже есть один. И действие его продолжается.

Только после внесения в земельную книгу новый арендодатель теперь получает право требовать от вас уплаты арендной платы. Но если он хочет, чтобы все было как и их раньше, он должен представить вам доверенность от «прежнего арендодателя», которая дает ему право собирать арендную плату.

***

Чек-лист аренды

На что нужно обращать внимание в договоре аренды или что необходимо уточнить у арендодателя?

  • Полный адрес арендодателя, указанного в договоре аренды?
  • Tочно ли обозначены арендованная квартира и объекты субаренды, такие как подвал и гараж?
  • Правильно ли указан размер квартиры?
  • Использование двора и сада обсуждается с арендодателем и включается в аренду
  • Имеется ли место для парковки автомобилей?
  • Соразмерна ли арендная плата? Планируется ли повышение арендной платы на следующие несколько лет (ступенчатая арендная плата, индексная арендная плата?)
  • Действуют ли особенности торможения цены аренды? Находится ли квартира в районе действия тормоза стоимости аренды? Сообщил ли арендодатель без принуждения размер предоплаты?
  • Это бессрочная или временная аренда?
  • Содержит ли бессрочная аренда отдельное дополнительное соглашение арендодателя, согласно которому арендатор отказывается от своего права на расторжение договора на определенный период времени (исключающая оговорка)?
  • Какие дополнительные расходы налагаются на арендатора в договоре аренды?
  • Существует ли пункт в договоре аренды, согласно которому запрещается содержание домашнего животного?
  • Возможен ли поднаем арендуемого жилья и можно ли будет включить стоимость субаренды в аренду?
  • Определяются ли для арендатора расходы на мелкий ремонт особой оговоркой?
  • Создал ли арендодатель право доступа к квартире в соответствии с пунктом аренды после предварительного уведомления?
  • Должен ли арендодатель устранить дефекты в квартире?
  • Обязан ли арендатор к зимнему обслуживанию арендуемого жилья в договоре аренды? Должен ли арендодатель регулярно убирает снег?
  • Возможно ли арендатору заключить отдельный договор аренды гаража или места на подземной парковке, который может быть расторгнут арендодателем отдельно от договора аренды жилья?
  • Обязывает ли арендатора договор аренды проводить ремонтные работы (косметический ремонт) в квартире?
  • Может ли арендатор использовать жилое пространство в коммерческих целях?
  • Возможна ли субаренда арендуемого жилья, например, при длительном пребывании арендатора за границей, и можно ли стоимость субаренды включить в стоимость аренды?
  • Для арендуемой квартиры в жилом доме, в котором не более двух квартир и в одной из них проживает сам арендодатель, принимается ли во внимание, что у арендодателя тем самым имеется облегченный вариант расторжения договора аренды?
  • Идет ли речь в этом случае о собственном жилье, когда можно расторгнуть договор аренды с целью собственного проживания в предлагаемой к аренде квартире?
  • Какие строительные изменения в арендуемой квартире может предложить арендатор?
  • Нужно ли предварительно уплатить арендную плату в качестве кауциона? Обсуждались ли различные варианты обеспечения надежности и своевременности уплаты арендной платы?
  • Кто должен будет ухаживать за садом, если сад будет сдан в субаренду? Может ли арендатор посадить сад по своему вкусу или убрать в нем лишние насаждения?

About the author
[-]

Author: Веньямин Толстоног

Added:   venjamin.tolstonog


Date: 29.07.2019. Views: 177

Comments
[-]

Comments are not added

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta