Арендное право Германии. Часть 2. Арендная плата и жилая площадь съемной квартиры

***

Арендная плата

... холодная оплата и горячие расходы 

Сколько стоит в сущности ваша квартира "горячо"? Или вы платите «частичную исключительную арендную плату»?  Что представляет собой тогда "холодная арендная плата"?  В объявлениях об аренде и съемных квартирах часто используются разные термины, которые следует правильно классифицировать с тем, чтобы предотвратить неприятные и дорогостоящие сюрпризы.

Срок оплаты

Если иное не оговорено в договоре аренды, вы должны уплатить арендную плату заблаговременно в начале месяца, но не позднее третьего рабочего дня. Суббота, как обычно, не считается рабочим днем, как это было решено Федеральной судебной платой (BGH), номер дела VIII ZR 129/09.

Кроме того, согласно недавнему решению BGH (решение от 05.10.2016, номер дела VIII ZR 222/15), достаточно, чтобы арендатор выдал платежное поручение банку до третьего рабочего дня месяца.

По мнению BGH, условие в договоре аренды о заблаговременном внесении арендной платы несоразмерно ущемляет арендатора. Дело в том, что риск задержки со стороны банка не может быть возложен только на арендатора.

У вас имеется в арендном договоре такое условие? Тогда оно должно считаться неэффективным после нового судебного решения BGH. Однако в случае возникновения спора вы должны доказать, что заказали перевод денег не позднее, чем на третий рабочий день.

Для договоров аренды, которые были заключены до 1 сентября 2001 года, арендная плата уплачивается по закону в конце месяца. Это положение продолжает применяться к старым арендным договорам, но в прошлом это условие обычно регулировалось по-разному.

Размер арендной платы

Арендодатель устанавливает цену, которую он требует от вас за наем его квартиры. Тем не менее, вам не следует соглашаться с любой суммой, чтобы иметь крышу над головой.

Завышение арендной платы

Точкой отсчета той суммы, которую ваш арендодатель может брать с вас за арендуемую квартиру, является так называемая местная сравнительная арендная плата плюс 20 процентов. Если арендодатель использует нехватку сопоставимых квартир в вашем районе для того, чтобы требовать более высокую сумму, то во многих случаях вы можете ссылаться на явное завышение арендной платы.

Такой арендодатель может быть привлечен к денежной  ответственности в виде штрафа. Переплаченные суммы могут быть возвращены или вычтены из будущих арендных платежей. Договор аренды остается, но вы платите только соответствующую арендную плату.

Тормоз арендной платы

В соответствии с законом, действующим с 01.06.2015, юридически разрешенная арендная плата еще и дополнительно ограничивается. Это касается только городских районов с ограниченным рынком жилья. Такие жилые районы определяются федеральными землями согласно § 556 d II Гражданского кодекса (BGB).

В этих жилых районах арендная плата за новую сдачу квартиры не может быть выше, чем на 10% сопоставимой арендной платы (§ 556 d I BGB).

Из этого правила исключается первая сдача в аренду нового здания или сдача в аренду после комплексной модернизации (§ 556 f S. 1 и 2 BGB).

Кроме того, арендная плата может быть установлена выше, если предыдущий арендатор уже согласовал ее. Но если предыдущий арендатор проживал в съемной квартире менее 1 года, прежде чем арендная плата увеличилась, это увеличение не должно наносить ущерб новому арендатору.

Начиная с 01.01.2019 арендодатель обязан до предполагаемого заключения договора назвать потенциальным арендаторам незапрошенную ими сумму прежней арендной платы и сообщить им, что он хочет сделать исключение из тормоза арендной платы

Сомнение

Если у вас есть сомнение по поводу того, что ваша арендная плата является слишком высокой,  то с 01.01.2019 станет легче действовать в отношении переплаченной арендной платы. Теперь вы можете пожаловаться простым сообщением, не объясняя, почему арендная плата слишком высока. Жалоба должна быть адресована домовладельцу. Достаточно короткого письма, которое показывает, что вы, как арендатор, жалуетесь на несоблюдение правил аренды. Для доказательства такое письмо должно быть заказным. Если арендная плата фактически превышает юридически допустимую сумму, вы имеете право на возврат чрезмерно оплаченной части задним числом до момента подачи жалобы.

На этом этапе происходит дальнейшее ужесточение текущей политической дискуссии, согласно которой погашение переплаченной суммы аренды должно производиться за весь предыдущий период аренды, не ограничиваясь временем подачи жалобы.

Узнайте у местного сообщества квартиросъемщиков об индексе арендной платы. Вы можете использовать данные в нем, чтобы определить, является ли ваша арендная плата чрезмерной.

Сомнения по поводу арендного тормоза: во многих регионах страны были установлены арендные тормоза. Однако зачастую BGH еще не решил, что они применяют. Однако вам, как арендатору, важно сослаться на него и дождаться результатов разбирательства.

Квартирный ростовщик

Если вы платите более чем на 50 процентов выше, чем обычно, возможно, вы арендовали квартиру у  ростовщика. Но и в таком случае вы продолжаете действовать как при завышении цены аренды.

Согласно Закону об уголовной ответственности  предпринимателя (WiStrG), такому арендодателю может, в зависимости от обстоятельств, угрожать значительный штраф, даже если арендная плата выше как минимум на 20 процентов.

К вашему удовлетворению: Арендное ростовщичество может быть наказано в соответствии с Уголовным кодексом лишением свободы на срок до трех лет или штрафом, если арендодатель воспользовался отсутствием опыта или затрудненительным жилищным положением арендатора.

Типы аренды

По сути, вы должны различать следующие два компонента арендной платы:

    базовая (основная) арендная плата,

    дополнительные (эксплуатационные) расходы.

Обозначения и пояснения

Холодная арендная плата (базовая или основная аренда) – арендная плата только за предоставление самой квартиры  в наем. Все дополнительные расходы за проживание ней, включая расходы на отопление и горячую воду, должны быть при этом оплачены арендатором дополнительно.

Горячие  (эксплуатационные)расходы - расходы на отопление и горячую воду (или дополнительные расходы, связанные с системой отопления и подогревом воды).

Частичная арендная плата - одна часть эксплуатационных расходов (сборов) включена в арендную плату, а другая часть, например, расходы на холодную и горячую воду, канализацию, сбор мусора и расходы на отопление распределяются отдельно.

Горячая арендная плата -  все вспомогательные эксплуатационные и отопительные расходы включены в арендную плату

Арендодатель увеличивает арендную плату

Соблюдал ли ваш арендодатель условие равномерного ежегодного увеличения вашей арендной платы? Законодатель устанавливает пределы для такого увеличения и допускает согласованное по договору увеличение только в контексте градуированной или индексной ренты.

***

Расчет жилой площади съемной квартиры

Вначале самое главное:

Жилая площадь измеряется, в основном, в соответствии с официальным положением - Wohnflächenverordnung.

• При расчете полностью учитываются все нормальные жилые комнаты, а балкон, лоджия, терраса - только частично. Не учитываются такие помещения, как подвал, чердак, прачечная, гараж.
• Ложная жилая площадь может повлиять на проверку правильности арендной платы, на снижение арендной платы, расчет коммунальных расходов и маклерских вознаграждений.

... плохой сюрприз при измерении

При определении жилой площади существует большая неопределенность между арендодателями и арендаторами.

Согласно положению Wohnflächenverordnung осуществляется точное правовое регулирование только в отношении социального жилья. Тем не менее правовая практика применяет это положение с 01.01.2004 (ранее применялось  Постановление о расчете) также и для других жилищ - по крайней мере, если в договоре аренды не четко указаны правила проведения других расчетов, или другой способ расчета является обычным в данной местности или для данного вида квартиры.

Как определяется жизненное пространство арендатора съемной квартиры (т.е. ее жилая площадь)

На практике следует придерживаться положения Wohnflächenverordnung.  По крайней мере, если ваше соглашение об аренде не предусматривает ни какой другой способ расчета. С другой стороны, если в договоре аренды прямо указано, что измерение проводилось в соответствии с Din 277 или Din 283, арендатор должен приспособиться к менее благоприятному результату.

Что называется жизненным пространством арендатора

Согласно положению Wohnflächenverordnung, все арендуемые помещения, предназначенные для проживания, относятся к жилой площади. К ним относятся, например,

• гостиная
• детская комната
• спальня
• комната для гостей
• кухня
• коридор
• ванная
• кладовая

Участки квартиры с минимальной высотой в два метра полностью зачисляются в базовую зону. Площади участков квартиры высотой от одного до двух метров (например, под наклонными потолками) рассчитываются только наполовину. Участки квартиры высотой менее одного метра не учитываются вовсе.

Что частично считается жилой площадью

 Например, квартиры могут быть оборудованы

• балконом
• лоджией
• террасой

Согласно положению Wohnflächenverordnung, только четверть используемого пространства названных участков квартиры - это жилое пространство. Если эти участки квартиры повышают качество жизни, то могут применяться исключения. Тогда можно включить в общую жилую площадь квартиры до половины площади этих участков. При этом на стоимость съемного жилья влияет расположение наружных поверхностей таких участков квартиры – так, солнечная терраса с видом на парк оценивается выше, чем затененная терраса на оживленной улице.

Что не относится к жилой площади съемной квартиры

 Не стоит причислять к жилым помещениям так называемые вспомогательных комнаты вне квартиры, такие как

• чердак
• подвал
• прачечная
• комната для сушки белья
• гараж
• котельная
• лестничная клетка
• кладовая вне квартиры
• все помещения, которые не соответствуют требованиям жилой площади в смысле строительного права.

Если жилое пространство было неправильно определено

Будьте внимательными и  подозрительными! Точная площадь всех участков съемной квартиры важна для суммы арендной платы, для уменьшения арендной платы или даже восстановления в прежней величине, для повышения арендной платы, а также для величины эксплуатационных расходов, если они распределены в жилом доме согласно кв. м.

Слишком маленькая квартира

Если фактическая жилая площадь меньше договорной величины (даже по приблизительной информации), то все равно - только фактический размер квартиры используется для увеличения арендной платы и для расчета дополнительных (эксплуатационных) затрат. Однако осуществить снижение или восстановление прежней величины арендной платы весьма сложно: это возможно только в том случае, если либо конкретный фактический размер жилой площади, в котором арендатор был особенно уверен, не соответствует указанному в договоре аренды и при этом была согласована цена квадратного метра, либо отклонение составляет не менее 10%,

Слишком большая квартира

Но бывает и так, что при проверке фактической жилой площади съемной квартиры оказалось, что она больше, чем в договоре аренды. Тогда арендодателю не повезло, потому что он не может требовать арендной платы за прошлое. Однако он может по крайней мере учитывать фактический размер квартиры в случае увеличения арендной платы и при урегулировании дополнительных расходов. В соответствии с недавним решением BGH от 18.11.2015 г.,(судебное постановление AZ VIII ZR 266/14), для повышения арендной платы больше не требуется, чтобы отклонение было значительным, то есть более 10%. Это зависит только от фактического размера. Предел для увеличения остается соответствующим пределом покрытия.

С дополнительными (эксплуатационными) затратами впредь не существует ограничения в виде более 10% предела допустимого отклонения (судебное постановление BGH от 30.05.2018, аз. VIII ZR 220/17).