Главные вопросы о новых правилах строительства недвижимости в России

***

Дольщиков делят

Ключевое событие на рынке недвижимости в 2019 году — вступление в силу поправок в законодательство о долевом строительстве жилья (ФЗ 214) с 1 июля. Теперь вместо договоров долевого участия (ДДУ) застройщики будут использовать механизм проектного финансирования, а эпоха недостроев и обманутых дольщиков должна уйти в прошлое.

«Новая» разобралась, как реформа повлияет на стоимость квартир, смогут ли эскроу-счета на 100% гарантировать безопасность покупателей и с какими подводными камнями столкнутся застройщики при переходе на новые правила.

Почему власти решили запретить долевое строительство?

Поправки призваны решить проблему обманутых дольщиков, число которых, по официальным данным Минстроя, к началу 2019 года составило почти 100 тысяч человек. До последнего времени не существовало способов выйти из ситуации, когда дольщик покупает жилье в строящемся доме, а в итоге остается и без денег, и без квартиры. Массовые банкротства девелоперов и спровоцированные ими протесты дольщиков стали политической проблемой федерального уровня.

Новая система запрещает прямую передачу средств граждан застройщикам и обязывает перечислять эти деньги на эскроу-счета в банках, которые остаются замороженными до момента регистрации прав собственности на первую квартиру в достроенном доме. Это означает, что застройщики больше не смогут использовать деньги покупателей квартир для финансирования строительства и перейдут на проектное финансирование с привлечением банковских кредитов. Эскроу-счета нужно будет оформлять в том же банке, который кредитует строительный проект (сейчас сопровождать застройщиков уполномочены 67 банков).

Больше всего от нового закона выиграют именно банки — вполне возможно, что они и пролоббировали этот закон, считают опрошенные «Новой» эксперты. «После вступления в силу поправок банки смогут зарабатывать вдвойне: с одной стороны — на застройщиках, с другой — на дольщиках, которые все также будут покупать квартиры в ипотеку (уже сейчас 60–70% покупок новостроек обеспечивается за счет ипотеки)», — объясняет управляющий партнер Savills Дмитрий Халин.

Поскольку банки в России преимущественно государственные, с помощью этих поправок государство забирает под контроль еще и строительную отрасль, говорит генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Закон пролоббирован в интересах государственных банков и госкорпораций, которые не сильно компетентны в строительстве», — сетует эксперт.

Готовы ли застройщики?

Российский рынок жилья к изменениям готов давно, ведь переход на эскроу-счета — это требование времени, возникшее из-за большого количество обманутых дольщиков, говорит директор риелторского агентства «МАЯК» Юлия Лурье. Эту схему по отношению к новостройкам часто применяют в западных странах, и Россия в этом смысле движется в правильном направлении.

Дмитрий Халин напоминает, что эксроу-счета давно используются в ряде российских регионов. «Только Москва и Санкт-Петербург в основном применяют прямой сбор средств с дольщиков, чтобы привлечь покупателей низкими ценами и обезопасить свои проекты — профинансировать их, по крайней мере, на 70–80%», — говорит эксперт.

Ужесточение регулирования жилищного строительства не должно привести к массовым банкротствам девелоперских фирм, однако не все участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям. Крупным компаниям опасаться нечего: они получат федеральную поддержку и кредиты на хороших условиях, а вот основной удар придется по малому и среднему строительному бизнесу.

«Многие недостаточно крупные застройщики не смогут получить проектное финансирование, — говорит Халин. — Из-за этого любой их проект всегда будет либо убыточным, либо будет обладать практически нулевой прибылью. При этом глобальная статистика по России не пострадает: спад в коммерческом строительстве компенсируют крупные государственные проекты вроде московской реновации».

Более пессимистичной позиции придерживается генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев: «Это совершенно сырые поправки, которые приведут к спаду в строительстве, снижению количества желающих инвестировать в отрасль и банкротству 50% застройщиков России».

Что произойдет со стоимостью квартир?

По словам Халина, среди аналитиков есть консенсус, что цены будут повышаться, однако резкого скачка удастся избежать: большой объем жилья продолжает продаваться по старым правилам без эскроу-счетов. В число таких объектов могут попасть дома, которые к 1 июля были готовы более чем на 30% и в которых на дольщиков приходится не менее 10% площади. Как говорила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, новую схему оплаты будут использовать только на 20% недостроенного жилья. В столице ДДУ будут продолжать использовать еще на 374 объектах.

Кроме того, спрос на новостройки сейчас идет на спад. Это должно сдержать рост цен в пределах 10% в рублях в течение года, оценивает Халин. В меньшей степени поправки затронут сегмент жилья премиум-класса. «В нем пока высокая маржинальность, то есть застройщики ставят себе задачу заработать на этих проектах 30% годовых. Поэтому введение эскроу-счетов и переход на проектное финансирование, пусть и по ставке 10–12% годовых, сохраняет прибыльность сегмента. А вот в сегменте массового жилья многие застройщики работают с маржинальностью 7–10%, поэтому без повышения цен они могут стать нулевыми по прибыли», — объясняет эксперт. По оценкам Хрусталева, массовое жилье в среднем подорожает на 20–30%.

Однако в долгосрочном периоде новые поправки могут привести и к снижению стоимости новых квартир, поскольку первоначальная завышенная цена урежет инвестиционный спрос, отмечает Юлия Лурье: «Сейчас новостройки — это на 80% инвестиции. Люди покупают там квартиры, чтобы перепродать и получить прибыль. С введением эскроу-счетов эта схема станет не так интересна покупателям». К тому же при сокращении спроса на 25–30% повышение цен будет бессмысленным, потому что квартиры просто никто не будет покупать, добавляет Халин.

Решится ли проблема обманутых дольщиков?

Несмотря на видимое снижение рисков из-за ужесточения требований, эксперты сходятся в том, что полностью проблему обманутых дольщиков переход на эскроу-счета не решит. Проблема — в деталях закона и качестве его исполнения, полагает Лурье: «Вполне возможно, что сейчас, как и в изначальном ФЗ 214, будут придуманы уловки наподобие предварительных договоров, которые дают возможность уйти от выполнения закона. А если лобби застройщиков окажется сильнее лобби банкиров, курс может развернуться обратно. Но альтернативных способов решить эту проблему все равно нет».

Определенный риск связан с тем, что в случае банкротства банка и застройщика государство гарантирует возврат средств в размере не более 10 млн рублей. «В Москве это средняя цена квартиры комфорт-класса. Больше половины московских квартир продаются дороже, поэтому их покупатели гипотетически рискуют потерять часть денег. Вместе с этим в самых уязвимых массовых сегментах, где чаще всего и были проблемы с дольщиками, риски сводятся практически к нулю», — говорит Халин.

В среднесрочной перспективе число обмантуых дольщиков только увеличится, а государство будет заливать проблему деньгами, категоричен Хрусталев. «Проблему могли бы решить более грамотные инициативы от всех участников рынка, а также более плавная скорость реформирования. Например, нужно было предлагать застройщикам, которые идут по эскроу-счетам, кредиты за 8%, а для тех, кто пользуется другими счетами, ввести кредиты несколько дороже».

Авторы: Дарья Козлова, Арнольд Хачатуров, «Новая газета»

https://www.novayagazeta.ru/articles/2019/07/07/81157-dolschikov-delyat

***

У ипотеки появится альтернатива

Те россияне, которые не имеют возможности обратиться за ипотекой из-за низкого уровня доходов, все же смогут получить жилье, хотя и не в собственность. Президент России Владимир Путин поручил правительству к 10 октября 2019 года разработать механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем на условиях его сохранения в публичной собственности, говорится на сайте Кремля.

"Правительству РФ в целях улучшения жилищных условий населения и увеличения к 2024 году объемов строительства жилья в рамках национального проекта "Жилье и городская среда" обеспечить разработку дополнительных механизмов обеспечения жильем граждан, имеющих невысокий уровень доходов, на условиях его сохранения в публичной собственности", - говорится в документе. Для решения этого вопроса, в частности, президент также поручил принять меры по централизации на уровне субъектов РФ функции технического заказчика по строительству жилищного фонда социального использования.

К 1 сентября глава государства ждет от кабмина и региональных властей предложений "о целесообразности ограничения однократным предоставлением за счет бюджетных средств субсидий гражданам на выплату первоначального взноса или компенсации процентной ставки по ипотечным кредитам", передает ТАСС.

Данная инициатива является одной небольшой частью глобальной государственной программы  - нацпроекта "Жилье и городская среда", напоминает директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. Для властей уже больше года назад поставлена принципиальная задача довести уровень возводимых квадратных метров в России до 120 млн ежегодно, а это означает что необходимо увеличить этот норматив практически в два раза. Драйвером такого строительного бума при этом является ипотека, на строительство многоквартирных домов по этой схеме должно приходиться более 66% от всего объема возводимого жилья сейчас - при этом в 2017 году на нее приходилось пока только 35,3%, остальное должно приходится на ИЖС. 

Получается, говорит аналитик, что порядка 70 млн кВ. м в год должно приходится на ипотеку уже через 5 лет - но в таком случае ставка по такому кредиту должна ощутимо снизиться, а реальные располагаемые доходы россиян должны увеличится как минимум в 1.5 раза. Если смотреть на ситуацию которая сложилась на рынке в данный момент - перспектива очень туманная, доходы граждан не растут, официальная инфляция сильно отличается от реальной - почти в два раза, при этом банки не могут идти на меры по снижению ставок опережающими темпами - давит слабый экономический рост и общая ситуация в банковском секторе. 

И если в прошлом году банки еще пытались двигать ставку на понижение, то в ходе работы стало понятно, что необходимо отодвигать границы, указывает Дмитрий Жарский. Так, к январю текущего года ставки подросли на 1,2-1,7 пп до 10,1 и 10,9% против 9,5% предусмотренных нацпроектом на конец 2018 года. При этом крест на дальнейшем понижении банки ставить, разумеется, не в праве, от них ждут другого. И если внешних шоков для экономики не произойдет, ставки медленно опустят до 10% а в некоторых случаях и ниже, но стоимость ипотеки, а это самое главное все равно для широких слоев населения будет по-прежнему высокой. Прибавим сюда негативный эффект от изменений в жилищном законодательстве и ухода от традиционного ДДУ и получим супердорогое жилье и один единственный путь для большинства семей - жить в долг. 

Таким образом, инициатива президента по предоставлению жилья малообеспеченным семьям без перевода его в собственность может стать приемлемой альтернативой для решения вопросов тех семей, которым ипотека по ряду причин остается неподъемной. При этом жилье может предоставляться действительно на долгий срок и семьям необходимо будет закрывать платежи за ЖКУ. 

Такого рода инициатива, уверен Дмитрий Жарский, потребует от государства дополнительных финансовых вливаний - по сути власти будут субсидировать часть строительства многоквартирных домов, с целью дальнейшего выкупа квартир на социальные нужды, с точки зрения стимулирования индустриального строительства и учитывая ситуацию в стране, мера вполне жизнеспособная. Однако не стоит ожидать что это предложение решит проблемы всех семей, живущих за порогом бедности - при пересмотре прожиточных минимумов доказать свой статус нуждаемости семьям будет сложнее.

В то же время сказать определенно, что в рамках этой программы предоставленное жилье для малоимущих станет зеркальной альтернативой ипотеке, нельзя, считает директор департамента стратегического маркетинга НАО "Евроэксперт" Евгения Шалихманова. Поскольку  в случае с ипотекой семьи живут в квартире или доме, который остается в их собственности, они могут им распоряжаться как угодно после полного расчета с банком, в предлагаемым президентом варианте все это исключено. Жилье по сути предоставляется временно, до тех пор пока семья не улучшит финансовое положение или не возникнут какие-либо другие обстоятельства, когда ее проживание в этом жилье станет недопустимо - это могут быть многочисленные долги за ЖКУ или девиантное поведение ее членов и другое.

В целом, полагает эксперт, такого рода решение чем-то похоже на формат предоставления жилья по социальному найму в годы советской власти - квартиры выдавались гражданам с целью улучшить их жилищные условия если образовывалась семья или за трудовые заслуги, а позже когда была объявлена всеобщая приватизация собственности, появилась возможность оформить их в собственность. В случае с таким жильем такого права уже точно не представится, то есть это будет "транзитное" жилье, возможно, с правом выкупа, и для малообеспеченных семей это может вызвать недоверие или попросту неверие в то, что оно предоставляется на длительный срок.

Для гармоничной семейной жизни и для создания условий мотивации главы семейства искать более прибыльную работу - это не самый лучший рецепт, уверена Евгения Шалихманова. Одно дело, когда семья живет в съемной квартире и платит за ее аренду ежемесячно, в этом случае члены семьи стремятся накопить средства на собственную жилплощадь, они бережно относятся к обстановке. А в случае когда это предоставляется как вынужденная мера - лишь бы людям было где жить, ни о какой мотивации и бережном отношении говорить не приохотится.

Автор: Анна Королева

https://expert.ru/2019/07/19/zhile/