На заметку потребителю в Германии. Часть 26. Модели аренды жилья, датчики дыма

Information
[-]

***

Покупка в Германии жилья через его предварительную аренду

Многие хотели бы жить в собственной квартире или в собственном доме. Но далеко не каждый имеет возможность взять для этого кредит в банке. Что же получается, нужно отказаться от идеи жить в своих четырёх стенах? Не совсем так. Банковскому займу есть альтернатива. Подходит она далеко не каждому, тем не менее находит спрос среди жителей Германии.

Аренда недвижимости с дальнейшей покупкой

Нередко можно встретить такой рекламный слоган: «Без долгов в собственный дом!». Оно обращено к людям, не располагающим нужным капиталом. Однако это не просто красивые слова, а один из вариантов приобретения недвижимости. Его можно рассматривать как форму долгосрочного накопления: оно может дать шанс осуществить мечту о собственном доме без банковского кредита и без проверки платёжеспособности. Такая форма покупки жилья может быть интересна молодым семьям, частным предпринимателям и людям свободных профессий, которых банки считают ненадёжными клиентами и на этом основании нередко отказывают в выдаче кредита.

Модель работает просто: сначала заинтересованные снимают облюбованное жильё. В то же время они обязуются купить арендованную недвижимость в течение оговорённого срока, как правило, от 10 до 20 лет. В цену засчитываются уплаченные до момента покупки деньги за съём жилья. Арендная плата и цена покупки фиксируются в письменном договоре. Кроме того, продавцы часто требуют единовременную выплату. В течение срока аренды съёмщику требуется накопить дополнительный капитал, чтобы позже заплатить остаток для приобретения съёмного жилья в собственность.

Надёжнее всего договариваться с собственником о праве преимущественной продажи через нотариуса. Если позже продавец захочет продать недвижимость третьему лицу, то у съёмщика, с которым заключён официальный договор, есть преимущество перед прочими заинтересованными лицами (та же самая цена покупки, передача в день покупки всего, что относится к объекту недвижимости, и т. д.).

Модели аренды

Съём квартиры или дома с последующим выкупом – неплохая альтернатива классической покупке недвижимости.

Имеются две различные модели аренды недвижимости с последующей покупкой: с одной стороны, традиционная рассрочка платежей (klassischer Mietkauf), при которой собственник предлагает купить его недвижимость на основе её первичной аренды. Конкретно это означает, что обе стороны заключают договор, который предусматривает покупку объекта через 10, 15 или 20 лет с первоначальной арендой. В таком случае уплаченные в этот период деньги за аренду включаются в цену покупки.

Другая модель – аренда с возможностью последующего выкупа (Optionskauf). Её обычно предлагают жилищные кооперативы, которые, как правило, требуют от будущих покупателей вступления в члены кооператива и уплаты вступительного взноса. В этом случае в договоре оговаривается лишь возможность приобретения квартиры или дома, также с учётом уплаченной аренды. При этом если в первом варианте съёмщик обязан купить жильё, то во втором случае он может этого не делать.

Плюсы и минусы

Решив купить жильё таким образом, сначала следует обратиться к хорошему маклеру, который сможет обсудить все детали сделки с клиентом и рассчитать предстоящие траты. Хорошо подумайте, прежде чем заключать договор: нельзя ради покупки своего дома отказывать себе во всём, иначе жизнь просто потеряет всякий смысл.

Разумеется, не каждый вариант покупки через аренду является удачным. Благодаря низким процентным ставкам сегодня такая покупка может оказаться дороже по сравнению с погашением долга в банке. Чтобы не остаться внакладе, следует провести анализ доступных вам банковских предложений. Кроме того, для принятия решения в пользу кредита на приобретение жилья в банке или съёма с дальнейшей покупкой надо сравнить предложенную продавцом цену со стоимостью жилья поблизости. Важный момент: решив в пользу кредита в банке, вы не будете должны вносить упомянутый нами выше особый платёж, который не вернут в случае, если вы раздумаете покупать жильё.

Считается, что приобретение жилья с помощью первоначального съёма – это меньший риск, чем кредит в банке. Однако не всё можно рассчитать точно на многие годы вперёд. К примеру, человек сегодня работает, но есть ли уверенность, что его не уволят или он не заболеет? Войдёт ли продавец в эту сложную для покупателя ситуацию и станет ли ждать, пока всё нормализуется? Или все деньги, которые были уплачены в качестве аренды, «пропадут»?

С этой точки зрения договор с банком – более надёжный вариант. Останься ты без работы, и хотя дом не станет твоей собственностью, но часть уплаченных за него денег всё же будет возвращена.

Как видим, у обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. При этом определённый риск потерять часть денег есть всегда.

Стоит ли овчинка выделки?

То, что на первый взгляд звучит разумно, часто жёстко критикуется защитниками прав потребителей. «Такое финансирование не дешевле, чем классическая покупка, – считает Андреа Хоффман (Andrea Hoffmann) из Общества защиты прав потребителей земли Саксония, – Финансовая нагрузка с самого начала съёма жилья высока, так как наряду с наймом необходимо копить деньги на покупку. Люди со стеснёнными финансовыми обстоятельствами часто не справляются с этим, так как это, по сути, двойное бремя».

«Приобретение недвижимости через начальный съём может быть существенно дороже, чем обычное финансирование», – полагает Йост фон Люнкер (Jost von Lyncker), адвокат Общества защиты прав потребителей Wohnen im Eigentum. Перед покупкой всегда следует провести проверку финансовых и юридических рисков. Часто можно не заметить, что в покупку засчитывается только небольшая часть денег от найма, поэтому собственно на приобретение недвижимости приходится относительно большая остаточная цена. «Вследствие этого продавец привязывает к себе покупателя в течение очень долгого периода, – предостерегает фон Люнкер, – Только фаза аренды составляет как минимум 10 лет. Прибавим к этому платёж в рассрочку за остаточную цену покупки в последующие 10−20 лет. Получается, что долговые обязательства могут продолжаться вплоть до пенсионного возраста».

К осторожности призывают и некоторые маклеры. «Покупка жилья через съём звучит заманчиво, однако в конечном результате может оказаться дороже, чем обычные займы на приобретение недвижимости, – полагает Роберт Анценбергер (Robert Anzenberger) из агентства Planethome в Мюнхене, – Тот, кто не соблюдает точно условия договора, может потерпеть убытки».

Кроме того надо отметить, что покупателю обязательно нужно проверить состояние жилых и нежилых помещений, сантехники и т. д., чтобы внезапно не столкнуться со значительными расходами по техническому обслуживанию и ремонту. «Решившись на подобный шаг, следует очень тщательно осмотреть предложенный объект, – советует Андреа Хоффман. – Вероятно, это такой дом или квартира, которые невозможно было реализовать по классической схеме».

В Обществе защиты прав потребителей указывают на следующие юридические нюансы. «Договоры направлены на приобретение недвижимости, поэтому их следует заверять нотариально. Если этого не сделать, то договор считается недействительным, – объясняет Йост фон Люнкер. – Кроме того, в договоре часто не прописываются гарантии в случае, если продавец обанкротится, и у него отберут собственность».

Против этих доводов выступают продавцы. «Двойная нагрузка есть также и при классическом финансировании, а именно: проценты и погашение долга», – говорит Йенс Майер из товарищества Genotec в городе Ляйнфельд. Кроме того он отмечает, что «нет обязательства приобрести объект, а лишь возможность его покупки по фиксированной цене в течение 25 лет». Поэтому продавец обычно употребляет термин Optionskauf вместо Mietkauf. Если покупатель испытывает финансовые трудности, он может расторгнуть договор, выехать из дома и сохранить уже накопленные деньги. При финансировании через банк или строительный кооператив он, напротив, потерял бы недвижимость (она была бы продана на публичных торгах) и остался бы без собственности, а также, как правило, с долгами.

Проконсультируйтесь у нотариуса

В случае аренды с последующей покупкой речь идёт о соглашении между покупателем и продавцом, а не с банком, как при получении кредита на приобретение жилья. Поэтому эксперты рекомендуют покупателю проконсультироваться с нотариусом о выборе наиболее выгодной формы договора. Правда, при этом надо понять, хорошо ли он разбирается в тонкостях этого варианта съёма недвижимости с его последующим приобретением. Найти хорошего специалиста в этой области довольно сложно, поскольку в Германии соответствующий рынок невелик.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6340&Itemid=4

***

Как снять своё первое жильё

С мамой жить комфортно только до поры до времени. Чем старше дети, тем больше они хотят самостоятельности. Но для молодых людей со скромным бюджетом и небольшим жизненным опытом бывает сложно найти недорогую квартиру. В этой статье даются рекомендации о том, на что нужно обращать внимание при поиске.

Наступает такое время, когда подросшие чада меняют удобства в «отеле» «Мама» на свободу и самостоятельность в первом своём пристанище. Не имеет значения, чем это вызвано: осознанием своей взрослости или получением образования в другом городе. Важно, чтобы первый полёт оперившегося птенца не закончился для него печально.

Прислушиваемся к советам специалистов

Эксперты по защите прав квартиросъёмщиков предупреждают: особенную осторожность молодым людям надо соблюдать при переезде в другой город, в частности, если речь идёт об одном из популярных крупных городов, в котором имеется много предложений для съёма жилья. Неопытную молодёжь подстерегает несколько ловушек, которые могут потом дорого обойтись.

Как правило, молодые люди ищут недорогое жильё, а оно – редкость, особенно в густонаселённых центрах. Посмотрев много квартир в нужном районе и не найдя ничего дешёвого, они в отчаянии часто соглашаются на довольно высокую арендную плату, на которую у них на самом деле нет средств – от 12 и более евро за квадратный метр. Предприимчивые маклеры, видя перед собой новичка, соблазняют его разными мнимыми преимуществами. Запомните: если маклер слишком красноречив, это первый тревожный сигнал, что здесь кроется ловушка. Не поддавайтесь на уговоры, обязательно возьмите время на обдумывание!

Союзы квартиросъёмщиков также отговаривают от «поискового сервиса», который предлагают на условиях предоплаты некоторые компании. Исходя из опыта, можем сказать, что в их базах имеются только те объявления, которые есть и на других, бесплатных для пользователя сайтах. Кроме того, там часто попадаются квартиры, которые либо уже сданы, либо фиктивны, либо попросту не сдаются по веским причинам.

Как найти выгодное предложение

Специалисты рекомендуют молодым людям, которые собираются переезжать в другой город или от родителей, заранее озаботиться поиском квартиры, чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда нехватка времени заставляет их соглашаться на любые предложения. Искать жильё надо каждую свободную минуту. Очень хорошо для начала выяснить уровень предложений и цен. В центре города лучше квартиры не искать: несмотря на то, что жильё здесь старое, цены на него не по карману студенту или учащемуся. Зато в нескольких километрах от центра часто можно найти вполне хорошие предложения. Также целесообразно заглянуть в большие жилищные кооперативы. Как правило, цены на жильё у них вполне приемлемы.

У студентов особенно популярно жить в «коммуне» (Wohngemeinschaft), т. е. делить арендную плату за квартиру на несколько человек. Однако запомните: не каждый кооператив или домовладелец разрешает подобное коммунальное проживание. Немало молодых людей охотно селятся в комнате в студенческом общежитии. Это значительно дешевле, чем снимать квартиру, и позволяет быстро познакомиться с сокурсниками. «Однако позаботиться о свободной комнате в общежитии следует заранее, к августу или сентябрю, – советуют в организации взаимопомощи студентов. – К началу семестра, в октябре найти комнату почти невозможно».

Что поможет ускорить поиск жилья

Поиск приемлемого жилья может занять у молодого человека много времени, если у него мало опыта в подобных делах, да и бюджет весьма ограничен. Что здесь можно посоветовать?

Специалисты рекомендуют на первую же встречу с потенциальным арендодателем приносить все необходимые документы, самым важным из которых являются сведения о доходах. Очень хорошим подспорьем в этом случае может быть справка о стипендии или государственном вспомоществовании (BAföG). Положительное решение часто зависит от письма-поручительства родителей, в котором они указывают, в каком размере гарантируют погашение арендной платы.

Запомните: на вопросы арендодателя о финансовом положении надо говорить правду, ложь может стать причиной для отказа. При заключении договора о найме нужно обращать внимание на то, чтобы срок аренды не был ограничен. В этом случае (в отличие от договора на определённый срок) будет соблюдаться закон о возможности предупреждения о выселении за 3 месяца.

Важные указания

Осмотр квартиры

Чтобы арендованная квартира оказалась идеальной не только на первый взгляд, но и когда вы в неё вселитесь, будьте внимательны. Лучше осматривать жильё при дневном освещении. В этом случае видны не только достоинства, но и недостатки.

В рабочее время можно получить лучшее представление об окружающей обстановке, например, о возможности парковки и уровне шума. Совет: возьмите с собой складной метр, чтобы оценить, хватит ли места для всей мебели. Проверьте, хорошо ли закрываются окна, как работает отопление, не шумят ли батареи.

Маклер и владелец показывают жильё по-разному. Маклер хочет побыстрее закончить дело и подписать договор. Владелец также обращает внимание на отдельные детали, оговаривает условия аренды.

Ведение расчётов

Подыскивая съёмное жильё, надо исходить из своего финансового положения, учитывать предполагаемые доходы и расходы. Арендная плата вместе с накладными расходами должна составлять не больше трети ежемесячных доходов.

Когда квартира найдена, правильно обращаться с деньгами в первое время может помочь классическая книга записи домашних расходов, в которой отмечают все ежемесячные траты: арендная плата, оплата телефона, интернета, электричества, отопления, расходы на питание и одежду – всё, из чего складывается домашний бюджет. Очень важно также отмечать, во что обходится проведение досуга: посещение кино, дискотек, кафе, вечеринок.

Такая скрупулёзность нужна для экстренных случаев, например, чтобы испорченная стиральная машина не стала серьёзной проблемой. Эксперты советуют не залезать в долг по счёту. «Даже если это может казаться удобным, проценты, которые затребует банк для погашения долга, очень высоки».

Страхование

Очень важно частное обязательное страхование гражданской ответственности. Если родители заключили такой договор страхования, дети также являются защищёнными, по крайней мере до окончания первого образования.

Это же касается и страхования домашнего имущества: если студенты и учащиеся снимают первое жильё – комнату или квартиру – но также ещё числятся в родительском доме, то страхование домашнего имущества родителей распространяется и на новое жильё их ребёнка. Получающим профессиональное образование имеет смысл заключить договор страхования на случай профессиональной нетрудоспособности, но это не всем по карману.

Важные мелочи

По приезде, как правило, нужно в течение недели зарегистрироваться на новом месте. Опоздал – придётся заплатить штраф до 500 евро. Для «прописки» обычно достаточно паспорта и арендного договора.

Далее надо заключить договор оплаты за электричество, интернет, телефон и телевидение. Если вы живёте в «коммуне», то это, как правило, бывают совместные договоры.

Договор об аренде комнаты в WG

Снять 2-комнатную квартиру и сделать из неё «коммуну» (WG) – это часто самый выгодный вариант для молодого человека. Возможность совместного проживания обязательно должна быть отражена в договоре аренды. Если вы решились на «коммуну», для вас есть 3 вида договоров о найме:

  1. Можно выступать в качестве главного квартиросъёмщика. Другие получают договоры о поднайме. Главный квартиросъёмщик отвечает за договорные обязательства и пунктуальную оплату жилья. Он имеет право расторгать договор без согласия других членов WG, если в договоре не имеется дополнительных пунктов, запрещающих это. Главное преимущество: можно выбрать, с кем вы будете делить квартиру.
  2. Все жители «коммуны» могут быть указаны в договоре как главные квартиросъёмщики. В этом случае они имеют равные права и все вопросы решаются совместно.
  3. Каждый съёмщик заключает самостоятельный договор с арендодателем на использование помещения. Таким образом, он отвечает только за себя самого. Недостатком такого варианта является то, что арендодатель может сдать соседнюю комнату выбранному им человеку, не предупреждая об этом соседей.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6350&Itemid=4

***

Что означает аренда с поэтапным повышением платы

Под договором о найме жилья с фиксированным поэтапным повышением квартплаты (Staffelmiete) Германское гражданское уложение (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) согласно § 557a понимает наём, при котором в течение последующих лет оговоренная сумма квартплаты повышается в определённые периоды времени. Что нужно знать, подписывая такой договор?

В договоре о найме жилья с фиксированным поэтапным повышением квартплаты указывается ежегодный размер арендной платы, а не процент её повышения (без указания суммы). Оплата должна оставаться неизменной, по крайней мере, один год. Договор о поэтапной арендной плате за нежилое или жилое помещение заключается минимум на 4 года. Расторжение договора до конца этого периода не допускается. Поэтапная арендная плата может быть оговорена также и в бессрочных договорах о найме.

Поэтапная арендная плата отличается от индексированной оплаты (Indexmiete). Индексированная оплата – это переменная плата за объект (квартиру, нежилое помещение). Она отрегулирована в Германском гражданском уложении в § 557b.

Под индексированной оплатой понимается оговорка об индексации, так как твёрдая цена аренды на долгий срок не определена, а изменяется исходя из базовой арендной платы.

В договоре о найме жилья с фиксированным поэтапным повышением оплаты дата повышения аренды должна быть точно указана. Это должно быть записано, например, так: «Каждый год общая сумма найма нетто повышается: начиная с 1 января 2016 года она составит 820 евро, начиная с 1 января 2017 года – 840 евро, начиная с 1 января 2018 года – 860 евро и т.д.».

Прочие изменения арендной платы в течение оговоренного в договоре срока исключены, даже если в доме будет проведена модернизация. Повышаться могут лишь эксплуатационные расходы.

Выгодно ли для квартиросъёмщика заключение договора с фиксированной поэтапной оплатой жилья? Давайте взвесим все за и против такого договора.

С одной стороны, арендатор всегда знает, с какого момента он должен переводить арендодателю больше денег. Любая определённость позволяет лучше планировать свой бюджет. Владелец обязуется не повышать плату ни при каких других обстоятельствах. Она остаётся неизменной, даже если аренда в данном городе повсеместно повысилась или в жилом доме был сделан ремонт.

С другой стороны, арендодатель может произвести первое повышение квартплаты уже по истечении года аренды. Заключив договор о поэтапном повышении, он не обязан обосновывать свои действия. Повышение оплаты не зависит от общей тенденции в данном городе. К примеру, везде квартплата снижается, а съёмщик, заключивший договор об изменении аренды в определённые периоды, должен примириться с её повышением. Дабы не оказаться в такой ситуации и не жалеть об этом через год после заключения договора, специалисты рекомендуют жильцам перед подписанием выяснить, как могло бы развиваться положение с арендой в данном районе.

Цена аренды не должна больше чем на 20% превосходить средние размеры местного найма. В противном случае действия арендодателя попадают под Закон о хозяйственных преступлениях (Wirtschaftsstrafgesetz, WiStrG). Согласно § 5 Закона, такой размер арендной платы неправомерен. Съёмщик вправе требовать назад переплаченную сумму согласно положению о неоправданном обогащении.

По данным Объединения защиты квартиросъёмщиков (Mieterschutz-Verein), нередко случается так, что съёмщики не оплачивают заложенные в договоре повышения аренды, а арендодатель обнаруживает это не сразу. Когда он увидит, что квартиросъёмщик нарушил договорённость, он может потребовать назад недоплату. Правда, только за последние 3 года.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6347&Itemid=4

***

Зачем нужны в квартире датчики дыма

95% жертв пожаров умирают не от огня, а потому, что задыхаются от ядовитых газов, выделяемых при горении. Датчик дыма мог бы многих из них спасти, вовремя предупредив о задымлении. Надо помнить, трёх-четырёх глубоких вдохов в помещении, заполненном дымом, достаточно, чтобы получить отравление угарным газом и даже умереть.               

Где надо устанавливать прибор

Датчики дыма должны быть установлены в квартире в нескольких местах, чтобы гарантировать оповещение. «Более всего они необходимы в спальне, – подчёркивают пожарные. – Во сне люди совсем не чувствуют запах дыма или воспринимают его лишь ограниченно, поэтому в случае возгорания они продолжают спать. А вот громкий сигнал датчика дыма разбудит каждого, даже самого крепко спящего». Для слабослышащих и глухих людей предлагаются модели, которые предостерегают от огня и дыма, подавая оптические или вибрирующие сигналы.

Также есть смысл установить указанный прибор в прихожей, в детских комнатах и в гостиных. Не помешают датчики дыма в подвале и на чердаке. На кухне и в ванной монтировать датчик дыма не имеет смысла, так как он реагирует на водяной пар, и поэтому могут звучать ошибочные сигналы тревоги.

Для больших квартир или домов на одну семью выпускаются датчики дыма, объединённые в единую сеть радиооповещения. Таким образом можно услышать тревогу, даже если она звучит в удалённом помещении. Но в большинстве сдаваемых внаём квартир достаточно установить простые датчики дыма, работающие от батарейки.

Качество прибора

Датчики дыма можно купить в специализированных салонах электроприборов, в магазинах строительных товаров, иногда в супермаркетах. «При покупке важно обращать внимание на качество, – подчёркивают специалисты. – Оно гарантировано, если на устройстве есть маркировка CE с сертификатным номером и обозначением EN 14 604, а также знаком проверки продукта и указанием места, где проверка была произведена».

Покупатели отдают предпочтение долговечным батареям питания и надёжному материалу крепежа. Если батарея истощается, то в течение нескольких дней датчик дыма издаёт частые короткие предупредительные сигналы. Для такого случая должна быть припасена новая батарея питания.

Правильная установка

В руководство по эксплуатации указано, на каком расстоянии от углов комнаты устройство следует крепить на потолке – минимум 50 см. Нельзя устанавливать датчик дыма на стену, так как в этом случае он сработает не так быстро, как нужно. «К сожалению, это происходит относительно часто, так как люди не могут или не хотят использовать лестницу, чтобы достать до потолка», – говорит Карстен Веге (Carsten Wege) из объединения противопожарной защиты. Лучше всего установить прибор в центре потолка с помощью болтов.

Проверка прибора

Включившись, громкий звук прекратится только в том случае, если вынуть батарейку. Чтобы быть уверенным, что датчик дыма исправен, раз в год надо проверять отверстие, в которое попадает дым, и вызывать пробную тревогу. Кроме того, следует постоянно протирать с прибора пыль.

Ложная тревога

«Из-за увеличившегося количества установленных датчиков дыма возросло число ложных вызовов», – сообщает Иоахим Мёллер (Joachim Möller) из пожарной команды Гамбурга. Чаще всего это происходит в сезон отпусков, когда многие люди уезжают отдыхать. Пожарную команду нередко вызывают соседи, которые слышат из квартиры, находящейся рядом, короткий предупредительный звук о заканчивающем работу аккумуляторе, и принимают его за сигнал задымления.

Иногда датчики дыма срабатывают, хотя в помещении нет дыма или огня. Это может быть следствием того, что в квартире скопилось слишком много водяного пара. «Если открыть дверь в ванной после принятия душа, то пар распространяется по всему помещению и может включиться сигнализация, – объясняет г-н Мёллер. – И если жильцов нет дома, то пожарным придётся взломать двери квартиры, дабы удостовериться, что никакой опасности не существует». Это надо учитывать, уходя из дома.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6341&Itemid=4


About the author
[-]

Author: Газета «Русская Германия»

Source: rg-rb.de

Added:   venjamin.tolstonog


Date: 13.09.2019. Views: 109

Comments
[-]

Comments are not added

Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta