Снизится ли и когда плата за жильё в Германии?

Information
[-]

Борьба с нехваткой дешевых квартир

В крупных городах Германии давно уже стало почти невозможно найти съёмное жильё по приемлемым ценам. С 2007 года арендная плата в среднем по стране увеличилась, согласно различным статистическим исследованиям, примерно на 37%, а в Мюнхене, самой дорогой из метрополий ФРГ, на 61%.

Для того чтобы бороться с нехваткой дешёвых квартир, Бундестаг решил ужесточить меры. Размеры арендной платы должны быть ограничены и не могут составлять более 10% средней платы за жильё в этом регионе. Кроме того, арендаторы в будущем смогут потребовать от хозяина свои «переплаченные» денежки обратно. Всё это касается, конечно, не всех квартир и не всех регионов Германии. Речь, как правило, идёт не о новостройках, а о уже существующих квартирах (домах) в случае смены жильца и заключения нового арендного договора.

В принципе, это ограничение арендной платы, которое по-немецки называют «тормозом аренды» (Mietpreisbremse), было введено на федеральном уровне ещё летом 2015 года. После переезда и заключения нового договора жильцы не могут платить более 10% средней арендной платы по региону. Это относится к регионам с так называемым «напряжённым рынком жилья», такие районы сами федеральные земли определяют самостоятельно. Кроме новостроек под это правило не подпадают отремонтированные квартиры, а также жильё, которое и у прежнего арендатора было дороже «средней по больнице» платы.

Индекс арендной платы (Mietspiegel) регулярно составляется в большинстве крупных городов Германии. Такой индекс раньше подсчитывался на четыре года, он зависит от региона, постройки и качества дома. По новому решению коалиции Mietspiegel будет отныне определяться на шесть лет. «Местная квартплата, таким образом, будет искусственно удерживаться на низком уровне», – уверен специалист по недвижимости, сотрудник Института немецкой экономики Михаэль Фойгтлендер (Michael Voigtländer, IW).

Новшество, введённое Бундестагом в феврале 2020 года, затронет не все города Германии. «Замороженная» арендная плата охватывает, начиная с 2018 года, только 313 из 11 000 городов и общин страны. В них проживает 28% немецкого населения – примерно 23,5 миллиона людей. Прежде всего, речь идёт о крупных метрополиях, таких как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и их пригородах, кроме того, это не слишком большие, но очень популярные у жильцов регионы, например, Йена и Бранденбург.

Кроме ограничения аренды в этих регионах жильцы получат и другие преимущества. Так, теперь они смогут потребовать от владельца квартиры переплаченные суммы за аренду «задним числом». Причём сделать это можно будет даже не письменно, а путём обычной электронной почты. До сих пор арендодатель обязан был выплатить «излишки» аренды с момента подачи жалобы, в будущем можно будет потребовать Miete и за два с половиной прошедших года! Главное – подать претензию в течение 30 месяцев. Кстати, переплаченное жильцы имеют право потребовать, и уже выехав с квартиры. Этим решением Бундестаг опять же защищает права съёмщиков, ведь в настоящее время многие граждане не предъявляют претензии по переплате, потому что опасаются связываться с домовладельцами.

А как отреагируют на это нововведение сами арендодатели? Специалист по недвижимости Михаэль Фойгтлендер считает, что новое правило заставит многих владельцев превращать съёмные квартиры в предназначенные «для собственного проживания», а затем продавать их. Впрочем, социал-демократы и христианские демократы хотят усложнить и этот, без того не простой путь изменения формы использования квартир.

Крупные объединения собственников жилья, такие как GdW, Haus & Grund и Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, также высказывают критику, что ограничение арендной платы будет продлено, в то время как не предпринимаются настоящие меры против дефицита жилья. Требование возвращать «излишки» квартплаты и за прошедшие 2,5 года особенно затронет мелких арендодателей, которые и без того чувствуют себя не уверенно в свете последних правительственных решений, считают руководители Haus & Grund.

Экономист Михаэль Фойгтлендер видит «очень сильное посягательство на права владельцев» в ограничении преобразования арендуемых квартир в жильё для собственного проживания. Ассоциация Haus & Grund также согласна с этим мнением: «Частные арендодатели не продают свои квартиры, если они могут заработать на аренде. Они делают это, только если правительство, настроенное против собственников, не оставляет им другого выбора».

Кстати, новые правила встретили критику не только, как это было ожидаемо, со стороны собственников. Объединение арендаторов (Mieterbund) недовольно тем, что «замороженная» квартплата действует не во всех регионах страны. Парламентская оппозиция также скептически отнеслась к решению Бундестага. Руководитель фракции СвДП Марко Бушман (Marco Buschmann) назвал это решение подливающим «масло в огонь и без того сложного рынка жилья». «Нужно больше строить квартир, а не расширять бюрократию», – уверен глава фракции. Член фракции «Зелёных», отвечающий за вопросы строительства и жилой политики Крис Кюн (Chris Kühn), даже потребовал от федерального правительство «срочно» создать более доступное жильё.

Впрочем, новые правила частично должны облегчить долю и владельцев жилья, а не только арендаторов. Так, при покупке недвижимости, оплата маклера теперь не будет полностью, как раньше, переложена на плечи покупателей, а делится пополам, между новым и бывшим собственником. По статистике, 500 тысяч квартир и домов в Германии ежегодно меняют своих владельцев, две трети таких сделок происходит при помощи маклера. Как считают эксперты, новые правила снизят непомерно высокие «маклерские». Ведь отныне продавец сможет или напрямую договориться с покупателем жилья о выгодных для себя ценах или в принципе обойтись без помощи посредника.

Автор: Ирина Фролова

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rg&task=item&id=25673&Itemid=13

***

Зима на лето, а арендная плата – на заморозку

22 февраля 2020 года в Бюллетене законов и постановлений для Берлина (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin) был опубликован «Закон об ограничении арендной платы за жильё в Берлине» (MietWoG Bln), который вступил в силу 23 февраля 2020 года.

В соответствии с законом (MietWoG, Bln), принятым 30.01.2020 Палатой депутатов Берлина (Abgeordnetenhaus von Berlin), арендная плата примерно для 1,5 миллиона квартир столицы замораживается на пять лет. Нарушение нового правила грозит арендодателям штрафами в размере до 500 тыс. евро.

Новым законом устанавливаются нормы арендной платы в пределах от 3,92 евро до 9,80 евро за квадратный метр в зависимости от возраста здания и качества оборудования. При улучшенном качестве оборудования стоимость арендной платы может быть повышена на 1 евро за кв. метр. Это не относится к новым зданиям, построенным после 2014 года (включительно), а также к арендной плате за социальное жильё. Новым законом предусматривается также обязательство снизить потолок арендной платы до 120% от указанных выше потолков арендной платы, если арендные потолки превышены более чем на 20% (§ 5 MietWoG Bln). Однако это постановление вступит в силу только 23 ноября 2020 года.

Согласно официальным данным, с 2009 года арендная плата в Берлине выросла с 4,83 евро за квадратный метр в месяц до 6,72 евро в 2019 году (+39%). Поэтому, законодатели решили урезонить зарвавшихся арендодателей. Однако сказать, что эта, казалось бы, демократическая норма была буквально всеми воспринята с восторгом, значит, не сказать ничего. Берлинские юристы Бенедикт Вольферс (Dr. Benedikt Wolfers) и Кай-Уве Оппер (Dr. Kai-Uwe Opper), представляющие юридическую контору «Posser, Spieth, Wolfers & Partners», защищающую интересы большого бизнеса, считают решение Палаты депутатов Берлина неконституционным. С таким мнением согласно и Федеральное министерство внутренних дел (Bundesinnenministerium), которое находит закон «Mietendeckel» несовместимым со статьёй Art. 14 «Eigentum, Erbrecht, Enteignung» Основного закона (Grundgesetz) ФРГ.

Противники этого нововведения утверждают также, что Палате депутатов Берлина просто не хватает необходимой законодательной компетенции, потому что закон об аренде является федеральным вопросом. Таким образом, сенат Берлина якобы вмешивается в обязанности, регулируемые федеральным правительством.

Политики и бизнес-юристы считают практику замораживания арендной платы вредной для индустрии недвижимости в целом, ибо она тормозит вложения в ремонт зданий и в планы доведения жилого фонда Германии до норм по соответствию климатическим зонам до 2050 года. Если же перейти от юридического аспекта к бытовым проблемам, то специалисты по коммунальным вопросам видят их решение в другом: «нужно строить и строить, притом быстро и дёшево». Препятствием к такому, казалось бы, простому решению являются, не в последнюю очередь, около 3300 стандартов, которые должны соблюдать строители в Германии, а помимо них, ещё добрая сотня требований государственных строительных норм и правил. Их упрощение – только на пользу городу и жильцам.

Специалисты по арендной плате рекомендуют предпринять следующие шаги. Если ваша собственная арендная плата превышает оговорённые пределы, определённые Департаментом городского развития Сената, эту арендную плату необходимо сертифицировать в соответствующем окружном офисе (Bezirkamt). Этот сертификат следует направить, в свою очередь, арендодателю. Далее возникают два варианта: либо арендодатель соглашается со снижением арендной платы до требуемого минимума, после чего со следующего месяца можно вносить более низкую арендную плату, либо он не соглашается, и тогда дело можно передать в районный суд. Самостоятельно, без согласия арендодателя, снижать арендную плату чревато задолженностью с последующими судебными издержками.

Автор: Виктор Фишман

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rg&task=item&id=25672&Itemid=13

 


About the author
[-]

Author: Ирина Фролова, Виктор Фишман

Source: rg-rb.de

Added:   venjamin.tolstonog


Date: 15.03.2020. Views: 71

Comments
[-]
 bilat | 26.03.2020, 08:29 #
Your feedback helps me a lot, A very meaningful event, I hope everything will go well run 3
Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta