Главные вопросы о новых правилах строительства недвижимости в России

Information
[-]

***

Дольщиков делят

Ключевое событие на рынке недвижимости в 2019 году — вступление в силу поправок в законодательство о долевом строительстве жилья (ФЗ 214) с 1 июля. Теперь вместо договоров долевого участия (ДДУ) застройщики будут использовать механизм проектного финансирования, а эпоха недостроев и обманутых дольщиков должна уйти в прошлое.

«Новая» разобралась, как реформа повлияет на стоимость квартир, смогут ли эскроу-счета на 100% гарантировать безопасность покупателей и с какими подводными камнями столкнутся застройщики при переходе на новые правила.

Почему власти решили запретить долевое строительство?

Поправки призваны решить проблему обманутых дольщиков, число которых, по официальным данным Минстроя, к началу 2019 года составило почти 100 тысяч человек. До последнего времени не существовало способов выйти из ситуации, когда дольщик покупает жилье в строящемся доме, а в итоге остается и без денег, и без квартиры. Массовые банкротства девелоперов и спровоцированные ими протесты дольщиков стали политической проблемой федерального уровня.

Новая система запрещает прямую передачу средств граждан застройщикам и обязывает перечислять эти деньги на эскроу-счета в банках, которые остаются замороженными до момента регистрации прав собственности на первую квартиру в достроенном доме. Это означает, что застройщики больше не смогут использовать деньги покупателей квартир для финансирования строительства и перейдут на проектное финансирование с привлечением банковских кредитов. Эскроу-счета нужно будет оформлять в том же банке, который кредитует строительный проект (сейчас сопровождать застройщиков уполномочены 67 банков).

Больше всего от нового закона выиграют именно банки — вполне возможно, что они и пролоббировали этот закон, считают опрошенные «Новой» эксперты. «После вступления в силу поправок банки смогут зарабатывать вдвойне: с одной стороны — на застройщиках, с другой — на дольщиках, которые все также будут покупать квартиры в ипотеку (уже сейчас 60–70% покупок новостроек обеспечивается за счет ипотеки)», — объясняет управляющий партнер Savills Дмитрий Халин.

Поскольку банки в России преимущественно государственные, с помощью этих поправок государство забирает под контроль еще и строительную отрасль, говорит генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Закон пролоббирован в интересах государственных банков и госкорпораций, которые не сильно компетентны в строительстве», — сетует эксперт.

Готовы ли застройщики?

Российский рынок жилья к изменениям готов давно, ведь переход на эскроу-счета — это требование времени, возникшее из-за большого количество обманутых дольщиков, говорит директор риелторского агентства «МАЯК» Юлия Лурье. Эту схему по отношению к новостройкам часто применяют в западных странах, и Россия в этом смысле движется в правильном направлении.

Дмитрий Халин напоминает, что эксроу-счета давно используются в ряде российских регионов. «Только Москва и Санкт-Петербург в основном применяют прямой сбор средств с дольщиков, чтобы привлечь покупателей низкими ценами и обезопасить свои проекты — профинансировать их, по крайней мере, на 70–80%», — говорит эксперт.

Ужесточение регулирования жилищного строительства не должно привести к массовым банкротствам девелоперских фирм, однако не все участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям. Крупным компаниям опасаться нечего: они получат федеральную поддержку и кредиты на хороших условиях, а вот основной удар придется по малому и среднему строительному бизнесу.

«Многие недостаточно крупные застройщики не смогут получить проектное финансирование, — говорит Халин. — Из-за этого любой их проект всегда будет либо убыточным, либо будет обладать практически нулевой прибылью. При этом глобальная статистика по России не пострадает: спад в коммерческом строительстве компенсируют крупные государственные проекты вроде московской реновации».

Более пессимистичной позиции придерживается генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев: «Это совершенно сырые поправки, которые приведут к спаду в строительстве, снижению количества желающих инвестировать в отрасль и банкротству 50% застройщиков России».

Что произойдет со стоимостью квартир?

По словам Халина, среди аналитиков есть консенсус, что цены будут повышаться, однако резкого скачка удастся избежать: большой объем жилья продолжает продаваться по старым правилам без эскроу-счетов. В число таких объектов могут попасть дома, которые к 1 июля были готовы более чем на 30% и в которых на дольщиков приходится не менее 10% площади. Как говорила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, новую схему оплаты будут использовать только на 20% недостроенного жилья. В столице ДДУ будут продолжать использовать еще на 374 объектах.

Кроме того, спрос на новостройки сейчас идет на спад. Это должно сдержать рост цен в пределах 10% в рублях в течение года, оценивает Халин. В меньшей степени поправки затронут сегмент жилья премиум-класса. «В нем пока высокая маржинальность, то есть застройщики ставят себе задачу заработать на этих проектах 30% годовых. Поэтому введение эскроу-счетов и переход на проектное финансирование, пусть и по ставке 10–12% годовых, сохраняет прибыльность сегмента. А вот в сегменте массового жилья многие застройщики работают с маржинальностью 7–10%, поэтому без повышения цен они могут стать нулевыми по прибыли», — объясняет эксперт. По оценкам Хрусталева, массовое жилье в среднем подорожает на 20–30%.

Однако в долгосрочном периоде новые поправки могут привести и к снижению стоимости новых квартир, поскольку первоначальная завышенная цена урежет инвестиционный спрос, отмечает Юлия Лурье: «Сейчас новостройки — это на 80% инвестиции. Люди покупают там квартиры, чтобы перепродать и получить прибыль. С введением эскроу-счетов эта схема станет не так интересна покупателям». К тому же при сокращении спроса на 25–30% повышение цен будет бессмысленным, потому что квартиры просто никто не будет покупать, добавляет Халин.

Решится ли проблема обманутых дольщиков?

Несмотря на видимое снижение рисков из-за ужесточения требований, эксперты сходятся в том, что полностью проблему обманутых дольщиков переход на эскроу-счета не решит. Проблема — в деталях закона и качестве его исполнения, полагает Лурье: «Вполне возможно, что сейчас, как и в изначальном ФЗ 214, будут придуманы уловки наподобие предварительных договоров, которые дают возможность уйти от выполнения закона. А если лобби застройщиков окажется сильнее лобби банкиров, курс может развернуться обратно. Но альтернативных способов решить эту проблему все равно нет».

Определенный риск связан с тем, что в случае банкротства банка и застройщика государство гарантирует возврат средств в размере не более 10 млн рублей. «В Москве это средняя цена квартиры комфорт-класса. Больше половины московских квартир продаются дороже, поэтому их покупатели гипотетически рискуют потерять часть денег. Вместе с этим в самых уязвимых массовых сегментах, где чаще всего и были проблемы с дольщиками, риски сводятся практически к нулю», — говорит Халин.

В среднесрочной перспективе число обмантуых дольщиков только увеличится, а государство будет заливать проблему деньгами, категоричен Хрусталев. «Проблему могли бы решить более грамотные инициативы от всех участников рынка, а также более плавная скорость реформирования. Например, нужно было предлагать застройщикам, которые идут по эскроу-счетам, кредиты за 8%, а для тех, кто пользуется другими счетами, ввести кредиты несколько дороже».

Авторы: Дарья Козлова, Арнольд Хачатуров, «Новая газета»

https://www.novayagazeta.ru/articles/2019/07/07/81157-dolschikov-delyat

***

У ипотеки появится альтернатива

Те россияне, которые не имеют возможности обратиться за ипотекой из-за низкого уровня доходов, все же смогут получить жилье, хотя и не в собственность. Президент России Владимир Путин поручил правительству к 10 октября 2019 года разработать механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем на условиях его сохранения в публичной собственности, говорится на сайте Кремля.

"Правительству РФ в целях улучшения жилищных условий населения и увеличения к 2024 году объемов строительства жилья в рамках национального проекта "Жилье и городская среда" обеспечить разработку дополнительных механизмов обеспечения жильем граждан, имеющих невысокий уровень доходов, на условиях его сохранения в публичной собственности", - говорится в документе. Для решения этого вопроса, в частности, президент также поручил принять меры по централизации на уровне субъектов РФ функции технического заказчика по строительству жилищного фонда социального использования.

К 1 сентября глава государства ждет от кабмина и региональных властей предложений "о целесообразности ограничения однократным предоставлением за счет бюджетных средств субсидий гражданам на выплату первоначального взноса или компенсации процентной ставки по ипотечным кредитам", передает ТАСС.

Данная инициатива является одной небольшой частью глобальной государственной программы  - нацпроекта "Жилье и городская среда", напоминает директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. Для властей уже больше года назад поставлена принципиальная задача довести уровень возводимых квадратных метров в России до 120 млн ежегодно, а это означает что необходимо увеличить этот норматив практически в два раза. Драйвером такого строительного бума при этом является ипотека, на строительство многоквартирных домов по этой схеме должно приходиться более 66% от всего объема возводимого жилья сейчас - при этом в 2017 году на нее приходилось пока только 35,3%, остальное должно приходится на ИЖС. 

Получается, говорит аналитик, что порядка 70 млн кВ. м в год должно приходится на ипотеку уже через 5 лет - но в таком случае ставка по такому кредиту должна ощутимо снизиться, а реальные располагаемые доходы россиян должны увеличится как минимум в 1.5 раза. Если смотреть на ситуацию которая сложилась на рынке в данный момент - перспектива очень туманная, доходы граждан не растут, официальная инфляция сильно отличается от реальной - почти в два раза, при этом банки не могут идти на меры по снижению ставок опережающими темпами - давит слабый экономический рост и общая ситуация в банковском секторе. 

И если в прошлом году банки еще пытались двигать ставку на понижение, то в ходе работы стало понятно, что необходимо отодвигать границы, указывает Дмитрий Жарский. Так, к январю текущего года ставки подросли на 1,2-1,7 пп до 10,1 и 10,9% против 9,5% предусмотренных нацпроектом на конец 2018 года. При этом крест на дальнейшем понижении банки ставить, разумеется, не в праве, от них ждут другого. И если внешних шоков для экономики не произойдет, ставки медленно опустят до 10% а в некоторых случаях и ниже, но стоимость ипотеки, а это самое главное все равно для широких слоев населения будет по-прежнему высокой. Прибавим сюда негативный эффект от изменений в жилищном законодательстве и ухода от традиционного ДДУ и получим супердорогое жилье и один единственный путь для большинства семей - жить в долг. 

Таким образом, инициатива президента по предоставлению жилья малообеспеченным семьям без перевода его в собственность может стать приемлемой альтернативой для решения вопросов тех семей, которым ипотека по ряду причин остается неподъемной. При этом жилье может предоставляться действительно на долгий срок и семьям необходимо будет закрывать платежи за ЖКУ. 

Такого рода инициатива, уверен Дмитрий Жарский, потребует от государства дополнительных финансовых вливаний - по сути власти будут субсидировать часть строительства многоквартирных домов, с целью дальнейшего выкупа квартир на социальные нужды, с точки зрения стимулирования индустриального строительства и учитывая ситуацию в стране, мера вполне жизнеспособная. Однако не стоит ожидать что это предложение решит проблемы всех семей, живущих за порогом бедности - при пересмотре прожиточных минимумов доказать свой статус нуждаемости семьям будет сложнее.

В то же время сказать определенно, что в рамках этой программы предоставленное жилье для малоимущих станет зеркальной альтернативой ипотеке, нельзя, считает директор департамента стратегического маркетинга НАО "Евроэксперт" Евгения Шалихманова. Поскольку  в случае с ипотекой семьи живут в квартире или доме, который остается в их собственности, они могут им распоряжаться как угодно после полного расчета с банком, в предлагаемым президентом варианте все это исключено. Жилье по сути предоставляется временно, до тех пор пока семья не улучшит финансовое положение или не возникнут какие-либо другие обстоятельства, когда ее проживание в этом жилье станет недопустимо - это могут быть многочисленные долги за ЖКУ или девиантное поведение ее членов и другое.

В целом, полагает эксперт, такого рода решение чем-то похоже на формат предоставления жилья по социальному найму в годы советской власти - квартиры выдавались гражданам с целью улучшить их жилищные условия если образовывалась семья или за трудовые заслуги, а позже когда была объявлена всеобщая приватизация собственности, появилась возможность оформить их в собственность. В случае с таким жильем такого права уже точно не представится, то есть это будет "транзитное" жилье, возможно, с правом выкупа, и для малообеспеченных семей это может вызвать недоверие или попросту неверие в то, что оно предоставляется на длительный срок.

Для гармоничной семейной жизни и для создания условий мотивации главы семейства искать более прибыльную работу - это не самый лучший рецепт, уверена Евгения Шалихманова. Одно дело, когда семья живет в съемной квартире и платит за ее аренду ежемесячно, в этом случае члены семьи стремятся накопить средства на собственную жилплощадь, они бережно относятся к обстановке. А в случае когда это предоставляется как вынужденная мера - лишь бы людям было где жить, ни о какой мотивации и бережном отношении говорить не приохотится.

Автор: Анна Королева

https://expert.ru/2019/07/19/zhile/


About the author
[-]

Author: Дарья Козлова, Арнольд Хачатуров, Анна Королева

Source: novayagazeta.ru

Added:   venjamin.tolstonog


Date: 01.08.2019. Views: 350

Comments
[-]
ava
pure melda | 05.08.2019, 12:34 #
All our writers understand Assignment Writing Help standards, and they are always ready to work for you. Students can Research Papers Help</a> in any field and on any level of education.
 meme | 18.11.2019, 07:25 #
Just you dare to try Come to open up a new experience with us. Click now.

>>> สล็อตxo
 RoBerti | 01.02.2020, 03:23 #
In stressful working hours, your work is too stressful. We always create a sense of comfort for you so you have a relaxing time. You try dinosaur game an extremely fun game. thank you!
 
 Sebastian Mcculloch | 03.06.2020, 08:33 #
It is difficult to find a person among my acquaintances who would not be disappointed long ago in all these casinos, poker and so on. All have long gone into other spheres and they earn a good income there LeoVegas Casino Review

 먹튀 | 03.06.2020, 08:46 #
There are several dissertation online websites on-line while you at the same time attain evidently maintained in your own web-site.    먹튀
 Total Integrated Therapy | 05.06.2020, 09:02 #
There are lots of dissertation internet websites via the internet at the time you get unsurprisingly discussed as part of your page. Tapping Massage
 Total Integrated Therapy | 05.06.2020, 13:37 #
Thank you for sharing this content, also kindly visit the site. https://arminoconnerandboch.org
 samy | 06.06.2020, 10:13 #
Hair and Hair hair transplant in Islamabad has the most dedicated staff to treat our respected patients. Our clinic is equipped with international standard services and up-to-date gear and technology.

https://hairnhair.org/
 HAsher | 06.06.2020, 13:07 #
There are actually certain dissertation pages on line training books own obviously shown during the web-site. 파워볼사이트
 Kabil | 07.06.2020, 15:41 #
Loved the way you explained all the scenario. Really happy to see your all articles. 릴게임사이트
 james | 08.06.2020, 09:31 #
we are the NO.1 Eating Verification Community, which always strives to create a fair betting culture that is no longer eating for users who believe in and visit Eating Ecommerce. . Also, as Much-Tours Commerce does not unilaterally recommend indiscriminate betting sites, it recommends to users to prevent accidental occurrences of fraud on the basis of thorough inspection work. We are pleased to inform you that we are at Muktu Commerce.  먹튀
 cosmetique cbd | 08.06.2020, 12:56 #
we are the NO.1 Eating Verification Community, which always strives to create a fair betting culture that is no longer eating for users who believe in and visit Eating Ecommerce <a href="www.cbdcentershop.com">cosmetique cbd</a>
 Kabil | 12.06.2020, 15:35 #
Them believes altogether best suited. Every one of lesser areas ended up being built by lots of track record instruction. I like the necessary paperwork a good deal. The Laptop Lifestyle
 james | 15.06.2020, 08:00 #
We offer multiple services at competitive rates such as, SMM (Social Media Marketing) is the use of social media platforms such as Instagram, Facebook, Twitter, Youtube, etc, to promote yourself or your company globally. If you are looking for a way to boost your online presence, SoChill Panel is your best choice. Our panel also offers QUALITY SEO (Search Engine Optimization). SEO is the process of increasing the quality and quantity of website traffic by increasing the visibility of a website or a web page to users of a web search engine.

Cheapest Smm Panel
 토토사이트 | 15.06.2020, 10:14 #
Creat work man you have post a great post it will help people very much keep it do more for people like that 토토사이트.
 sam | 17.06.2020, 09:09 #
http://slmstar.co.uk/ Pests are everywhere and so are we. We are only one call away and our extermination teams will come to your rescue whenever you need us. We have a complete solution for pest prevention and eradication from homes and commercial business premises.
 Mt 112 | 17.06.2020, 09:29 #
하지만 사설 토토사이트 이 동행복권 사설 토토사이트 을 기초로 한 사설 토토사이트 이 아니라고 한다면 해당 베팅사이트 에서 절대로 베터 들이 이길수 없습니다. 그이유는 조작이 가능 한 파워볼 밸런스 사이트 이기 때문입니다. 그래서 베팅사이트 를 이용 하기 앞서 해당 베팅사이트 에서 진행 하는 사설 토토사이트 부터 확인 안전사이트 하셔야 합니다.
 Dani | 20.06.2020, 11:00 #
Setiap orang pasti memiliki pengalaman tidur. Untuk mencari arti mimpi diperlukan sebuah penafsir yang andal. Tafsir mimpi merupakan praktik mencari petunjuk dari pengalaman tidur seseorang. <a href="https://siopung.com">siopung</a> . Bahkan menurut Freud dalam pandangan psikologi, setiap orang menyimpan motivasi dirinya di area alam bawah sadarnya. <a href="https://www.golife.id">golife</a>
 Yanti | 20.06.2020, 11:01 #
Setiap orang pasti memiliki pengalaman tidur. Untuk mencari arti mimpi diperlukan sebuah penafsir yang andal. Tafsir mimpi merupakan praktik mencari petunjuk dari pengalaman tidur seseorang. siopung . Bahkan menurut Freud dalam pandangan psikologi, setiap orang menyimpan motivasi dirinya di area alam bawah sadarnya. golife 
 HAsher | 21.06.2020, 23:34 #
好的文章,但是如果以後您可以分享有關此主題的更多信息會更好。 繼續發布。丁丁藥局威而鋼
 Kabil | 26.06.2020, 16:03 #
You'll find dissertation online websites on the web take up residence buy unsurprisingly recognised during the web-sites. 犀利士硬度
 khan | 03.07.2020, 06:45 #
The extremely quite possibly a decent deal that in actual fact extremely savored perusing. Isn't really usual that have the option to check a given idea. data recovery software for mac
 TotoDesk | 07.07.2020, 11:23 #
you have done a great job I hope you will do much batter in the future 토토사이트
 HAsher | 08.07.2020, 10:16 #
This website was created for a debt collector. Information obtained through this website can and will be used to collect a debt. basement remodel Nashville
 Mattie Tyler | 09.07.2020, 10:00 #
In the event that you are going to begin another business or going to discharge another item, at that point you need somewhere in the range of 5 star google surveys since you don't have any client experience of your item. In this circumstance, a portion of the business or item audits will go about as client experience for your business or item. These audits on google will pull in your clients to devour your items or administrations. So you will have the option to build your business. The last objective of a business or item audit is to demonstrate whether a business is performing easily or whether alterations or something increasingly radical is required. Basically, it is the business acquainted with the scholarly understudy data for watchmen. bulkpvaservices.com giving business client audit administrations like genuine client surveys, which will assist you with increasing your business.
https://www.bulkpvaservices.com/buy-google-...ews-for-google/
ava
Guest | 09.07.2020, 10:30 #
bulkpvaservices.com is astoundingly mind blowing and striking trustpilot overviews traders around the globe. They had fit appraisal makers' social unlawful relationship, and all professionals are prepared. They think from a general perspective the entire of the highlights of client reviews. Thier surveys are not do any wickedness and show up stand-isolated client looks at. You can purchase bases on trustpilot from them by following the sensible advances.
https://www.bulkpvaservices.com/buy-trustpilot-reviews-uk/
 link building | 10.07.2020, 06:45 #
Great work man you have post a great post it will help people very much keep it do more for people like that seo link building services.
 st george pest control | 15.07.2020, 10:44 #
You have done a great job I hope you will do much batter in the future st george pest control.
 Plumber bristol | 15.07.2020, 14:02 #
This is a good post. This post gives truly quality information. I’m definitely going to look into it. Really very useful tips are provided here. Thank you so much. Keep up the good works.<a href="www.a1plumbersbristol.co.uk">Plumber bristol</a>
 Plumber bristol | 15.07.2020, 14:05 #
This is a good post. This post gives truly quality information. I’m definitely going to look into it. Really very useful tips are provided here. Thank you so much. Keep up the good works. Plumber bristol
 Plumber bristol | 15.07.2020, 14:20 #
Great work man, you have to post a great post it will help people very much keep it do more for people like that noor_seomaster
 st george pest control | 18.07.2020, 06:41 #
Well written article if you want to read about Sell toner visit us <a href="https://paidfairlyforpropertydamage.com/">how to fight the home insurance company Maryland</a>.
 st george pest control | 18.07.2020, 06:42 #
Well written article if you want to read about Sell toner visit us how to fight the home insurance company Maryland.
 Click 4 Post | 21.07.2020, 09:36 #
Free classified in Dehradun Post free classifieds ads in India. Buy, Sell, Rent & Exchange in one Click. Search from over 10000+ Active Ads in 100+ Categories for Free.
 st george pest control | 21.07.2020, 10:26 #
Enjoy free shipping while shopping for hot men's fashion and latest fashion women. Select from women's sexy summer dresses, skirts, tops, pants and Jacket for women Best Men's Online Shopping Website.
 Kabil | 23.07.2020, 20:53 #
This is a good post. This post gives truly quality information. I’m definitely going to look into it. Really very useful tips are provided here. Thank you so much. Keep up the good works. juvenile delinquents
 Sell toner | 24.07.2020, 11:13 #
65 million printer cartridges are sold every year in the UK, but many lie unused in drawers. Don’t let them end up in a landfill!

Super Image was formed with an aim to provide customers with a way of ensuring that as they renew or update the printer fleets that they have a cost-effective way of disposing of any surplus cash for toner stock that they have accrued. Super Image and its management have vast knowledge and experience of buying and selling everything to do with digital printers and MFP’s and can, therefore, offer the best prices available for all unused toner cartridges and consumables.
 HAsher | 26.07.2020, 23:23 #
great work man, I would like to congratulate you on this effort hire virtual architect firm
 gas engineer bristol | 28.07.2020, 18:41 #
This is a great inspiring article.I am pretty much pleased with your good work.You put really very helpful information. <a href="https://www.a1plumbersbristol.co.uk/">gas engineer bristol</a>
 Kabil | 04.08.2020, 20:13 #
There are specific dissertation websites that are online via the internet when you find definitely reported in your internet site. spiritual travel
 superfood supplements | 05.08.2020, 07:11 #
Boku Superfood provides the Organic Superfood Powders and Protein Diet worldwide, for your improved health and immunity with antioxidants and phytonutrients for more information click here superfood supplement.
Guest: *  
Name:

Comment: *  
Attach files  
 


zagluwka
advanced
Submit
Back to homepage
Beta